第2章房地产产权产籍管理

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1、 2.1房地产登记制度类型房地产登记制度类型 一一、权属登记发证制度权属登记发证制度 城市房地产管理法规定：城市房地产管理法规定：“国家实行土地使用国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度权和房屋所有权登记发证制度”。 房地产权属登记发证制度是权属管理的首要房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容。核心内容。 二二、房地产权属登记管理房地产权属登记管理 是用法律的手段对房地产进行登记，审查确是用法律的手段对房地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书，办理权属的转移变更的认产权，核发权属证书，办理权属的转移变更的行为，建立准确、完整的权属档案资料等行为，建立准确、完整的权属档案资料等的过

2、程的过程。 三、三、各国房地产权属登记制度分各国房地产权属登记制度分类：类： 契据登记制和产权登记制契据登记制和产权登记制 1.契据登记制（又称对抗要件主义） 契据登记制：房地产产权的设立、变更、转让在当事人订立合约时即可生效。 特点： 1）以契约为生效条件，不以登记为生效条件。 2）不经登记，只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。 3）契据登记只有公示力而无公信力，登记仅作为对抗第三人的要件。 4)登记机关对登记的申请只采取形式审查，对登记的内容，不作实质性的审查。 5)登记无强制性，不发权利证书。 2.产权登记制（又称登记要件主义） 是指不动产物权依法律行为变动时，需要当事人具备物权变

3、动的意思表示，并且必须将该意思表示予以登记，并自登记是该物权变动行为方可生效。 将登记作为房地产成立的要件，称登记要件主义。 不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力。 未经登记，不发生效力。 产权登记制分: 权利登记制和托伦斯登记制1）权利登记制 登记机关:是国家设的对不动产的权利取得及变更进行登记的专门机构 。 登记机关义务： 对登记的申请采取实质审查，即除对申请登记程序、手续是否完备进行审查外，还要对发生不动产权利的得失变更原因，是否能有效成立，要经核查认定后，方可登记。特点： 1）房地产权利的取得，未经登记不产生效力，不仅不能对抗当事人，即使在当事人之间也不发生效力。 2）权

4、利登记制是强制性登记，具有公信力，一经登记，具有确定之效力。 3）不发权利证书。发源于德国，又称为“德国登记制”。 2）托伦斯登记 又称登记发证制度 登记机关对登记的申请采取实质性审查。 凡经登记，政府发给权属证书，确认产权。 权利状态明确地记载在权利证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。 登记簿分为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本。 已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载， 一经登记，国家保障，具不可推翻之效力。 2.2 我国不动产登记制度 一、我国不动产登记制度 1、类型：采用权利登记，兼采用托伦斯登记制 2、登记机关：不动产所在地的登记机构 二、房地产登记的主要任务 确认权利

5、、发放证书 三、我国现行房地产登记制度的特点 阶级性 区域性 连续性 强制性 公信性 2.3我国房产登记种类我国房产登记种类 日常管理登记：初始登记、转移登记和他项权利登记、注销登记。 物权法颁布实施后，又新增了几种新型登记类型，如更正登记、异议登记、预告登记等。 1.总登记 总登记是一种针对辖区内所有不动产进行的一种普遍性和基础性的登记活动。 2.初始登记 不动产权利人就新取得的不动产权利第一次向登记机关提出申请而进行的登记，称为初始登记。此时发放房屋所有权证大照。 3.转移登记 1）购买商品房 2）房屋买卖 3）房屋转让 4）购买房改房 5）回迁房屋 4.变更登记（权属变化、现状变化） 概

6、念：初始登记后，不动产因各种法律行为和客观情况而发生标的物分割或合并、产权的移转或限制等变化，向登记机关提出申请，要求变更登记记载事项或原有权利，称为变更登记。 目的：通过变更登记，公示原权利人丧失权利和新权利人取得权利。 5.注销登记 是因某种原因而导致产权人登记的权利消灭，登记机关依法注销其登记簿上的权利的一种登记。 从总登记、 申请初始登记，到变更登记，再到注销登记，是登记的完整过程。 6.更正登记 更正登记是对不正确的登记行为或内容进行更正的登记程序。 更正登记就是针对不正确登记所设立。 权利人或利害关系人可申请更正登记，或登记机关依法直接更正。 7.异议登记 1）异议登记： 指利害关