房地产项目土地前期运作流程培训课件
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1、2022-5-31房地产项目土地前期运作流程培训课件2014年3月目 录Contents一、土地一级开发基本流程二、关于土地及土地出让相关要点三、土地转用（征收）相关流程四、相关税费五、土地前期及竞拍工作流程土地一级开发基本流程1PART由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。 1、选地原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。 2、土地前期开发申请 市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 3、土地开发项目预审 委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案（地块范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、
2、土地收益、开发计划、实施方式等 ）。4 、土地开发实施方案预审 编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 5、 土地开发方案修改 1、土地储备机构负责实施土地开发 2、以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。 6 、确定土地开发单位 向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续如
3、果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 7 、办理相关用地手续 开发单位委托编制可行性研究报告，规划方案，工程造价预算和具体设计实施方案等。（概规-控规-详规） 8 、确定实施规划方案 在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁市政基础设施建设等相关手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。 9、 办理拆迁安置及市政基础建设 建设项目的土地前期开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收 10 、组织验收开发土地 申请材料： 用地申请报告 法人营
4、业执照 立项批文 县以下建制镇应出具镇政府证明 经审查批准详细规划或总平面设计图纸 11、 办理建设用地规划许可证 建设单位需委托测绘单位对建设项目规划用地进行测绘钉桩，由测绘院按照建设用地钉桩成果及绘制要求绘制地形图。 12 、办理建设用地委托钉桩 申请用地者应当同时向市城市规划局、市土地局提出用地申请 初审会通过。13 、办理国有土地使用权出让申请 房地产项目用地单位将城镇建设用地批准书申请审批表返回行政主管部门，带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。 14 、主管部门实地勘察 建设单位委托有相关资质的土地评估公司对所规划用地进行评估，必须经市、县、自治县国土局批准，
5、并核定的地价标准登记手续。 15 、委托地价评估、办理核定地价手续 根据国家土地管理局土地估价报告预审制度实施方案，对需经国家土地管理局确认估价结果的土地估价报告 16、 土地估价报告的预审 17、 办理土地出让审批 土地前期开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地前期开发，生地变成熟地之后项目骏工验收合格后3 个月之内政府优先对土地进行招标、拍卖、挂牌，开发企业有优先竞争权。 18 、举行土地出让活动（招拍挂） 三级会议：1、分管土地副市长土管会2、市长土管会3、书记土管会19 、签订国有土地使用权出让合同 20 、交付土地出让金 21 、办理国有土地使用证 按合同的约定支付余款。付清地价
6、款后向市或区、县房地局申领国有土地使用证。 关于土地及土地出让相关要点2PART土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 集体土地是指农村集体所有的土地。根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 建设用地使用权的定义及取得方式建设用地使用权是建设
7、用地使用权人依法对国家或者集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利。国有土地使用权出让（招拍挂、协议出让）国有土地使用权划拨国有土地租赁 必须纳入招拍挂出让国有土地范围1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；3）划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；4）划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的5）出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同 约定或法
8、律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府目前我国体制内，设区的市的区一级土地部门都称为分局，不具有独立行使 权力的职能，属于受市局委托，而县级土地部门可以独立行使。开发区管委会无权作为出让方订立国有土地使用权出让合同。 建设用地审批的权限。土地管理法律规定，任何单位和个人搞建设需要用地的，必须依法申请使用国有土地。在3种情况下，经批准，可以用集体土地，无需办理土地征收手续：农村集体经济组织兴办企业；乡镇村公共设施和公益事业建设；村民建设住宅。商品住宅小区项目，必须使用国
