房地产账务处理

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1、房地产业营改增简介房地产业营改增简介 主要内容主要内容 一、一、 前前 言言二、房地产业开发经营特点二、房地产业开发经营特点 三、房地产业会计核算实务三、房地产业会计核算实务 生产经营活动特征：生产经营活动特征： （一）开发经营的计划性：企业（一）开发经营的计划性：企业征用的土地、建设的房屋、基础设征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理原则和企设计、施工、配套、管理原则和企业的建设计划、销售计划进行开发业的建设计划、销售计划进行开发经营。经营。（二）开发产品

2、的商品性：房地产开发（二）开发产品的商品性：房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。格作价转让或销售。 （三）经营业务复杂：企业除了土地和（三）经营业务复杂：企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。企业不仅因购销关系与设备、务全过程。企业不仅因购销关系与设备、材料物资

3、供应单位等发生经济往来，而且材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。租单位发生经济往来。 （四）开发周期长：开发产品要从规划（四）开发周期长：开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则程、绿化环卫工程等几个开发阶段

4、，少则一年，多则数年才能全部完成。一年，多则数年才能全部完成。 （五）经营风险大：开发产品单位价值高，（五）经营风险大：开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。导致企业陷入困境。 （六）供应链紧密：基于房地产业的生（六）供应链紧密：基于房地产业的生产经营活动特征，房地产业通常建立以开产经营活动特征，房地产业通常建立以开发商为核心的供应链管理模式，即构建以发商为核心的供应链管理模式

5、，即构建以开发商为核心，开发商、设计商、承建商、开发商为核心，开发商、设计商、承建商、供应商、营销代理商、金融机构、物业公供应商、营销代理商、金融机构、物业公司及最终客户之间长期的战略合作伙伴关司及最终客户之间长期的战略合作伙伴关系，从而降低生产成本、提高企业而对市系，从而降低生产成本、提高企业而对市场的应变能力和客户服务质量，强化企业场的应变能力和客户服务质量，强化企业核心竞争力。核心竞争力。 一般将房屋的开发建造按用途分为四类，还应在科目“房屋开发”二级科目下，按照房地产开发建设的用途，分设四个三级科目，即“开发成本房屋开发(商品房) 、(经营房) 、(周围房)、(代建房)”进行明细分类核

6、算。 在三级科目中对开发的房屋产品成本分设“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施建设费”、“配套设施费”和“开发间接费用”等六个成本项目专栏，进行明细核算。 (2)土地开发成本核算科目设置土地开发成本核算科目设置 土地开发成本依然设置“开发成本”科目进行核算。 土地开发有两种不同的用途：一种是为了作开发后土地销售(即有偿转让)，另一种是为了兴建商品房、出租房而开发的工程用土地。 A、如是以销售为目的，通过“开发成本-土地开发”科目进行成本归集，开发完成后，将已归集的土地开发成本结转至“开发产品”账户。 B、如是为建商品房等而开发的工程用土地，则可将土地开发成本

7、直接记入“开发成本-房屋开发”账户中，不通过“开发成本-土地开发”账户核算。 C、土地开发的成本费用，若涉及到两个或两个以上的成本核算对象时，其发生的费用可先通过“开发成本-土地开发”账户归集，待土地开发完成，再按一定标准分摊记入有关房屋建筑成本。 D、土地开发成本项目一般划分为“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”两项。 (3)配套设施成本核算的科目设置配套设施成本核算的科目设置 应设置“开发成本-配套设施开发成本”科目进行。 (4)代建工程开发成本的科目设置代建工程开发成本的科目设置 “开发成本-代建工程开发”科目进行核算，在该二级科目下，可按委托项目进行三级核算，在三级科目中设置专项对

8、六个成本项目分别归集核算。 房地产开发产品销售核算科目设置房地产开发产品销售核算科目设置: （1）“经营收入”核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。同时，按照“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等设置明细分类账。 （2）“经营成本”核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。同时，按经营成本的种类，包括“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细账。 （3）“其他业务收入”核算主营业务以外的其他业务收入，包括商品房售后服务收入

9、、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。 （4）“其他业务支出”核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。 （二）账务处理及案例（二）账务处理及案例 房地产开发成本的账务处理：房地产开发成本的账务处理： （1）土地开发成本核算的账务处理。）土地开发成本核算的账务处理。 发生土地征用及补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等直接费用时： 借：开发成本-土地开发成本 贷：银行存款或应付账款 开发完毕验收时，按土地开发用途分别进行结转： 借：开发产品-土地开发(用于土地销售之土地开发成本) 开发产品-房屋开发(用于房屋开发之土地开发成本) 贷：开发成本-土地

10、开发 （2）房屋开发成本核算的账务处理）房屋开发成本核算的账务处理 成本发生时： 开发完毕验收时 借：开发成本-房屋开发 开发产品-商品房 贷：银行存款或应付账款 开发成本-土地开发成本 (3)配套设施销售的账务处理配套设施销售的账务处理 其收入应记入“经营收入”账户的“配套设施销售收入”明细账，其账务处理与前相同 (4)代建工程销售的账务处理代建工程销售的账务处理 代建工程销售收入应在工程竣工验收并办妥交接手续时将代建工程价款结算单提交给委托单位确认后，记入“经营收入-代建工程销售收入”明细账。 房地产开发产品销售的账务处理房地产开发产品销售的账务处理: （1）土地转让和商品房销售的账务处理