慈湖项目概念性规划设计任务书
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1、-. z马慈湖地块规划设计马慈湖地块规划设计建建议议书书二零一二年六月十五日二零一二年六月十五日目目 录录前言前言- - 3 3 - -一、区域概况及市场分析一、区域概况及市场分析- - 3 3 - -1.马市及慈湖高新区概况、开展规划- 3 -2.马市房地产概况- 4 -3.在售楼盘和同质楼盘情况- 6 -二、工程概况及定位分析二、工程概况及定位分析- - 9 9 - -1.工程区位及根本情况- 9 -2.本工程特点分析SWOT 分析- 10 -3.工程目标客户群分析- 12 -4.工程定位- 13 -三、规划设计建议三、规划设计建议- - 1414 - -1.技术经济指标- 14 -2.总
2、体规划根本原则- 14 -3.总体规划重点- 14 -4.工程总体布局建议- 15 -5.户型配比及设计建议- 16 -6.配套商业规划建议- 17 -7.单体建筑设计建议- 18 -8、配套设计建议- 20 -. z前言前言马慈湖 119.5 亩地块处于慈湖高新技术产业开发区东北部，紧邻滨江开发区。为更好对工程进展整体定位，开发适销对路的产品，在对区域市场进展充分调研的根底上，结合本工程所处区位及特点，形成了本工程的产品定位和规划建议。一、区域概况及市场分析一、区域概况及市场分析1.1. 马市及慈湖高新区概况、开展规划马市及慈湖高新区概况、开展规划马位于省东部、长江中下游东岸，地处北纬 31
3、4642311726与东经 11821381185244之间接壤，2021 年区划调整后辖 3 区 3 县，土地面积 4042 平方公里，总人口 228 万人。属北亚热带湿润性季风气候，季风明显，四季清楚，气候温暖湿润，雨热同季。马年平均温度在 16左右，最冷为 1 月，平均温度 3，最热为 7 月，平均温度在 28左右。近年来马市综合经济实力不断增强，经济总量排名全省第四，国生产总值、财政收入、工业增加值、固定资产投资等主要经济指标总量位居全省前列。2021 年，全市实现生产总值GDP1144.18亿元，首度突破千亿大关。全市城市居民人均可支配收入 27329 元，全市农民人均纯收入为 95
4、05 元，均居全省首位。慈湖高新区位于马鞍北部，包含慈湖工业园、金家庄工业园和马软件园三大经济板块，园区工业门类齐全，现有法国圣戈班、中橡、立白、丰原生化、申能集团、首创水务、大唐集团、海螺水泥、格力电工等跨国公司和国上市公司以及金星化工集团、方圆公司、巨龙公司等省著名企业共 215 家入驻，其中亿元以上的企业 36 家。2021 年马市明确提出“1255”城市开展战略，即由一个主城区、2个副城区、5 个中心镇和 5 个产业功能区共同构成的城市空间布局体系。慈湖高新技术产业开发区作为 5 个产业功能区之一，经省政府批准目前正向国务院申报国家级高新区。-. z 园区开展目标园区开展目标：以“一新
5、两高新材料、高端装备制造、高端效劳业产业为重点，即做大做强新材料产业，做精做深高端装备制造业，积极培育以现代物流为重点的高端效劳业。到 2021 年，园区工业总产值到达 1300 个亿，到 2021年成为具有国际影响的高新技术产业基地，工业总产值到达3000 亿。 园区战略定位园区战略定位：城市开展的新城区。高标准推进慈湖高新区城市根底设施建立，完善城市配套功能，促进产业与城市的融合，扩大社会民生保障，促进社会广泛就业，优化自然环境，进一步完善宜居宜业的环境，打造城市开展的新城区。2.2. 马市房地产概况马市房地产概况2.12021 年马房地产概况回首过去的 2021 年，“调控似乎成了全国楼
6、市的一个主旋律，新国八条公布、重点城市监测、剑指二三线城市的限购、3 次加息 7次调动银行存款准备金率，密集的政策公布压的楼市喘不过气来。但，正因为有了条条框框，有了那些不确定性，才让原本处于狂热之中的楼市逐渐恢复了理性，正是这些变化，才让购房者又重新看见房价下行的希望，才有了各路专家、学者精彩的言论和演说。马楼市从去年 3 月份以来，成交量和价格都开场下滑，2021 年，马市不含和县、含山新建商品房不含安置房、保障性住房成交 6188 套，成交面积为 65 万平米，成交均价为 6075 元每平。2021 年与去年相比，在成交套数和成交面积上有了很大程度的下滑。2.2 马市消费者对住房偏好分析
7、1区域偏好。江东大道沿线、湖东南路沿线和其他老城区是居民选购房屋的重点区域。选择江东大道沿线和其他老成区是居民选购房屋的重点区域。选择江东大道沿线的占有购房意向人群的23.7%，选择湖东南路和湖西南路的分别占 8%和 7%，慈湖河路两侧和路两侧各占 5.19%，其他老城区占 29.63%，选择滨江新区、秀山-. z新区、博望新区、开发区周边以及当涂县和其他的偏少，总共仅占21.48%。2面积、户型和房屋类型偏好。80100 平米的需求占48.15%，100-120 平米的占 28.89%，其他 80 平米以下的占11.85%，120-144 平米的占 8.15%，144 平米以上的大户型需求仅
8、占 2.96%。对马来说选择普通多层的占多数。2.3 马房地产房地产开展机遇1轻轨入马 炒热沿线楼盘未来地铁站在工程附近4 月 26 日，、马两地市长签订了?2021 年度宁马一体化合作协议?。在这份协议中，加快宁马城际轻轨前期工作被列为共建重点，轻轨 8 号线也有方案延伸到马主城区，它将从市区通往铜井镇，与马市城区自建的轻轨线对接。这项工程落实后，两城之间的关系就将更为密切，两地的市民们也将更方便的享受到便捷的交通效劳，从而实现真正意义上的资源共享。轻轨入马，不仅让沿线楼盘受到了购房者的关注，而且让人们对马的房价多了一份遐想。2和县、含山并入 马房地产格局骤变8 月 22 日，省正式宣布撤销
9、地级市，并对原地级市所辖的一区四县行政区划进展相应的调整，分别归、马三市管辖。其中，含山县、和县(不含巷镇)划归马市管辖。至此，马迎来了属于自己的大城时代。和县、含山并入后随之提升的住房需求为我市房地产行业的迈进提供了动力，同时也翻开了房地产市场开展更为广阔的空间。3马长江大桥的建立，助推马房地产业腾飞。3.3. 在售楼盘和同质楼盘情况在售楼盘和同质楼盘情况马主要住宅工程价格市场调研汇总表马主要住宅工程价格市场调研汇总表工程面积围单价围主力总价楼层差价朝向差价银河湾90-1605700-68508050-100100-200天泽水岸91-115目前剩两套 32-1106 93 平方 总价 65
10、.8 万 6-204 91.3 平方 总价 52 万 单价 5700汇成上东87-1396415-760070-90150100-200-. z明珠89-1205500-68006520-30100朝辉首府67-1205200-800080-9050-10050-100绿州花园82-1155700-6800605050-200江南御花园139-1445600-60008050-100100翡翠森林花园90-1216200-660065100-20050-100金玉兰小区75-140均价 3900 元/平怡和家苑75-120均价 3900 元/平类比同质楼盘情况：类比同质楼盘情况：梧桐雅苑梧桐雅
11、苑老城区，品质比较差老城区，品质比较差工程位置工程位置幸福路与恒兴路穿插口开发商开发商马市百成置业有限投资商投资商规划占地规划占地14.7 万平建筑面积 20 万平方米 容积率1.3套数套数2栋数48 栋绿化率35%开发模式开发模式分四期开发开盘时间开盘时间2021 年 6 月入住时间入住时间2021 年 6 月热销产品类型热销产品类型多层销售状况销售状况一般，一期销售根本售罄销售价格销售价格均价均价3900 元/m2最低最低3700 元/ m2主力产品主力产品90 m2工程推广主题工程推广主题老城区、幸福住宅主力卖点描述主力卖点描述景观、人文、学区景观特点景观特点中心花园、北部邻河景观带、建
