房地产住宅项目逆市营销的全员营销策略

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1、）楼【客户DS直销】营销执行方案提报人：陈虹2013年12月07日面对项目公寓产品来访来电客户量少客户意向程度差市场存量竞争形势严峻的买方市场的情形下客户珍贵的就像球场上你争我夺的那颗球 我们如何锁定和细化目标客源名单？如何引发他们的兴趣进而执行邀约以及客户的深耕经营？ 如何将项目核心价值体系深入市场及消费群体的内心、占据顾客心智阶梯中最有利位置？然而，在区域市场竞争日益白热化的当前，我们最珍贵的是时间！为此，接下来的所有动作必须条理化、秩序化，万不可盲目执行、散乱计划，再走弯路，在有限的珍贵时间内充分明晰营销动作，深入细化各营销步骤并以足够强的执行力配合，才是营销破冰的关键！营销部署流程图：

2、时间顺序轴线静态准备：区域主要商务办公楼名单 销售积累客户名单关系客户名单数据库名单工商名录、商会名单物料准备：宣传单页、展架、光盘、邀请卡、楼书、折页等各类所需物料设计制作完成移动式营销主线客户DS组成员培训完成7月客户名单筛选（200批）动态收集：外展点设点行销、派单、短信、分众媒体传播。每天做客户分析，初步筛选客户名单交予客户DS组。邀约客户：DS邀约、资料拜访派发客户DS客服人员负责6月20日调整销售说辞销售接待培训客户洽谈培训客户名单收集、筛选（目标客户600批）客户DS邀约电话邀约资料派发客户DS客服人员负责（执行介绍、解说、引发兴趣、邀约现场参观）6月底现场业务营销主线客户接受邀

3、约，现场参观咨询老带新成交激励成交现场情境式销售强销 辅销表版锁定户型 现场价格议价空间介绍新客户成交激励未成交7月上旬执行下一轮业务动作一、前期静态准备工作计划：1、客户名单收集及筛选：名单种类：ü 区域主要商务办公楼名单ü 前期销售积累客户名单ü 关系客户名单、数据库名单、工商名录、商会名单 收集方法：公司内部数据库资源、开发商关系客户名单、前期销售部积累客户名单筛选方法：根据客户筛选统一说辞进行电话拜访，确保信息有效性并约谈拜访时间。 主要工作：ü 筛选其中有效客户名单并统计ü 初步约谈，约定拜访时间； 时间限定：名单收集5月25日完成，

4、名单筛选5月30日前完成； 注意事项：第一阶段客户名单较杂，关系客户、数据库名单、销售积累名单需提前进行一次电话回访筛选，因此，此阶段有两类不同的拜访说辞。（具体见附表1：第一阶段客户筛选统一说辞，附表2：第一阶段客户拜访统一说辞）。2、物料准备工作计划（5月底前完成印刷制作）：物料名称物料信息制作数量分类完成时间责任人宣传单页（需分期制作）正八开、200克铜版纸印刷2万份文案5月8日赵公君设计5月11日设计公司折页3折、现有折页尺寸2000份文案5月11日赵公君设计5月15日设计公司产品说明楼书调整现用楼书的尺寸规格2000份文案调整5月13日赵公君设计调整5月16日设计公司销售手册大32开

5、7本文案5月16日赵公君设计5月20日设计公司手提袋无纺布、常规2000份设计5月21日设计公司邀请卡纸质常规尺寸2000份设计5月22日赵公君台历常规尺寸材料2000份文案5月22日设计公司设计5月24日X展架90×200，相纸印刷4套文案5月18日赵公君设计5月25日导视路标、道旗待与广告公司确认执行根据道路灯杆数量确认可行5月13日赵公君楼体广告沿用之前尺寸规格内容、设计5月15日赵公君样板间装修无无策划跟进策划跟进装修完成时间6月20日赵公君3、客户DS直销组人员配备： 人员配备：行销专员6名（2组），5月25日前到位； 人员编制：采用约聘制度聘请6人，纳入项目销售中心管理体

6、制 工作内容: 1、依公司提供名单进行客户拜访，针对项目以I-pad或手册提报解说与邀约； 2、自己主动收集客户名单并进行拜访以I-pad或手册提报解说与邀约 ； 3、通过客户名片及客户数据表填写回报，设定每日最低拜访人数及邀约组数； 4、外展示营销/派单邀约业务执行； 5、原则上设定为单纯客户拜访与邀约，不涉及成交任务；职位要求: 1、形象亲和力佳，个性积极喜欢挑战、口语表达能力强； 2、大专以上毕业，30岁以下，男女不拘； 团队辅助: 1、销售中心进行DS客户拜访资料分析与整理； 2、针对DS进行来人、成交分析；薪资与奖金: 1、按月计酬，每月薪酬为1800元(须完成最低拜访与来人数) 2

7、、邀约客户经现场成交，另给奖金按每件200元计，以兹奖励 4、客户DS组成员快速培训计划：华瑞尚品公寓产品客户DS直销快速培训计划序号日期具体时间培训内容培训形式主讲人15月26日9:0010:00工作制度及奖惩措施书面文本25月26日10:3011:30拜访统一流程培训书面文本35月26日14:0015:30外展点行销说辞、客户把握技巧书面文本45月27日9:0010:00销售人员专业性、拜访心态书面文版55月27日10:3011:30项目核心价值梳理书面文本65月27日下午培训内容回顾及梳理、模拟演练演练75月28日全天模拟演练演练85月29日全天第一阶段客户筛选电话二、销售工作执行措施：

8、 1、行销拜访工作实施步骤： 第一步：关系客户名单筛选（仅包括开发商关系客户、现场积累客户、商会名单等具备完整联系方式等信息的客户） 沟通说辞：（见附表1：第一阶段客户筛选统一说辞） 沟通内容： 客户前期来访来电信息确认 告知项目最新信息 初步约定拜访时间注意事项： 简单说明原因，确认对方前期来访来电信息，并根据情况初步约定拜访时间； 做好有效客户筛选统计；工作目标：5月底前完成第一步工作，筛选200批客户有效数据统计；第二步：初步接触，有效客户统计沟通说辞：（见附表2：第一阶段客户拜访统一说辞）沟通内容： 客户名称及联系方式 项目基础信息传播主要工作事宜： 统计客户/公司名称、联系方式； 派

9、发项目基础信息资料，介绍项目信息； 告知样板间开放预计推出的信息注意事项： 只介绍项目基础信息情况，项目所采取的销售政策禁止透露； 做好信息统计及客户关系；工作目标：6月20日前完成第二部，完成600批有效客户数据统计和拜访； 第三步：样板间体验活动暨客户统一说明会，恭迎赏鉴。 沟通说辞：（见附表3） 前提条件：样板间装修完成，样板间开放暨客户统一说明会方案完成并确定。 沟通内容： 样板间（说明会）推出时间并至邀； 告知最新活动政策预计推出的信息主要工作事宜： 登记客户详细信息及对项目的信息反馈； 告知客户活动政策将要推出的信息 进一步互相沟通，增进友好度 发放邀请卡，以便来访确认； 告知样板

10、间开发参观活动，并至邀； 了解客户对项目的关注度及持有态度；工作目标：7月5日前完成第三步工作，完成600批客户的二次拜访工作； 第四步：现场活动政策出台，销售认购进行中（老带新、首付分期） 沟通说辞：（见附表4） 前提条件：老带新政策、首付分期方案完成并确定。 沟通内容： 针对不同的客户，沟通不同的销售政策 传达阐述项目价值及当前政策绝佳时机主要工作事宜： 活动政策阐述告知 解答客户疑问并邀约到现场了解 客户应邀至现场，转入现场业务营销主线，完成成交； 明确来访时间，告知客户其专属服务经理（现场该找谁）；工作目标：7月20日前完成600批客户的三次拜访。（具体拜访计划待名单确定后客户DS组分