哈尔滨市房地产泡沫预警分析防治对策

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1、-市房地产泡沫预警分析及防治对策摘要：文章通过构建房地产泡沫预警指标体系，运用成效系数法对2003-2021年市房地产市场进展预警分析，得到出以下结论：市房地产市场除在2005-2006年出现泡沫化态势，整体处于安康运行状态，并有针对性地提出防治市房地产泡沫的对策与建议。关键词：市；房地产泡沫；预警；对策一、市房地产泡沫预警分析成效系数法，是根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自标准，并根据其权重，通过成效函数转化为可以度量的相应的房地产泡沫评价分数，即单项评价分数，然后依据各项指标的重要程度确定其权数，采用加权算术平均法或加权几何平均法求得综合评价分数，借以对房地产泡沫作出综合

2、评价。它具有客观公正、可操作性强、得出的结论较为符合实际等优点，是经济评价中常用的一种定量评价方法。成效系数法的计算公式为：di=40+60i=1，2，3，n其中：di为对应于*i的评价分数值成效系数，*i为第i个预警指标的实际观测值，*is为第i个预警指标的不容许值，*ih为第i个预警指标的满意值。采用成效系数法求算综合预警系数的具体步骤：建立房地产泡沫预警指标体系，收集预警指标*时期的观测数据值；根据历史统计数据及国际经历确定每一指标的不容许值*is和满意值*ih；依据成效系数计算公式计算每一指标的成效系数di；对选取的各指标进展比照，确定其权重wi；计算综合预警系数k=widi；运用综合

3、预警系数k判断房地产市场的泡沫化程度。当k60时，则要根据房地产经济运行情况具体分析，它可能表示没有警情，也可能预示泡沫处于崩溃时期。一选择预警指标根据市的现实情况及构建的房地产泡沫预警指标体系，为最全面地反映出市房地产市场的开展现状，本文拟选用以下四个指标作为预警指标：房地产投资增长率/gdp增长率*1，房屋空置率*2，房价收入比*3，房地产开发贷款增长率贷款总额增长率*4。二测算各预警指标的数值见表1三确定每一指标的不容许值和满意值1.房地产投资增长率/gdp增长率房地产投资增长率/gdp增长率这一比值反映了房地产投资增速相对于经济增长的变化情况，该指标值越大，说明房地产业相对实体经济开展

4、的偏离越大，这一指标的合理区间为1，1.4，超过2则说明市场可能存在过度需求和房地产泡沫。按照国际惯例，通常将该指标的满意值选定为1.5，不容许值选定为2.5。2.房屋空置率学术界通常认为，当房屋空置率低于3%时，市场房屋量供不应求，房源紧俏，购房者几乎难以找到自己所需要的房源；当房屋空置率介于3%-10%之间时，市场供求较为平衡，购房者仍有充分的选择空间，整个房屋空置量处于合理区；当房屋空置率介于10%-15%之间时，市场供给略微过盛；而当房屋空置率大于15%时，则市场供给严重过剩，大量商品房严重积压，房地产市场将会出现一系列的问题。因此，文本将房屋空置率的满意值选定为10%，不容许值选定为

5、15%。3.房价收入比国际上公认的房价收入比合理围为3-6，国局部学者认为，我国由于特殊的住房体制、隐性收入高及需求长期压抑等原因，房价收入比合理围可能要大一点，当房价收入比在5-8围之间，则说明房地产价格处于合理区间，房地产市场运行平稳，当房价收入比在8-9.5之间时，说明房地产价格尚处在居民可承受围之，房地产市场运行根本正常，而当其大于9.5时，则说明房地产价格远远超出居民的购置能力，房价产市场运行异常。因此，文本将房价收入比的满意值选定为8，不容许值选定为9.5。4.房地产开发贷款增长率贷款总额增长率在计算房地产开发贷款增长率贷款总额增长率这一指标的成效系数时，本文将选取该指标在2003

6、-2021年的平均值1.6作为其满意值，同时参照吴艳霞在投机性泡沫预警指标的构建及实证分析中得出的结论，将2.5选定为该指标的不容许值见表2。四依成效系数计算公式计算每一指标的成效系数di见表3五预警指标的权重确定本文由于条件限制，未能采取主成分分析法或层次分析法对各指标权重进展确定，主要参照冬霞在房地产泡沫预警一文得出结论,将各预警指标的权重确定如下见表4。六计算预警综合值，发布预警级别根据公式k=widi计算得出各指标的综合预警系数值见表5。对照k值与泡沫的关系程度，得到市2003-2021年房地产泡沫的预警级别见表6。可以看出，在2006年之前市房地产市场尚处于安康运行阶段，2005年由

7、于房地产开发投资快速增长，开场孕育出轻度的泡沫，随后随着商品房价格的迅猛增长，泡沫程度也不断加深，并于2006年到达顶峰，之后政府出台相关政策，加之2021年受国际金融危机的影响，房地产市场普遍市情冷清，房地产热逐渐淡化，可是好景并不长，2021年市房地产泡沫预警级别又重新进入危险状态，为此，希望政府提高警觉并制定有效政策，防止泡沫的进一步扩大。二、市房地产泡沫防治的政策建议一规土地市场秩序第一，合理控制土地供给量。在推动房价上涨的整个因素当中，土地价格是其中的重要一环。根据经济学的供需理论，商品的价格涨落与其供需状况有关，在需求不变的情况下，土地供给量则是决定地价上下的惟一因素，因此，为防止

8、房地产泡沫的产生，政府应合理控制土地的供给量，通过对房地产市场的滞后及平均容积率变动趋势进展分析，结合增量市场的合理供给量来制定土地供给方案，并要求各部门严格按照方案实施。第二，开征土地财产税抑制土地投机与闲置。房地产开发商进展地产投机的一种常见方式就是低价吸纳土地，待地价高涨时抛出。开征土地财产税，首先，可以使得开发商每年按照土地的评估价值交纳土地财产税，增大其囤积土地的本钱，抑制其伺机炒卖土地。其次，可以提高土地的经济价值，使得土地向真正有效的使用者手中转移，推动城市空间构造和经济构造的同步调整。再次，能够使得政府在每成交一笔土地买卖后逐年收回其增值收益，增加政府的收入来源，为今后城市的根

9、底设施建立开辟财源。最后，可使得开发商分期支付地租和规费，降低其开发门槛。二规房地产市场秩序第一，建立房地产信息发布和预警系统。对市场信息的全面把握和准确判断是人们进展理性投资和政府制定调控政策的重要依据。目前市房地产信息尚不完善，不仅缺乏权威统一的数据，且指标体系混乱，市场主体在进展市场行为时缺乏有力信息的判断和指导，易产生冲动购置等非理性行为，因此政府应尽快完善房地产市场统计评价指标体系，加强对根底价格水平、供给量、本地人比例等数据的统计和处理，编制并定期发布地价指数、各类物业价格指数等相关信息，提高房地产商品交易信息的透明度，让市场主体充分了解市场行情，为其理性投资提供有力依据，同时，政

10、府应加强对房地产泡沫的前瞻性研究，通过建立科学的预警指标体系，有效制定防止房地产泡沫的政策措施，防止其泡沫破裂时对经济造成的巨大损失。第二，调整房地产供给构造。近年来，随着房价的逐年上涨，市房价之高已远远超出居民的承受能力，使得居民对住房的需求逐渐向中小户型等低价位住房开展，然而此时市房地产市场供给构造失衡，*些开发商为追求高额利润盲目开发高档楼盘，使得大量大户型、中高价位楼盘闲置，而适合大多数居民的中小户型，低价位楼盘则相对短缺，因此政府应加强对住房供给构造的调整，通过坚持以中低价位、中小户型普通商品住房为主，严格控制非住宅和高档商品住宅的建立，积极落实经济适用房建立优惠政策，规定市房地产管

11、理部门严格执行购置经济适用房申请、审批、公示制度，严格控制其购置对象，同时公布政策条例制止其上市交易，规定假设购置经济适用房后出让，只能以不高于原购置价由政府部门购回再转售给其他符合购置经济适用房条件的家庭，而不能直接转卖或赠与，通过一系列措施的实施来加强对经济适用房的建立与管理，缓解目前市场出现供需极不均衡的为难局面，进而防止泡沫的产生。三规金融市场秩序第一，加强银行信贷监管。首先，要强化商业银行对个人住房抵押贷款的管理，规定其发放贷款时应加强信贷评估，密切关注借款人的偿贷能力、意愿及信用记录，根据平安、保守、确实的原则来评估抵押物的价值，并及时调整抵押物估值，限制应贷款额与抵押物实际价值的

12、最高比例抵借比不得超过80%，并严格审查，以防止呆账、坏账损失与信用膨胀的产生。其次，要强化商业银行对房地产开发企业的信贷监管，房地产业作为一个资金密集型行业，在整个开发建立过程中，其资金链牢牢依赖于银行贷款，商业银行应加强对其开发资质，自由资金的来源、比例和用途等各方面的审计，并实行贷款责任负责制，即谁贷款谁负责，严防信贷违约的发生。第二，大力开展多元化房地产金融产品。首先，应形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，包括投资基金、信托证券、指数化证券等，把本应集中于银行信贷机构的信用风险和市场风险有效分散于整个金融市场的各个投资者。其次，应提倡商业银行和金融机构提高效劳意识，推出

13、符合各类消费者需求的多元化住房信贷产品，以满足借款人躲避利率风险的需要。再次，相关部门应进一步加强对利率风险管理工具的研究，争取早日推出利率期权、互换期权、利率互换等利率衍生产品。最后，应大力推行融资租赁方式，通过建立抵押资产管理公司加强对留置物所有权的处理，进而加速房地产业资金的迅速转移和回收，有效解决房地产业的资金问题。参考文献：1.胡三宁.我国房地产泡沫的分析和防d.*商学院,2006.2.casek e. the real estate cycle and the economy:consequences of the massachusetts boom of 1984-1987j.urban studies,1992(2).3.永霞,高山.我国房地产泡沫的实证分析j.林业大学学报(人文社会科学版),2021(1).4.丽.我国房地产泡沫的实证研究d.大学,2007. z