房地产项目税务筹划讲义

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1、阚振芳阚振芳20132013年年2 2月月房地产行业项目财税筹划讲解房地产行业项目财税筹划讲解 1 1、房地产、房地产财税知识简介财税知识简介2 2、房地产房地产分阶段财税实务筹划分阶段财税实务筹划2.1 2.1 项目取得项目取得( (招拍方式招拍方式 股权收购股权收购 其他其他) )2.2 2.2 项目开发项目开发; 2.3 ; 2.3 项目预售项目预售2.4 2.4 项目完工清算项目完工清算 2.5 2.5 项目注销项目注销3 3 问题解答问题解答 22011 阚振芳 版权所有房地产主要税种一览表房地产主要税种一览表税种摘要税率1营业税转让土地使用权、销售不动产5%2城建税实际缴纳营业税的

2、税额 7%、5%、1%3教育费附加实际缴纳营业税的税额 3%4企业所得税应纳税所得额25%5土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额收入-扣除项目按超率累进计算50% 税率30%50%100% 税率40%100%200 税率50%200% 税率60%6契税承受土地使用权、房屋所有权的单位35%(北京为3%)7城镇土地使用税拥有土地使用权的单位和个人年应纳税额=(各级土地面积相应税额)分级定额(如10、8、6、4、1、0.5元/平方米年)8印花税各种应税凭证相应税率(如土地转让合同、售房均为万分之五)9房产税房产税原值或租金收入原值70%的1.2%或者收入12%3201

3、1 阚振芳 版权所有1118-1191-2051-7204-3462-611842011 阚振芳 版权所有52011 阚振芳 版权所有地产会计核算地产会计核算1地产会计核算与成本管理地产会计核算与成本管理2地产核算举例地产核算举例(现场演示现场演示)62011 阚振芳 版权所有1 1、房地产、房地产财税知识简介财税知识简介2 2、房地产房地产分阶段财税实务筹划分阶段财税实务筹划2.1 2.1 项目取得项目取得( (招拍方式招拍方式 股权收购股权收购 其他其他) )2.2 2.2 项目开发项目开发; 2.3 ; 2.3 项目预售项目预售2.4 2.4 项目完工清算项目完工清算 2.5 2.5 项

4、目注销项目注销3 3 问题解答问题解答 72011 阚振芳 版权所有1、项目设立及取得阶段见图见图（1）项目设立一般形式）项目设立一般形式（2）特殊项目公司形式优劣及筹划）特殊项目公司形式优劣及筹划（3）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划（4）发票对后期土地增值税及企业所得税影响；）发票对后期土地增值税及企业所得税影响；82011 阚振芳 版权所有1、项目设立及取得阶段读图读图（5）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响；）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响；（6）契税、土地使用税、

5、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对；）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对；92011 阚振芳 版权所有1 1、房地产、房地产财税知识简介财税知识简介2 2、房地产房地产分阶段财税实务筹划分阶段财税实务筹划2.1 2.1 项目取得项目取得( (招拍方式招拍方式 股权收购股权收购 其他其他) )2.2 2.2 项目开发项目开发; 2.3 ; 2.3 项目预售项目预售2.3 2.3 项目完工清算项目完工清算 2.4 2.4 项目注销项目注销3 3 问题解答问题解答 102011 阚振芳 版权所有2、开发阶段、开发阶段（1）项目开发阶段介绍）项目开发阶段介绍（2）

6、前期成本合同订立对土地增值税影响）前期成本合同订立对土地增值税影响（3）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理）（4）成本核算对象对所得及土增影响）成本核算对象对所得及土增影响（5）开发阶段的的测算）开发阶段的的测算（6）基础设施与分摊）基础设施与分摊（7）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理（8）利息与资本化）利息与资本化（9）不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响；）不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响； 其他见图其他见图112011 阚振芳 版权

7、所有3、预售及销售阶段（1）预售及销售介绍及会计处理）预售及销售介绍及会计处理（2）营业税、土地增值税、企业所得税最新规定（营业税条例及细则、国税发）营业税、土地增值税、企业所得税最新规定（营业税条例及细则、国税发2006187号及国税函号及国税函2010220号、所得税号、所得税31号文件）号文件）（3）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点）（4）项目备案登记规定及筹划）项目备案登记规定及筹划（5）核算提示）核算提示（6）收入税务检查重点（展开重点讲解）收入税务检查重点（展开重点讲解）122011 阚振芳 版权所有房地产开发企业业务招

8、待费、广告宣传费的扣除问题？房地产开发企业业务招待费、广告宣传费的扣除问题？中华人民共和国企业所得税法实施条例中华人民共和国企业所得税法实施条例第四十三条企业发生的与生产经第四十三条企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年扣除，但最高不得超过当年销销售售(营业营业)收入收入的的5。第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年税务主管部门另有规定外，不超过当年销售销售(营业营业)收入收

9、入15%的部分，准予扣除；的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。国税发国税发200931号号 第六条第六条 “企业通过正式签订企业通过正式签订房地产销售合同房地产销售合同或或房地房地产预售合同产预售合同所取得的收入，应确认为所取得的收入，应确认为销售收入销售收入的实现的实现”判断：符合以上规定？。判断：符合以上规定？。132011 阚振芳 版权所有1 1、房地产、房地产财税知识简介财税知识简介2 2、房地产房地产分阶段财税实务筹划分阶段财税实务筹划2.1 2.1 项目取得项目取得( (招拍方式招拍方式 股权收购股权收购 其他其他) )2.

10、2 2.2 项目开发项目开发; 2.3 ; 2.3 项目预售项目预售2.4 2.4 项目完工清算项目完工清算 2.5 2.5 项目注销项目注销3 3 问题解答问题解答 142011 阚振芳 版权所有4 4、完工阶段、完工阶段见图见图152011 阚振芳 版权所有房地产企业成本核算科目设计原则房地产企业成本核算科目设计原则1、管理需要原则（如预算、考核、成本需要）、管理需要原则（如预算、考核、成本需要）2、科目设计一般遵寻原则（简化、可控制细化、不可控简化）、科目设计一般遵寻原则（简化、可控制细化、不可控简化）3、平行设计与交叉辅助核算（举例如用友、金蝶使用及过渡共有分类技巧）、平行设计与交叉辅

11、助核算（举例如用友、金蝶使用及过渡共有分类技巧）162011 阚振芳 版权所有成本对象确认与税负关系技巧成本对象确认与税负关系技巧1、土地分摊方法使用与与税负、土地分摊方法使用与与税负2、举使说明不同物业类型、有售有留常用方法、举使说明不同物业类型、有售有留常用方法172011 阚振芳 版权所有一、土地增值税的清算单位一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算