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1、常德德山开发区某地块控制性详细规划说明书1 .前言1.1 项目背景1.1.1 规划范围本片区规划范围位于常德德山开发区某地块，东至新兴乡，南至石门桥镇，西至桃花源机场，北侧为董山公园。控规用地面积23.2公顷。1.1.2 编制过程简介(1)常德德山开发区某地块城市设计咨询2008年4月至8月由常德市城乡规划局组织德山经济开发区城市设计招标，共邀请包括华南理工大学建筑设计院、广东省城乡规划设计院与深圳市城市空间规划设计公司三家单位进行设计竞赛。经过专家评审，并向常德市、鼎湖区两级领导汇报，最终确定深圳市城市空间规划设计公司为最终中标单位。(2)城市设计深化阶段性成果汇报深圳市城市空间规划设计公司
2、常德德山经济开发区控规项目组(以下简称项目组)依据专家和规划局的意见和建议，参考投标的另外两个方案对城市设计方案进行了深化和优化。2009年3月初由常德市城乡规划局组织召开本项目深化阶段性成果评审会。会议基本认可深化成果提出的规划方案，提出在下湾水库周边设置高尔夫主题运动公园等调整意见，并要求尽快开展下一步控规的编制工作。(3)现状调研及基础资料收集按照工作计划安排，项目组于2009年3月26、27日对德山经济开发区进行现场踏勘调研，并依据前期提供给规划局的资料清单收集到部分电子及文件资料。(4)初步方案征求意见2009年5月25日，常德市城乡规划局常德分局组织召开了本项目的初步方案征求意见会
3、议。会议肯定了项目组的工作，市区两级领导和各职能部门针对方案提出了宝贵的意见和建议。会后项目组与市规划局、常德分局就本项目的修改调整做了进一步的沟通。2009年6月至7月，项目组着重就现状批租情况和控规相应的土地利用调整方面，又与规划局进行了多轮的方案沟通和修改，并在7月底规划方案得到了规划局的认可。在上述工作基础上，项目组按控制性详细规划深度要求编制完成了本项目公小稿。1.2项目内容与重点1.2.1 项目内容根据项目任务要求，本规划内容主要包括两方面：城市设计：重点塑造中心地段的空间特色结合总体布局及中心地段周边现状资源，对其城市空间景观及相关内容进行系统、深入的分析研究，确定空间景观体系结
4、构、环境特征及其构成与分布。控制性详细规划：重点落实土地用途与布局模式在总体分析和定位研究的指导下，结合城市设计方案对本片区的土地利用性质、开发强度以及公共配套设施、道路交通、市政设施、村庄安置等方面作出控制和引导规定。1.4.2项目重点与上层次规划的衔接方面上层次规划主要指常德市城市总体规划(2007-2020)。目前总规仍处于调整阶段，但其与规划主管部门已进行了多次讨论与磨合，具用地功能布局、设施安排所体现的规划思路仍可作为本项目的指导思想，并加以落实。本项目将通过“整合、提升”的方式解决与上层次总规的衔接问题，为具体的空间布局以及城市设计提供依据。土地利用方面由于历史原因，本片区特别是沿
5、沅江大道南侧基本延续了城市发展初期的开发模式，沿路布置工业厂区，土地利用存在“整体发展效能不高”的问题。针对本片区存在已批已建、已批未建等不同批租情况，经与规划局沟通，原则上同意维护已批单位的土地使用权，但土地使用性质应根据本项目控规的控制要求做调整。对于已批已建地块，本规划将依据其工业开发模式采用整体搬迁或保留改造的方式予以分类处理；对于已批未建区块，将依据本规划确定的土地利用性质、开发强度等控制要求进行调整，从而整体提高片区土地利用效率。2.现状概况2.1 区位分析2.1.1 地理位置本片区规划范围位于常德德山开发区某地块，东至新兴乡，南至石门桥镇，西至桃花源机场，北侧为董山公园。2.1.
6、2 交通区位目前321国道（沅江大道），三茂铁路（广珠城际轻轨）、西江主航道三条重要交通要道成“川”字型横贯全境，扼西江水陆之咽喉，是华南交通枢纽，未来其东北面贵广铁路，西南面南广铁路的建设将成为德山经济开发区连通经济最发达地区港澳、珠三角与广大西南地区（包括广西、贵州、四川、重庆、云南以及粤西地区）最为便捷的通道。而珠三角外环高速公路、广珠城际轨道交通的建成通车将使德山经济开发区成为与珠三角核心区各发达城市的联系更为便捷，对于其接受珠三角产业转移，刺激旅游业的发展具有重大作用。但德山经济开发区处于羚山和德山的鞍处，空间非常狭窄，目前端州东西向的321国道（沅江大道）和常德大道汇聚于此，随着城
7、市东扩，产业往大旺集中，城市规模扩大，端州与鼎湖之间的联系加强，东西向的交通联系将面临重大考验。2.1.3经济区位德山的层面在珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2023）中，常德作为珠江口西岸节点城市，以传统优势产业转型升级为契机，在珠江三角洲区域经济一体化过程中，将成为珠三角各中心城市产业转移的主要承接地。在珠三角带动环珠三角的发展中，常德处于珠三角与大西南之间的咽喉位置，是珠三角产业转移的重要节点。随着广佛肇经济圈的提出，促进了常德与广佛经济一体化的发展。常德将以产业和劳动力“双转移”为切入点，以常德高新区和高要“一园六带”产业转移园区的建设为契机，与广佛共同构建珠三角中部发展区，
8、打造具有较强国际竞争力的城市群。常德市层面本片区处于端州区与鼎湖区的交接地带，是常德市“承东启西”、实现“东进战略”的二传手，是常德城市化空间推进与城市现代化进程的引擎区域，并居于常德市“城市东扩融入珠三角”的首要位置。2.2 现状分析2.2.1 土地利用本片区总用地面积约716.1眩顷，区内多为水域及耕地，其余为少量林地、工业用地、办公用地以及散落分布在西江沿岸的村落。表1:现状用地汇总表用地性质面积（公顷）百分比（）R居住用地3.640.51政府社团用地0.870.12M工业用地37.845.28S道路广场用地21.232.96U市政公用设施用地2.940.41水域和其它非城市建设用地64
9、9.6690.71E1水域142.2419.86EE2耕地464.5864.87E4林地26.293.67E6村镇建设用地16.552.31规划区总用地716.181002.2.2自然条件本片区内山水景观资源丰富。北面为德山，西南为羚山、栏柯山，西江在本片区一侧穿峡而过，区内约2公里多的滨江岸线，是整个常德市都不可多得的未开发滨水资源。区内水网密布，包含了自然河流、天然湿地、水库水塘等多种类型，而且现状保留着大量的农田与村落，风光秀美，充满着田园风情。 山两山夹川，两水火山两山夹川：北部北岭山脉（含德山）、南部栏柯山脉（含羚山）连绵蜿蜒,由西南向东北方向延伸，形成规划区西部两山夹川的峡口地形。
10、两水火山：下湾水库、古河道、羚山、西江平行布局，形成了独特的西江峡口风貌。古时候曾在羚羊峡口架设炮台，使该处成为重要的军事领地，并沿江形成驿站，一度成为繁华的交通要冲。羚山自然生态景观优越，沿山之阳文物古迹众多，沿山之阴则自发形成数个村落。 水江湖河塘渠本片区内水道纵横、水网密集，有下湾水库、后沥涌、坑口排洪渠、胜天渠及大量的鱼塘。下湾水库和坑口排洪渠的水体大部分是外水，通过后沥涌自排入西江，汛期则有滞洪功能。西江从本片区东部边缘经过。江：本片区滨西江岸线长约1800米，基本上呈自然生态岸线。江面从100多米到400多米不等，形成了大尺度的滨水自然景观。湖：位于本片区西南部的下湾水库拥有较为集
11、中的水面，同时与后沥涌连通，湖面水质清澈，该区域生态环境良好，植被茂盛，具有形成湿地景观特色的潜力。河：后沥涌等自然流动的河道由下湾水库一侧经过鼎湖大道，顺着羚山脚下流淌，在本片区中部汇入西江，具有排水滞洪的作用，同时河道周边自然环境和生态植被优越，较易形成宜人的小尺度滨水空间。塘：本片区内地势低洼，形成大量的鱼塘，可将部分鱼塘加以利用，形成集中的水景。渠：坑口排洪渠和胜天渠除了具有排洪功能外，是具有较强人工特色的小尺度滨水空间。 农田一一良田万顷本片区保留着大量耕地，属于典型的珠三角桑基鱼塘，是田园风光的重要载体。 村落岭南古村本片区里的典型岭南村落孕育了丰富的民俗文化、民居文化，是本片区重
12、要的人文景观。2.2.3 用地批租本片区用地总面积716.18公顷，现状土地以水域、耕地及已批用地为主。已建用地及已批用地主要集中在沅江大道沿线和靠近德山一侧，以工业用地为主。其中已批用地为352.6眩顷，占总规划用地的49.24%;已建用地83.70公顷，占总规划用地的11.69%;其余为耕地、水域和林地，主要分布在西江沿岸和羚山山麓。2.2.4 交通过境交通：321国道（沅江大道）内部交通：民乐大道（原广海公路）、罗隐路、沿江堤路轨道交通：三茂铁路本片区内现状对外道路为321国道。321国道经广东、广西、贵州和四川4个省份，全长2220公里，常德境内110里，现状红线宽度60米，是常德市内
13、联系端州、鼎湖两区的重要道路，是本片区内现状唯一一条主干道。民乐大道是鼎湖区内正在改建的一条路，目前除民乐大道、罗隐路和天后路以外，没有其他城市次干路。本片区北部为已建成区，主要路网已建成，规划中应考虑与原有路网的接口联系。三茂铁路是横贯广东省中部至西部的铁路，起自佛山市三水区，终于茂名市，全长357公里，东与广三铁路相接，西与河茂铁路相接，是连接珠江三角洲与粤西、海南等地区的重要客货运通道。三茂铁路位于德山南侧，东西穿越本片区，但目前仍为单线铁路，运力不足。常德市城市总体规划（2007-2020）提出为了适应铁路客货分流及提速需要，现状的三茂铁路在规划期内实现改线，在高要西江以南地区与南广铁
14、路并线，利用原有路基改建为城际轻轨线。2.2.5 建设情况从城区现状的土地利用来看，其建设状况较为分散，大量土地占而不用，且居住建筑多为农民住宅，建筑质量较差。这从客观上浪费了本就有限的土地资源，形成了本片区低效的土地开发状况。低密度的城市开发也使得城区的城市景观风貌没有形成，布局散乱，城市的特色没有体现。而且各类公共服务设施配套欠缺，城镇居民生活不甚方便。这几个方面造成了本片区对外来人口的吸引力不强，流动性大，固定居住的人口较少，形成了居民定居与城市发展的非良性循环，阻碍了城市的开发建设。3,常德市城市总体规划（2007-2020）解析3.1 空间资源管制区划常德市城市总体规划将中心区域分为
15、六类管理分区，分别是城镇建设密集区（T）、独立建设区（S）、区域绿地（O）、重大基础设施控制区（U）、历史文化遗产保护区（P）和城际规划建设协调地区（X）。本片区大部分用地属于城镇建设密集区，为适建区。3.2 建设限制性分区常德市城市总体规划将本片区划分为禁建区、限建区、适建区和已建区四类管治空间。本片区大部分用地属于适建区，其它的为已建区和限建区。3.3 土地利用规划本片区用地主要为居住用地，位于规划四大居住区之一的鼎湖区的西部。3.4 绿地系统规划本片区北靠德山，南依靠羚山、西江，内部有纵横交错的河涌，规划在本片区域设置连续的公共绿地和两处公园，形成系统的绿地网络。3.5 公共设施系统规划
16、本片区位于鼎湖区的西部，在常德市城市总体规划中定为城市的副中心，以商业金融和行政办公用地为主，将形成“市级一一区级一一居住区级一一社区级”四级公共设施系统，其中中学3间，小学3间。规划医院2间，其中一间为区级医院，一间为居住区级医院。3.6 道路系统规划常德市城市总体规划的道路系统在本片区内形成了“主干道一一次干道支路”三个级别，构成了两纵两横，主次干路棋盘布局的道路结构。且珠三角城际轻轨位于本片区的北部，交通条件优越。3.7 道路断面本片区内的主干道采用四块板的断面形式，道路中间加设隔离带，红线宽度有60米和63米两种，次干道采用三块板的断面形式，红线宽度有38米、45米和48米三种。支路采
17、用一块板的断面形式，红线宽度为24米。其中滨江景观道路的断面设计预留了足够的步行空间与自行车行驶空间，强化道路绿化景观，红线宽度为38米。3.8 交通设施规划在本片区内设置公交专用车道，规划常规公交和快速公交两种公交系统，同时配合出租车及水上公交系统，形成完善的公交体系。而且在本片区的北部设置一个大型的公共停车场。3.9 给水规划在常德市城市总体规划中，本片区内规划新增后沥水厂，且规划近期管网布置为环状、支状结合的形式，远期给水管网成环状布置。规划消防供水主要由城市供水系统承担，供水管网以环状布置为主，管径不小于150毫米。消火栓的布置按照间距不大于120米。3.10 污水规划在常德市城市总体
18、规划中，本片区处于广利涌以西污水系统内，污水排放主要由鼎湖区城区东侧，西江下游规划一座污水处理厂集中处理。3.11 雨水规划在常德市城市总体规划中，本片区北部地区属于罗隐涌系统，南部地区属于后沥涌系统。3.12 供电工程规划常德市城市总体规划中计划在本片区内新增1个110KV的变电站，1条110KV的高压线和1条220KV的高压线，完善本地区的供电网络。3.13 电信工程规划常德市城市总体规划计划在本片区内新设多条纵向电信管道，以形成完善的电信网络。邮政服务网点按每20000人1个或服务半径0.50.8公里为依据设置，逐步建成投递服务分网、分层运作的投递组织模式，使全区范围内实现快递邮件每天至
19、少三个频次的投递，重点区域实行四个或以上投递频次。3.14 燃气工程规划常德市城市总体规划天然气输配系统由门站（目前以LNG气化站作为过渡）、高压管道、高中压调压站、中压管网、各级调压柜（箱）等设施组成。高压管网采用DN400管道，中压管网采用DN100、DN150、DN200和DN300四种管径管道。本片区内为天然气输配系统的使用终端，管网采用中压管网网络设置，有DN150和DN300两种管径。3.15 防洪排涝规划常德市城市总体规划在本片区内规划西江河堤按百年一遇洪水加高培厚，在12.60 11.5冰之间，堤顶高程应按设计洪水位加堤顶超高2米确定。后沥涌是流经本片区内的支流，后沥涌按二十年
20、一遇洪水治理河堤。本片区内排涝工程规划扩建原有的后沥电排站，增大排水量。12.61 防规划常德市城市总体规划计划在本片区内设置1个重点消防单位，而且在在周边设置消防分控中心1个，消防站3个，其中一个为水上消防站，及重点消防单位1个。12.62 合防灾规划常德市城市总体规划计划在本片区内设置医疗救护中心2处，在本片区东侧罗隐涌及后沥涌出江口处各设置防洪闸1处，在本片区的北部设置人防分控中心1处，同时配套设置人员隐蔽工程、防空专业队工程、人防配套工程，以形成系统的综合防灾体系。12.63 境卫生规划常德市城市总体规划计划在本片区西部设置一个大型垃圾转运站，日转运量450t/do同时合理布置公共厕所
21、，在流动人口高度密集的街道和商业闹市区道路，间距为300500m。一般街道间距不大于800m,按常住人口25003000人设置一座，具建筑面积一般为3050平米。12.64 间格局分析常德的城市形态发起于汉唐，确立于宋，兴旺于明，繁荣于清，跨越于当今。作为滨水带状城市，其城市形态主要依赖西江河道和城市干道为交通运输载体，向东西方向生长、蔓延。20世纪90年代以后，端州区内部的城市建设用地发展空间已相对狭窄，这促使常德市区的建设空间呈现沿着国道向东部鼎湖区、大旺等地作跨跃式局部扩展的态势，在空间序列上，逐渐形成了自西往东由常德老城、城东新区、鼎湖旧城和桂城区四个片区呈带状发展的空间形态。常德老城
22、常德老城现状集中了全市的公共服务及旅游服务资源，但由于发展空间有限，必然会将一些市级服务中心的功能向外转移，本片区将是未来承接这些功能的地区之一。城东新区城东新区是未来的新城市中心，布局大量市级服务设施，本片区要考虑与其功能的互补性。城东新区的公交先导区紧临坑口，将为本片区集聚人气起到重要作用。应考虑将先导区的交通服务功能延伸到坑口。鼎湖旧城鼎湖旧城紧临本片区，现状有一定的服务资源，本片区应考虑将旧城现有的设施纳入统一考虑。其次，旧城作为鼎湖景区的主要入口，旅游接待服务能力不足，本片区应与旧城一起提升整个鼎湖的旅游服务能力。桂城区桂城主要依托的常德港和高新技术产业，以产业服务功能为主，本片区可
23、与之形成互补。常德市主城区带状城市格局已经基本形成，本片区是这条发展带上尚未形成的一个重要节点。如今，随着常德市区东扩，坑口作为鼎湖区的一个片区，又正处在端州区与鼎湖区的交接地带、常德市区“承西启东”的门户位置，将获得良好的发展良机。本片区将在这一良好发展机遇下，在功能上强调与周边地区进行错位发展，发展体育、文化、会展等城市功能，充分挖掘临近德山旅游区的优势发展综合旅游服务，补充完善城市整体功能。4.规划依据、目标定位与原则4.1 规划依据4.1.1 中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日施行）4.1.2 中华人民共和国土地管理法（1999年1月1日施行）4.1.3 建设部城市规划编制办
24、法（2006年4月1日施行）及实施细则4.1.4 城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）4.1.5 常德市城市总体规划（2007-2020）4.1.6 国家、地方其它的相关法规、规范4.2 规划目标以城市公共空间品质和土地开发效率为线索，引导高效率、高品质的城市新区开发，强化有常德特色的城市意象，把德山经济开发区建设成为充满活力、富有特色的新城市中心区。4.3 规划定位根据规划目标，结合前文对总体规划的空间结构解析，可以初步确定本片区的规划定位和功能要素。规划定位： 功能复合、生态和谐的鼎湖区次中心 常德市重要的旅游服务中心及城市形象节点 端州鼎湖两区“双心一轴结构”的混合功能承接
25、带功能要素：高尚居住、生活配套、旅游休闲、商务办公、生态绿地,4.4 规划原则4.4.1 整体协调原则强调本片区规划、建设和管理的高度统一，以保证本片区快速健康发展。本片区必须与端州中心片区、鼎湖中心片区相互促进、协调发展，主要体现为相互之间产业及功能的合理配置以及利益的合理分配。组织本片区的建筑群体形态，打造具有与周边环境协调的整体性城市形态。4.4.2 地方特色原则强化鼎湖区的自然和人文特征，构建有鼎湖地方特色的城市空间。结合本片区典型的“桑基鱼塘”或“果基鱼塘”农业生产形式，突出本片区水网纵横交错的景观格局。4.4.3 弹性原则首先，从本片区自身发展来看，在满足环境容量的前提下，保留一定
26、的弹性，允许局部功能和容量根据实际需求适当调整；其次，要发挥本片区对周边地区的协调作用，必须保证规划的弹性，以通过弹性实现更大范围的空间、环境和利益平衡04.4.4 可操作性原则由于历史原因，本片区基本延续了城市发展初期的开发模式，特别是在工业区块开发方面，不同程度地造成了对土地集约化利用的障碍。本规划将针对已批已建和已批未建项目，分别提出符合整体规划构思的调整建议，形成既与现实条件有效衔接，又在可操作条件下提出有效的土地开发对策。4.3.4生态原则充分挖掘新区及周边现有生态系统的肌理，在规划过程中通过人与自然的协调，在保持和增强原有生态系统的稳定性、连续性的前提下，实现新区的发展与自然环境的
27、完美和谐。5,规划构思5.1 规划结构5.1.1 整体布局结构本片区规划结构可以概括为由“一轴，两片区，四组团”构成的功能结构框架。“一轴”：指贯穿本片区中部、由公共绿地、商业、公共配套等功能共同构成的“活力水轴”。通过这条水轴构建起本片区的规划骨架，片区内的公共空间、景观节点都将围绕这个骨架布置，从而形成珠链式的空间结构体系，体现出本方案“山水一城、珠链生辉”的规划主题。“两片区”：指本片区北端的综合服务区和高尚居住区。常德市城市总体规划(2007-2020)已明确将德山经济开发区提升为城市次中心，本片区北端将利用良好的区位条件，承接来自鼎湖区中心的经济辐射，形成鼎湖与端州之间的功能衔接带，
28、从而本片区可划分为综合服务和高尚居住两个主要功能片区。“四组团”：指综合服务片区的商业服务组团和高尚居住片区划分出来的三个居住组团。居住区以公共服务中心为圆心呈组团式的布局，公共配套设施达到最合理的服务半径，从而创造出常德市区具标志意义的环境优美、配套完善的高尚居住片区。5.1.2 构建开放空间体系本规划将居住片区内面向公众开放的街坊公园、商业街区等开敞空间合而为一，强化组团核心开放空间(街坊公园和周边地块形成的商业街区)在整个空间结构中的主导性，做到疏密有致，突出了每个居住组团外紧内松的“圈层”概念。结合前文提到的“活力水轴”，共同构建“珠链式”的开放空间体系。5.2 规划区规模5.2.1
29、用地规模及开发强度本片区总面积716.1眩顷，规划后总建筑量约为725.80万平方米，规划毛容积率为1.01。本片区规划总建筑面积中，居住类建筑(商住用地建筑面积按商业与居住3:7比例计算)569.01万平方米，占78.4%;学校9.69万平方米，占1.3%;商业金融业类建筑(商住用地建筑面积按商业与居住3:7比例计算)112.03万平方米，占15.4%;文化娱乐类建筑5.09万平米，占0.7%;体育类建筑11.43TJ平米，占1.57%;医疗卫生类建筑9.27万平米，占1.28%;市政设施类建筑9.28万平方米，占1.28%。5.2.2居住人口规模本片区规划住宅开发量为569.01万平方米，
30、其用地由一类居住用地、二类居住用地与商住混合用地构成。(1) 一类居住用地人口：该类居住建筑面积合约38.00万平米。按户均建筑面积200M2的大户型计，共有约0.19万户，按户均3.5人计，则该类住宅容量人口约为0.67万人。(2)二类居住用地人口：该类居住建筑面积合约435.97万平米。依建设部“建住房【2006】65号文”，按户均建筑面积90M2的小户型占总建筑面积70%,户均建筑面积140M2的大户型占总建筑面积30%计，共有约4.32万户，按户均3.2人计，则该类住宅容量人口约为13.81万人。（3）商住用地人口：该类居住建筑面积合约95.05万平米（商住用地建筑面积按商业与居住3:
31、7比例计算）。住宅部分同样须依建设部“建住房【2006】65号文”，按户均建筑面积90M2的小户型占总建筑面积70%,户均建筑面积140M2的大户型占总建筑面积30%计，共有约0.94万户，按户均3.2人计，则该类住宅容量人口约为3.01万人。以上合计：本片区规划居住人口为17.49万。5.2.3 就业人口规模按照国外中心区发展经验，实现办公自动化所需的人均办公面积是7-15平方米/人（本规划取其上限），同时商业服务业与文化娱乐业按45平方米/人、医疗卫生业按50平方米/人计，可估算出本片区未来就业人口大约为4.50万人。6用地布局6.1 总体布局原则：根据本片区现状用地特点及未来发展需要，总
32、体布局遵循了以下原则：(1)土地集约化使用，提高土地使用效率；(2)延续和培育现状生态机理，强化生态绿化空间，提高新区环境品质；(3)规划高效的道路交通体系，加强对外交通联系，建立内部交通网络，促进本片区发展；(4)在考虑本片区整体性的同时，协调各组团发展，保证各组团的相对完整性和提高开发的可操作性。6.2 居住用地布局本片区的居住用地共约322.24公顷，主要由一类居住用地、二类居住用地、公共服务设施用地和商住用地构成，沿水轴呈组团式布局。在环境良好的沿羚山山脚处点缀布置一类居住用地，结合周边绿地、公园和后沥涌滨水景观，与西江沿岸连成整体的开放空间。6.3 商业金融业用地布局本片区的商业金融
33、业用地共约32.13公顷，主要分布在本片区北端的综合服务中心和居住片区内部的公共服务核心。片区内的商业设施根据面向的客户群不同可划分为城市级和社区级两个层次。市级商业设施：市级商业设施主要是为城市级别的旅游产业服务，针对本片区毗邻德山的区位优势，片区内的市级商业设施更侧重于面向德山旅游区的游客群，从而形成以提供旅游配套及相关服务功能定位为主、以高档Mall形式呈现的综合服务中心。社区级商业设施：社区级商业设施主要围绕每个居住组团的社区公园布局，并因地制宜地依据现状地形条件，形成滨水购物公园、步行商业街及沿街商铺等丰富的商业形态。6.4 文化娱乐及体育用地布局该类用地包括1处主要服务于居住区的文
34、化活动中心用地(为64-04地块)、2处满足外来消费的区级文化娱乐用地(分别为45-09、45-12地块)和1处市级体育场馆用地(47-05地块)，合用地面积共26.2吩顷。它们提供了本片区重要的公共活动空间，可举办了较大型的展览、文化交流等活动，对周边地区影响较大，在一定程度上提升了本片区的城市品质。6.5 医疗卫生用地布局依据城市总体规划和实际情况的要求，落实了本片区内的一所区级医院，位于用地面积为6.18公顷的59-01地块，可满足本片区居住人口的医疗设施配套需求。6.6绿化用地布局总用地面积为119.9淤顷。其中公园面积62.6淤顷，分布在后沥涌沿岸、羚山山脚处以及综合服务片区的核心，
35、是市民休闲踏青的主要去处；街头绿地面积51.41公顷，主要沿本规划的水轴、居住区公共服务核心以及生活性干道两侧布置。防护绿地5.8淤顷，主要分布在城市快速路庆云大道两侧。三者共同构成了本片区重要的公共开敞空间。6.7B划指标表13:规划用地汇总表用地代码用地性质用地面积(ha)所占上大类中小类R居住用地322.2445.R1一类居住用地38.005.3R2二类居住用地220.2530.R22公共服务设施用地12.111.7CR商住用地51.887.2C公共设施用地64.559.0C21商业用地18.462.6C22金融保险业用地2.920.4C23贸易咨询用地3.420.5C24服务业用地4.
36、100.6C25旅馆业用地3.230.5C3文化娱乐用地3.390.5C4体育用地22.863.2C5医疗卫生用地6.180.9S道路广场用地170.7023.S1道路用地168.0323.S2广场用地1.020.1S3社会停车场库用地1.660.2U市政公用设施用地18.562.6U1供应设施用地14.322.0U2交通设施用地1.560.2U4环境卫生设施用地1.510.2U9其它市政设施用地1.180.1G11绿地公园119.9662.6916.8.8GG12街头绿地51.417.2G2防护绿地5.860.8水域和其它用地20.162.8EE1水域20.162.8合计716.18100.
37、6.8分期建设本片区位于鼎湖区西侧的德山经济开发区，处于城市建成区的边缘，现状存在大量的耕地、已批已建工厂以及已批未建用地等较为棘手的矛盾须解决。片区的分期开发应结合用地的建设现状、审批现状和土地性质，分步有序地统筹安排本规划的分期建设工作，并兼顾下一步开发建设的可操作性，将本片区开发建设分为近中远三个阶段：近期：依托省运会场馆以及城东新区建设等内外部动力，结合已批用地的现实情况，发展沅江大道（321国道）沿线居住地块以及综合服务片区局部的公建地块，完成对已建厂区的搬迁改造。以完善的体育运动设施、良好的景观环境共同吸引市民到本片区居住，为本片区的发展聚集人气。中期：在本片区开发具一定规模的基础
38、上打通科技大道并发展沿线居住区。通过商业、居住等开发土地的出让收益，政府可回笼大部分前期投入资金。远期：本片区在经过近中期发展后，城市空间结构已基本成型，土地开发价值得到极大提升。适时建设完善综合服务中心、滨江公园与羚山公园，可提升整个片区发展的档次与品质，进一步为本片区的发展注入活力。在远期政府可继续通过综合服务片区以及民乐大道北侧土地的出让收益，实现整体建设资金的平衡。此时本片区发展成为常德市重要的区级次中心，实现预期规划目标。7道路交通规划7.1道路结构本片区道路主要分为三个层次：(1)主干路(红线宽度为5068米)一一主要承担片区内综合性交通功能,包括沅江大道、科技大道、新华路、港口路
39、；(2)次干路(红线宽度为3045米)一一主要承担区内综合性交通功能，包括纬一路、民乐大道、桂湾路、桃园路、天后路、万福路和罗隐路。(3)支路(红线宽度为12-20米)一一以生活性交通功能为主，主要为各街坊之间的联系道路表14：规划道路一览表道路名称断面形式走向红线宽度(m)机动道宽度(m)说明沅江大道四块板东西682X14.5双向八车道，机非分行科技大道四块板东西602X12.5双向六车道，机非分行庆云大道三块板东西502X12.5双向六车道，机非分行新华路三块板南北502X12.5双向六车道，机非分行港口路三块板南北502X12.5双向六车道，机非分行纬一路三块板东西382X11双向六车道
40、，机非分行民乐大道三块板东西382X11双向六车道，机非分行桂湾路三块板南北382X11双向六车道，机非分行桃园路三块板南北452X11.5双向六车道，机非分行天后路三块板南北452X11.5双向六车道，机非分行万福路三块板南北382X11双向六车道，机非分行罗隐路三块板南北452X11.5双向六车道，机非分行8公共配套设施规划本片区的公共配套设施主要以常德市城市总体规划（2007-2020）及上层次各专项规划为指导依据，结合居住人口规模的设施配置要求予以落实，如幼儿园、中小学、文化活动中心、书店、储蓄所等，皆已分解到各地块控制要素中。规划配套公共设施详见下表。表15:规划配套公共设施一览表序
41、号类别项目数量所在地块编号1教育幼儿园（9班）1744-01、48-06、55-01、56-01、56-02、60-01、59-03、64-02、65-01、65-13、65-15、66-03、69-01-01、70-05、71-03、72-01-05、73-03小学356-03、64-06、69-01-02中学256-04、65-032医疗卫生区级医院159-013文化体育文化活动中心545-09、45-12、60-02、64-04、67-02市级运动场馆147-05综合市场（超市）545-05、55-04、64-03、67-02、73-014商业服务肉菜市场360-02、66-02、68-
42、02-04书店446-08、55-04、66-02、70-01邮政所648-04、55-05、64-05、73-01、67-01、72-01-045金融邮电储蓄所1143-03、45-07、57-02、60-02、64-03、66-02、67-01、68-02-04、71-04、72-01-04、73-016社区服务社区服务中心1143-03、48-04、57-02、60-02、64-03、66-02、67-01、68-02-04、71-04、72-01-03、73-05居委会（与社区警务室合设）1544-01、48-06、55-01、56-01、56-02、59-03、60-01、64-02
43、、65-01、66-03、69-01-01、70-05、71-03、72-01-05、73-03自来水厂156-08给排水泵站156-07大型垃圾转运站165-077市政公用110kv变电站243-01、65-10消防站165-09公共厕所2145-10、45-13、46-03、46-10、47-06、55-04、57-01、60-02、64-03、65-11、65-14、66-02、67-01、68-02-02、68-02-04、69-02-02、70-01、70-06、71-04、72-01-04、73-01公交首末站257-01、65-088道路交通社会停车场库745-08、45-11、
44、55-06、64-07、68-01-01、69-02-05、71-02本片区公共服务设施由城市级与社区级两个级别服务系统所构成市级公共服务设施：市级公共服务设施从常德市层面出发，完善整体城市公共服务设施系统，主要分布在综合服务中心，其中包括为旅游配套的商业、商务、展览、文化、体育等功能。社区级公共服务设施：社区级公共服务设施结合BRT线路布局，成组团发展，集中配置社区公共服务中心。每个社区服务中心包括中小学、幼儿园、老人活动中心、社区公园、综合医院、邮政所、垃圾收集站等功能。9 .地块控制9.1 地块划分依据相关国家标准，基本地块划分以保持用地性质的完整性和唯一性，并有利于下层次规划的编制和土
45、地出让为原则。本片区以区内几条主要道路和用地性质为界，共划分为22个街坊，138个地块。9.2 控制指标9.2.1 控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。9.2.2 规定性指标包括用地性质、用地面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑限高、交通出入口方位、配建车位及公共配套设施。9.2.3 指导性指标包括居住户数、居住人口、建筑形式与体量及风格要求，其他环境要求等。备注：各地块控制指标具体见文本附表4:“规划各地块控制指标一览表”。10 .绿化景观体系10.1 绿地系统规划充分利用现有的山水优势，在规划区内形成了绿核、绿廊、绿带三种形态的绿网系统。绿化用地总面积1
46、19.96公顷，占到规划区总面积的16.8%以上。除了结合周边山体外，规划结合现状水系和现状场地因素，形成了滨水购物公园、三角公园、生态公园以及体育公园；通过景观水系的局部放大处理形成各种尺度的社区公园。结合水系，塑造滨江景观带、中心景观带以及社区景观带三条景观绿带。滨江景观带通过拓宽堤顶路，创造丰富多样的滨江公共活动空间；中心景观带结合两旁的商业建筑设计，形成开合有致的公共空间；社区景观带通过活力水轴的局部扩大，形成亲切宜人的公共空间。规划在核心区内沿主要干道控制了15-30米绿化带，美化城市道路景观，延续良好的生态景观环境。城市公园、景观绿带以及街道绿化相结合形成了贯穿东西、联系南北的生态
47、绿网，从而使城市融入到山水交融的生态空间中。10.2 景观体系10.2.1 活力水轴水是贯穿本次规划的灵魂，通过改造现状水系，打通下湾水库与后沥涌的联系，形成一条活力水轴。水轴组合的内容丰富，包括了生态湿地、天然河道、人工水池等各种形态，并使水系渗透进入道路绿带、社区公园和商业中心。沿活力水轴的伸展方向串连了湿地公园、自行车公园、自然生态公园、社区公园、体育公园以及中央景观轴等公共空间。通过活力水轴的局部扩大，在居住社区内设置块状水面，延续城东新区水体“马赛克”的设计理念。10.2.2 滨江岸线滨水生活岸线的缺失是常德作为滨江城市的遗憾，规划建议改变沿江大道的选线，将西江沿岸作为景观岸线；通过
48、跨越式交通消除城市快速路的阻隔，打通城市与滨江岸线的联系；扩大滨江岸线断面，创造丰富多样的活动空间。规划通过利用堤岸与城市之间的高差，将沿江大道设在堤下，堤顶设为滨江景观带。结合跨越式道路与全天候步行廊道的连接，打通城市快速路的阻隔，将人的活动引向离西江最近处，建立城市生活与滨江景观岸线的亲密联系。滨江景观带通过堤顶向内进行拓宽，创造更宽敞的公共活动空间。景观带内依次安排人行步道、滨江道路、景观休闲带。景观休闲带与地面之间的空间可安排停车、休闲餐饮等功能。通过羚羊峡口景观平台的衔接，将滨江景观带引向羚山，打通山水景观廊道。通过增强与滨江景观带的联系，并营造丰富多彩的公共活动空间，滨江岸线将建设
49、成为常德最具特色的城市景观带。10.2.3 山水通廊山水自然景观体系是规划区的重要特色，规划通过改造自然水系，结合公共空间、道路绿化系统设计等，打通山水景观体系之间的联系。开敞空间廊道：利用连接西江羚羊峡口与德山脚的水系，组织一条从山至江，豁然开朗的山水空间廊道。道路景观廊道：通过跨越式道路，打通规划区与西江、羚山之间的横向联系。10.2.4 天际线通过建筑高度控制、引导城市集中开发，强化城市中心的空间形态，创造生动活泼的天际线。本片区位于德山、羚山以及栏柯山之间，山体是城市的背景，通过自东向西、高低相间的建筑高度引导，在山间画出一道高低起伏的美丽弧线。综合服务中心区用地功能分层布置，从中央景
50、观轴往两侧形成三道高低错落的天际线。11 .城市设计要求11.1 城市设计原则从区域整体环境考虑，在建筑、空间与环境方面综合设计，体现现代化城市的实体环境。把握整体环境特征，突出新区的资源优势。加强景观界面的设计，包括对各圈层建筑界面的精心处理和进行多层次的绿化布局。11.2 城市设计目的和作用11.2.1 以可操作性为出发点，紧扣建设和规划现状，探索城市新区城市设计的控制手段及控制要素。11.2.2 通过分析研究，找出重点控制的地区，提供可操作的办法，达到政府有限、适度的投资带动整个新区面貌形成的目的。11.3 城市设计要求11.3.1 空间结构和视觉效果是影响城市意向的重要方面。城市设计应
51、重点分析公共开敞空间的分布形态以及尺度、节奏、层次、韵律、天际线等的视觉要素和标高、朝向、间距、建筑后退线等的技术要素。11.3.2 沅江大道、科技大道作为本片区最主要的城市发展轴，其两侧用地应严格控制建筑体量和形态，强化绿色空间和山水城市的意象。11.3.3 无论在水域边或是建筑群内，均应适当设有开敞通透空间使视线得以延伸，以增加进入该区域的空间感知度。11.3.4 新建居住区应设计休闲活动场地，创造良好的公共活动空间。11.3.5 新区内开发的建筑群应尽可能提供不同类型的组合，以求人工建筑环境的丰富。11.4 整体空间结构本片区整体空间呈“珠链式”结构，每个组团形成“内空、中高、外低”的形
52、态：“内空”一一结合水系、绿地设置的绿心公园处于居住片区各分组团中心位置，其间以开阔的绿地为底，点缀少量为公园服务的商业、休闲、娱乐功能小品式建筑，整体上应形成开敞的公共活动空间。“中高”一一通过绿心公园周边的商住建筑高层带（15-18层）围合，明确组团核心的空间界限，展现组团核心在片区空间上的凝聚力，并与开敞绿地形成空间节奏的对比变化。“外低”一一主要由大片的多层和小高层居住用地构成，形成6-11层的面状城市肌理，突显出组团核心在分组团中的枢纽作用，并沿科技大道呈高低疏密节奏变化，容量与建筑高度由沅江大道至滨江区块逐渐下降。12.给水工程规划12.1 现状规划区内只有零星的建筑和工业厂房，供
53、水管道稀少，供水由规划区外现状九坑河水厂供给，现状规模2.2万立方米/日，占地1.2公顷。12.2 现状主要存在问题12.2.1 供水管网建设滞后，满足不了用水量日益增长的要求。12.2.2 现有管道稀少，且多为枝状，供水安全性差，保证率低。12.3 规划依据12.3.1 城市给水工程规划规范(GB5028298)12.3.2 室外给水设计规范(GB50013-200612.3.3 常德市城市总体规划(2007-2020)12.4 规划原则12.4.1 供水管网形成环状，以确保供水的安全可靠性。12.4.2 供水管网一般布置在道路的东、南侧。1.1.1 关规划解读本次规划主要从水厂和管网二方面
54、来解读上层次规划，相关规划有常德市城市总体规划(2007-2020)。1.1.2 1水厂在规划区内新建后沥水厂，水源为西江水，近期规模25万立方米/日，占地7.5公顷；远期规模50万立方米/日，占地15公顷。1.1.3 2管网在规划区的港口路上规划有DN500DN12005根给水干管，科技大道上规划有一根DN80龄水干管，新华路上规划有一根DN130龄水干管，庆云大道上规划有一根DN120给水干管。12.6 用水量预测12.6.1 用水指标及计算(1)依据给水工程规划规范(GB50282-98)及广东省其它城市用水量资料，结合常德市城市总体规划(2007-2020)»,确定本规划区用
55、水量标准及计算结果如下：用水量标准及计算结果一览表序号用地性质用水量标准(L/m2d)最高日用水量(m3/d)1居住200(L/capd)489702服务业用地1011473公共服务设施用地1014074供应设施用地55015环境卫生设施用地5536交通设施用地5557金融保险业用地1214548旅馆业用地1215199贸易咨询用地12280010其它市政公用设施用地54111商业用地10415912体育用地696013文化娱乐用地844814医疗卫生用地12155715公园2209716绿地21604合计68772(2)规划区最高日用水量为6.88万立方米/日，日变化系数取1.40。(3)消
56、防用水量，同一时间内的火灾次数按两次计算，一次消防用水量为45升/秒。12.7 给水系统规划12.7.1 供水来源依据常德市城市总体规划(2007-2020)，在天后路和沿江大道交叉处规划后沥水厂，近期规模25万立方米/日，占地7.5公顷；远期规模50万立方米/日，占地15公顷，水源为西江水，服务范围为鼎湖区、端州区、大沙镇等区域。12.7.2 管网规划沿规划区道路布置DN200-DN1300给水管，给水管道连成环状以提高供水安全性。生活用水和消防用水共用一个给水系统，最不利点水压应满足0.28兆帕，消防采用低压供水，消防时管网最不利点应满足0.1兆帕以上的要求。给水管网按最高日最大时流量计算
57、管径，按最高日最大时流量、消防用水量和事故水量(设计水量的70%)的总用水量来校核管径。13.污水工程规划13.1 现状规划区现状管网采用雨污合流的排水体制。雨污水就近排入现状河涌，最终排入西江水体。13.2 现状存在的主要问题雨污水合流，直接排入附近水体，对水体环境造成一定影响较大。13.3 规划依据13.3.1 城市排水工程规划规范(GB50318-2000)13.3.2 室外排水设计规范(GB50014-200。13.3.3 常德市城市总体规划(2007-2020)13.3.4 常德市鼎湖区城区竖向、排水专项规划(2006-2020)13.4 规划原则13.4.1 规划区采用雨污水分流的
58、排水制度。13.4.2 从市政工程的整体性和系统性出发，本片区的规划要与周边市政系统相互协调和衔接。13.4.3 污水管一般布置在道路的西、北侧。13 .附目关规划解读本次规划主要从污水处理厂方面来解读上层次规划，相关规划常德市鼎湖区城区竖向、排水专项规划(2006-2020)和常德市城市总体规划(2007-2020)。13.5.1污水处理厂(1)常德市鼎湖区城区竖向、排水专项规划(2006-2020)提出，规划区污水排至规划区北侧距离规划区7公里处的鼎湖污水处理厂处理，该污水处理厂近期规模5万立方米/日，远期规模15万立方米/日，占地12.2公顷。(2)常德市城市总体规划(2007-2020
59、)提出，规划区污水由规划区北侧距离规划区7公里处的鼎湖污水处理厂处理，该污水处理厂近期规模5万立方米/日，占地侬顷；远期规模16万立方米/日，占地13公顷。13.6 亏水量预测13.6.1 污水排放系数取0.85。13.6.2 预测规划区平均日污水量为4.20万立方米/日，总变化系数取Kz=1.3713.7 污水系统规划13.7.1 污水排向依据常德市城市总体规划(2007-2020)，污水最终排至规划区北侧距离规划区7公里处的鼎湖污水处理厂，近期规模5万立方米/日，占地5公顷；远期规模16万立方米/日，占地13公顷。污水厂服务范围为鼎湖区和桂城。13.7.2 管网规划根据路面坡度和走向，沿规
60、划区道路布置d300-d1000的污水管。规划区污水经规划污水管收集后，集中由科技大道规划污水管排至鼎湖污水处理厂。14 .雨水工程规划14.6 现状规划区内少数几条主干道上敷设有雨水管渠。沅江大道西侧敷设有d800的雨水管道，东侧敷设有A1.3X1.0A1.6X1.3的雨水暗渠；沅江大道与科技大道之间的桃园路路段两侧敷设有A1.8X1.6的雨水暗渠；沅江大道与科技大道之间的天后路路段两侧敷设有A2.0X1.6的雨水暗渠；沅江大道与科技大道之间的港口路南侧路段敷设有A2.0X1.6的雨水暗渠；沅江大道与科技大道之间的万福路路段南侧敷设有A2.4X1.8的雨水暗渠；沅江大道与科技大道之间的罗隐路路段两侧敷设有A2.2X1.8的雨水暗渠，科技大道与沿江大道之间的罗隐路路段两侧敷设有d800的雨水管道。14.7 存在问题14.7.1 现状雨水管渠覆盖范围小，雨水管网不够完善。14.7.2 后沥涌附近某些区域由于地势较低，排洪不畅，暴雨时经常出现内涝。14.8 规划依据14.8.1 城市排水工程规划规范(GB50318-2000)14.8.2 室外排水设计规范(GB50014-2006)14.8.3 常德市城市总体规划(20072020)14.
