成本管理精细化之房地产企业全成本管理

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1、成本管理精细化管理之成本管理精细化管理之- 房地产企业全成本管理房地产企业全成本管理 -责任成本管理体系的实践责任成本管理体系的实践第一章房地产企业成本管理 战略篇 宏观形势： 外面的世界房地产企业面临着什么？房地产企业面临着什么？ 新政-土地 金融 预售 自有资金 开发 行业门槛提高了形势-消费者观望 行业内强强联合国际资金涌入机遇风险并存冰火两重天冰火两重天均值均值54.554.5知名地产企业的净资产规模比较知名地产企业的净资产规模比较房地产企业政策政策客户客户资本资本市场市场法律法律资源资源舆论舆论社会社会p 举牌案例行业竞争激烈行业竞争激烈宏观经济调控宏观经济调控企业利润趋薄企业利润趋

2、薄管理精细管理精细化化管理出效管理出效益益环境形势告诉我们：环境形势告诉我们： 强化成本管理势在必行！强化成本管理势在必行！房地产企业的成本战略房地产企业的成本战略高速高速扩张扩张百年百年老店老店赚钱赚钱持续持续发展发展企业的定位决定了企业的成本策略 盈利 顾客价值 品牌 持续发展 企业文化直接影响企业的成本策略 万科 中海 金地 合生 民企一、从企业战略到成本策略：一、从企业战略到成本策略：房地产企业基本的成本策略观！要产品，而不是作品！成熟产品的复制一、从企业战略到成本策略：一、从企业战略到成本策略：企业发展中调整定位成本策略二、从行业战略焦点看企业成本策略：二、从行业战略焦点看企业成本策

3、略：如何让每一分成本如何让每一分成本 投入更有效？投入更有效？无效增值向有效增值转移：成本投入更有效！管理效率要提升！无效增值向有效增值转移：成本投入更有效！管理效率要提升！无效增值无效增值有效增值有效增值土地增值税对我们的要求：土地增值税对我们的要求：标杆企业在关注什么？标杆企业在关注什么？最大的问题是我们效率低：最大的问题是我们效率低： 如果不提升效率，我们将永远没有机会！如果不提升效率，我们将永远没有机会！人均开工面积人均开工面积人均竣工面积人均竣工面积人均销售面积人均销售面积人均销售收入人均销售收入人均利润率人均利润率销售费用率销售费用率管理费用率管理费用率某民企与标杆企业的比较某民企

4、与标杆企业的比较业界在比拼什么？业界在比拼什么？ 锁定标杆进行学习，探索组织变革，06年，在人数减少的情况下实现由310人操作9个项目到270人操作22个项目的效率提升。标杆企业的实践：标杆企业的实践：国际资本对项目的要求三、资本市场对成本管理的要求三、资本市场对成本管理的要求-要求我们有事前的目标成本体系要求我们有事前的目标成本体系、有真实完整的动态成本信息体系、有真实完整的动态成本信息体系、有实现成本控制目标的能力！有实现成本控制目标的能力！投资策划投资策划方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计项目策划项目策划概念设计概念设计投资估算表投资估算表成本测算成本测算1成本测算成本

5、测算2目标成本目标成本合同清单合同清单项目发展项目发展营销策划营销策划产品设计产品设计供应商选择供应商选择施工管理施工管理变更签证变更签证项目结算项目结算招标管理招标管理项目销售项目销售目标成本的实施管理目标成本的实施管理全项目的采购实施全项目的采购实施工程项目管理工程项目管理设计管理设计管理销售管理销售管理成本结算成本结算财务结算财务结算全成本管理工作全成本管理工作项目盈利目标项目盈利目标四、从企业价值链看成本策略四、从企业价值链看成本策略资资 本本土土 地地项项 目目资本增值能力资本增值能力项目开发能力项目开发能力房地产企业的核心竞争力：房地产企业的核心竞争力：企业运营能力企业运营能力各专

6、业的管理能力各专业的管理能力专业间的集成能力专业间的集成能力具体项目操作能力具体项目操作能力企业综合管理能力企业综合管理能力成本管理能力聚聚焦焦体体现现土地成本 项目建造成本 管理成本成本管理成本分解资金成本六、从地产项目成本结构变化来看：六、从地产项目成本结构变化来看：房地产开发项目成本结构在变化房地产开发项目成本结构在变化-l 土地成本l 建造成本l 财务成本l 管理成本l 开发速度对成本的影响数据来源：中国城市地价动态监测系统数据来源：中国城市地价动态监测系统土地供应减少、成本刚性、行业利润土地供应减少、成本刚性、行业利润房地产投资门槛的上升房地产投资门槛的上升-资金成本资金成本房地产开

7、发资金来源比例（房地产开发资金来源比例（% %）检视一下：检视一下： 您的企业目前成本竞争的核心力在您的企业目前成本竞争的核心力在哪里？哪里？思考一下：思考一下： 下一步，我们核心控制成本的重点下一步，我们核心控制成本的重点在哪里？在哪里？开发成开发成本本土地成土地成本本管理成管理成本本资金成资金成本本钱哪里去了？钱哪里去了？七、从企业经营结果来看成本管理策略：七、从企业经营结果来看成本管理策略：利润利润=收入收入成本成本企业企业业绩业绩市场市场/清晰清晰何时落何时落定？定？成本是个无底洞吗？成本是个无底洞吗？你是你是“知本家知本家”吗？吗？七、从企业经营结果来看成本管理策略：七、从企业经营结

8、果来看成本管理策略：利利 润润 及及 利利 润润 分分 配配 表（损益表）表（损益表）项项 目目一、主营业务收入一、主营业务收入 减：折扣与折让 主营业务收入净额主营业务收入净额 减：主营业务成本主营业务成本 主营业务税金及附加主营业务税金及附加二、主营业务利润（亏损以二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）号填列） 加：其他业务收入 减：其他业务支出 减：减： 营业费用营业费用 管理费用管理费用 财务费用财务费用三、营业利润（亏损以三、营业利润（亏损以“- -”号填列）号填列） 加：投资收益 营业外收入 减：营业外支出四、四、利润总额利润总额（亏损以（亏损以“- -”号填列）号填列） 减：所得

9、税减：所得税五、五、净利润净利润（亏损以（亏损以“- -”号填列）号填列）六、可分配利润六、可分配利润七、可供股东分配的利润七、可供股东分配的利润八八.、未分配利润、未分配利润触目惊心的案例触目惊心的案例1：成本科目成本科目项目项目A成本差成本差项目项目B成本差成本差成本少结合计成本少结合计土地获得价款1242.57971942214.51开发前期准备费495.95-458.9037.05主体建筑工程费1688.991,093.472782.46主体安装工程费1039.60251.351290.95社区网管工程费1910.61-78.141832.47 园林环境工程费1089.49-238.9

10、2850.57配套设施费-462.56622.68160.12开发间接费1167.102,116.883283.98 合合 计计 8,171.754,280.3712,452.11企业经营给我们提出什么样的要求？企业经营给我们提出什么样的要求？任何需要的时间点，我们知道全成本是多少？任何需要的时间点，我们知道全成本是多少？需要真实完整的动态成本信息反馈！需要真实完整的动态成本信息反馈！目标与动态成本管理体系！目标与动态成本管理体系！资产类资产类货币资金结算中心存款内部单位贷款短期投资 减：短期投资跌价准备短期投资净额应收帐款其他应收款 减：坏帐准备应收款项净额预付帐款存货存货 减：存货跌价准备

11、减：存货跌价准备存货净额待摊费用一年内到期的长期债权投资其他流动资产流动资产合计流动资产合计长期投资净额长期投资净额 固定资产合计固定资产合计无形资产及其他资产合计无形资产及其他资产合计资资 产产 总总 计计资产负债表资产负债表存货真实吗？财务数据真实性！财务数据真实性！游戏规则：成本分摊原则的确定！游戏规则：成本分摊原则的确定！工具：成本归集方式（财务工具：成本归集方式（财务/成本）成本）企业生存给我们提出什么样的要求？企业生存给我们提出什么样的要求？成本的归集与分摊方式成本的归集与分摊方式一级二级科目三级/四级开开发发成成本本土地获得价款土地获得价款开发前期准备费开发前期准备费主体建筑工程