包头高端项目定位报告某地产研究院

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1、1包头高端项目定位和策划报告某地产研究院某地产研究院2014-0922写字楼部分（一）竞争项目界定（一）竞争项目界定（二）核心问题解析（二）核心问题解析33（一）竞争项目界定包头写字楼市场概况包头写字楼市场概况竞争项目市场分析竞争项目市场分析竞争项目市场分布竞争项目市场分布竞争项目市场指标一览竞争项目市场指标一览竞争项目量价走势分析竞争项目量价走势分析重点案例解析重点案例解析44包头写字楼市场概况包头写字楼市场概况写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.55包头多数写字楼配置简单，立面形象质朴包头多数写字楼配置简单，立面形象质朴稀土大厦稀土大厦国贸大厦国贸大厦 金顶大厦金顶大厦

2、 中源大厦中源大厦 万豪国际酒店万豪国际酒店 华茂大厦华茂大厦 写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.66写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.包头写字楼依托周边的成熟配套和商务氛围，具有较强的聚集性包头写字楼依托周边的成熟配套和商务氛围，具有较强的聚集性包头写字楼主要分布昆区和青山区在城市核心干道钢铁大街两侧，通达性和昭示性较好。2 2金顶商务大厦金顶商务大厦1 1包头稀土大厦包头稀土大厦3 3万豪国际酒店万豪国际酒店4 4国贸大厦国贸大厦5 5中源大厦中源大厦6 6民主大楼民主大楼7 78 8天运写字楼天运写字楼中银国际大厦中银国际大厦9 9东方红东方红

3、CBD1 12 23 34 46 65 57 77 78 89 977p包头写字楼市场按照行业分类可分为：甲级写字楼、准甲级写字楼、乙级写字楼、商住公寓等；p截至2009年初，包头写字楼市场办公物业存量约为50万平方米，已交付使用的写字楼物业为15个项目，其中甲级和准甲级写字楼项目有4个，如金顶商务大厦、稀土大厦、国贸大厦、华茂大厦等，占总量的26%；乙级写字楼和商务公寓项目有12个，如中源大厦、新纪元大厦、都市豪庭、 万豪国际公寓、民主大楼等，占到总量的74%。写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.包头现有写字楼市场主要以乙级写字楼和商住公寓综合楼为主，高品质、高形象、高层

4、纯包头现有写字楼市场主要以乙级写字楼和商住公寓综合楼为主，高品质、高形象、高层纯甲级写字楼数量较少甲级写字楼数量较少88租金水平相近，大部分在租金水平相近，大部分在1-1.51-1.5元元/ /. .天之间，钢铁大街沿线租金水平最高，出天之间，钢铁大街沿线租金水平最高，出租率约为租率约为60%60%左右左右p 钢铁大街两侧依托周边的成熟配套和商务氛围，是包头写字楼主要聚集地，租金价格30-40元/月. 代表项目代表项目规模规模售价售价租金租金（元（元/ /月）月）租售情况租售情况客户客户稀土大厦5万-4070%科技金顶商务大厦3.7万70003507年10月开盘，销售率达到98%出租率为70%

5、地产、贸易、金融华茂大厦2万4074-06年8月开盘，销售率达到98%出租率65%贸易、物流中源大厦4.2万33003005年8月开盘，销售率达到97%区域客户占大部分国贸大厦4.1万-35出租率60%地产、贸易、金融东方明珠商务楼1.7万-2560%贸易、广告民主大楼5千-20 85%金融、广告、律师事务所写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.99在售写字楼项目中，自用客户占到在售写字楼项目中，自用客户占到60-80%60-80%；也有相当比例的投资客，多购买小；也有相当比例的投资客，多购买小面积面积中银国际是甲级纯写字楼项目，目前包头写字楼市场50年产权的甲级写字楼较少，

6、又聘用世邦作为物业顾问，产品品质较高，目前处于客户蓄水期 访谈中银广场销售经理投资写字楼一般会买附近的，看得见心理踏实；除了那些矿主外，一般都花个20-30万买个小面积。 访谈帝景天下销售代表韩燕琼p在售写字楼中，购买自用客户占较大部分；p自用客户为律所、会计、装饰公司、软件网络公司、学校等。这里位置不错，离我们的业务单位不远，价格还不算贵，公司就买了一间。 访谈中银国际现场客户写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.部分在售项目写字楼客户投资与自用之比部分在售项目写字楼客户投资与自用之比0 05050100100都市豪庭都市豪庭名流置业大厦名流置业大厦中银国际中银国际东源国际

7、大厦东源国际大厦万豪国际酒店万豪国际酒店帝景天下帝景天下自用自用投资投资1010包头企业多属草创期或成长期，写字楼面积需求较小，多数在包头企业多属草创期或成长期，写字楼面积需求较小，多数在100100左右，左右，行行业分布散乱，尚未形成一定的聚集，租户层次差距明显业分布散乱，尚未形成一定的聚集，租户层次差距明显公司人员不多，主要是货物周转，四、五十平方米正好 访谈包头瑞德商贸有限公司工作人员p 包头企业还处于创业、成长或发展期，办公面积多为30-40平米，大的150平米左右；p 一些知名企业在包头的分支机构较少，导致对写字楼承租需求较弱；p 除了华茂大厦主要以银行、保险、证券行业集中，其他写字

8、楼行业散乱企业类型企业类型企业人数企业人数物业要求物业要求写字楼阶段写字楼阶段创业性企业20人以下价格低、空间使用灵活、可商可住商住公寓成长型企业20-50人价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象商住公寓、低档写字楼发展型企业50-80人形象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利低档写字楼、中高档写字楼稳定型企业80-100人高形象、可以接受高价格，商务配套服务中高档写字楼、顶级写字楼扩张型企业100人以上高形象品质、企业品牌、价格敏感度低中高档写字楼、顶级写字楼不同发展阶段企业对于写字楼物业的需求不同发展阶段企业对于写字楼物业的需求写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目

9、界定四四.1111包头第三产业比重较低，未来产业结构不会有重大调整，通过评估模型的横向比较判断，包头写字包头第三产业比重较低，未来产业结构不会有重大调整，通过评估模型的横向比较判断，包头写字楼市场发展水平相对较低，对于高端写字楼的需求一段时间内不会出现，楼市场发展水平相对较低，对于高端写字楼的需求一段时间内不会出现，三产三产GDPGDP总量总量( (亿元亿元) )写字楼写字楼整体容量整体容量12001200大大80080012001200中等中等80033高高2 23 3中等中等22较低较低城市写字楼发展水平评估模型城市写字楼发展水平评估模型上海北京广州天津武汉沈阳石家庄郑州兰州成都南京青岛西

10、安乌鲁木齐包头包头1.02.03.04.001000200030004000第三产业第三产业GDP(GDP(亿元亿元) )Rp 包头市三产包头市三产GDPGDP总量总量574574亿元亿元p 包头市一线写字楼25-35元/.月，这里取30元/ .月。R=1写字楼部分写字楼部分（一）竞争项目界定竞争项目界定四四.n包头是一个重工业城市，第三产业不发达。根据十一五规划，未来的产业结构不会有重大调整。n对高端写字楼需求的产业在包头市第三产业中占比很低，市场高端需求不足。1212竞争项目市场分析竞争项目市场分析四四.写字楼部分写字楼部分（一）竞争竞争项目项目界定界定1313项目名称项目名称区域区域办公

11、面积办公面积( (平方米）平方米）户型面积户型面积（平方米）（平方米）建筑形态建筑形态销售报价销售报价办公类型办公类型中银国际昆区46000120-17501栋26层纯写字楼 未定标准型帝豪天下昆区3854050-2001栋18层、1栋12层6200标准型和商住公寓东源国际大厦昆区42000451栋32层6000商住公寓都市豪庭昆区2543041-511栋22层5000商住公寓万豪国际酒店昆区2878060-1201栋28层6000标准型名流置业大厦昆区1768042-851栋8层5000标准型和商住公寓九星SOHO公寓青山区1541261-1201栋12层4300商住公寓东方红CBD昆区77