房屋及设备维修管理

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1、第一编第一编 房屋维修管理房屋维修管理1 房屋维修管理概述房屋维修管理概述 1.1 房屋维修的概念及房屋维修工程种类房屋维修的概念及房屋维修工程种类1.1.1房屋维修的概念房屋维修的概念P1 指对房屋进行指对房屋进行维护和修理维护和修理，使其保持或，使其保持或恢复原来使用状态和使用功能的活动。恢复原来使用状态和使用功能的活动。 包括的内容：包括的内容： 1 1、对、对非损坏非损坏房屋的维护。房屋的维护。 2 2、对、对损坏损坏房屋的修理。房屋的修理。 3 3、对、对旧旧房的改建、扩建。房的改建、扩建。 1.1.2房屋维修工程的种类房屋维修工程的种类P11.1.2.1按房屋的完损状况分按房屋的完

2、损状况分 （1 1）翻修工程）翻修工程 （2 2）大修工程）大修工程 （3 3）中修工程）中修工程 （4 4）小修工程）小修工程 （5 5）综合维修工程）综合维修工程 （1）.翻修工程（更新改造工程）翻修工程（更新改造工程） 是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。 特点：特点：规模大、投资大、工期长。 费用：费用：应低于同类结构房屋的新建造价。 要求：要求：翻修后必须达到完好房的标准。 适用对象：适用对象：危险房 （2 2）. .大修工程大修工程 是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的

3、大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装、以保证其基本完好或完好的工程。 费用：费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。 特点：特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性，一般与房屋的抗震加 固、局部改善房屋居住使用条件相结合进行。 要求：要求：大修后，房屋要达到基本完好房的标准 适用对象：适用对象：严重损坏房 （3 3）. .中修工程中修工程 是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。 费用：费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20%以下 特点：特点：工地比较集中，项目较

4、小，工程量较大，工程的计划性、周期性强 适用对象：适用对象：一般损坏房屋 维修要求：维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房标准的要求。 （4 4）. .小修工程小修工程 亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小损坏进行及时修复的预防性养护工程。 费用：费用：综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下 特点：特点：项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫、持续反复性强、服务性强。 适用对象：适用对象：完好、基本完好房。 （5 5）. .综合维修工程综合维修工程 指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的代表大

5、会成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修应修尽修（全项目修理）的工程。 费用：费用：应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上 特点：特点：规模较大、项目齐全、工期长、花费大 要求：要求：综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。 1.1.2.2按房屋经营管理的性质分按房屋经营管理的性质分P2（1 1）恢复性修缮）恢复性修缮（2 2）赔偿性修缮）赔偿性修缮（3 3）改善性修缮）改善性修缮（4 4）救灾性修缮）救灾性修缮（5 5）返工性修缮）返工性修缮1.2房屋维修的作用、特点及原则房屋维修的作用、特点及原则1.2.11.2.1房屋维修的作用房屋

6、维修的作用（1 1）可保持和改善房屋原有的使用功能，保证房屋）可保持和改善房屋原有的使用功能，保证房屋的使用安全，延长房屋的使用寿命，使房屋的使的使用安全，延长房屋的使用寿命，使房屋的使用价值能得到充分的发挥。用价值能得到充分的发挥。 （2 2）有利于房屋的保值、增值。）有利于房屋的保值、增值。（3 3）通过房屋维修工作，有利于美化环境，促进城）通过房屋维修工作，有利于美化环境，促进城市建设、精神文明建设以及经济的发展。市建设、精神文明建设以及经济的发展。（4 4）有利于物业管理企业树立良好的企业形象，提）有利于物业管理企业树立良好的企业形象，提高物业管理企业的社会信誉和市场竞争力。高物业管理

7、企业的社会信誉和市场竞争力。（5 5）有利于物业管理企业在经营中创收，提高物业）有利于物业管理企业在经营中创收，提高物业管理的经济效益。管理的经济效益。1.2.21.2.2房屋维修的特点房屋维修的特点 （1 1）房屋维修是一项大量的、经常性的工作。）房屋维修是一项大量的、经常性的工作。 （2 2）房屋维修量大面广、零星分散。）房屋维修量大面广、零星分散。 （3 3）房屋维修技术要求高。）房屋维修技术要求高。 1.2.21.2.2房屋维修的特点房屋维修的特点（1）.房屋维修是一项经常性经常性的工作 房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于

8、房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。（2）.房屋维修量大面广、零星分散量大面广、零星分散 量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。（3）.房屋维修技术要求高技术要求高 房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。

9、 1.2.31.2.3房屋维修的原则房屋维修的原则 （1 1）经济、合理、安全、适用的原则）经济、合理、安全、适用的原则 （2 2）区别对待的原则）区别对待的原则 （3 3）等价有偿原则）等价有偿原则 （4 4）服务的原则）服务的原则 1.3 房屋维修管理的概念及内容房屋维修管理的概念及内容1.3.1房屋维修管理的概念房屋维修管理的概念P4P4 指物业管理公司为做好房屋维修工作而开指物业管理公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。房屋维修管理的主体是物业管理公司房屋维修管理的主体是物业管理公司（1 1）从管理过程讲，从管理过程讲

10、，主要指围绕房屋维修的主要指围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。工作。（2 2）从管理层次讲，从管理层次讲，一般可分为企业管理层一般可分为企业管理层次的维修管理和施工项目层次的维修管理。次的维修管理和施工项目层次的维修管理。1.3.21.3.2房屋维护管理的内容房屋维护管理的内容（1 1）房屋安全管理）房屋安全管理（2 2）房屋维修计划管理）房屋维修计划管理（3 3）房屋维修质量管理）房屋维修质量管理（4 4）维修工程预算）维修工程预算（5 5）维护工程招标投标）维护工程招标投标（6 6）房屋维修成本管理）房屋维修成本管理（7 7）房

11、屋维修要素管理）房屋维修要素管理（8 8）房屋维修施工项目管理）房屋维修施工项目管理（9 9）房屋维修施工监理）房屋维修施工监理1.3.3 1.3.3 房屋损坏的原因房屋损坏的原因1.自然损坏 （1）气候条件：风吹、雨打、日晒等 （2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等 （3）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等 （4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等突发性天灾人祸2.人为原因 （1）使用不当：使用磨损、腐蚀等 （2）设计和施工质量的低劣 （3）维修养护不善 案例分析案例分析 房屋漏雨、透寒等维修纠纷经典案例分析房屋漏雨、透寒等维修纠纷经典案例分析作业作业 1、查阅相关资料，