土地储备策及相关程序

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1、土地储备开发政策土地储备开发政策及相关程序介绍及相关程序介绍第一部分第一部分 土地制度与相关概念土地制度与相关概念n一、土地所有权n二、土地利用权n三、生地、毛地、熟地（通平状况）n四、土地招标、拍卖、挂牌n五、由协议转向招标、拍卖、挂牌的分水岭国家土地所有权（国有土地）集体土地所有权（集体土地）土地所有权土地所有权n土地利用权：土地使用权土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、地役权、空间权、耕作权等n土地使用权：国有土地使用权、集体土地使用权n国有土地使用权：划拨、出让、租赁n集体土地使用权：农地使用权、宅基地使用权、乡镇企业用地使用权、乡村公益用地使用权土地利用权土地利用权熟地：通（通路、供

2、电、供水、排水、通讯、燃气、供暖）平（指场地平整，无地上物）“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”毛地：通但不平生地：不通也不平土地成熟状态招标招标：发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织投标，根据投标结果确定拍卖拍卖：发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定挂牌挂牌：发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地招标、拍卖、挂牌土地招标、拍卖、挂牌 2002 2002年年5 5月月9 9日，日，国土资源部招标拍卖挂牌国有土地使用权规定（11

3、号令） 要求，所所有商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性有商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地从用地从20022002年年7 7月月1 1号起都要实施号起都要实施“招拍挂招拍挂”的的出让方式出让方式; ; 前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让 。协议出让与招拍挂出让的分水岭协议出让与招拍挂出让的分水岭 2004 2004年年3 3月，月，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，要求废除所有的特例和开的口子，一定要实行“招拍挂”的方式。因为这个文件执行的时间是2

4、004年8月31号。所以这个日期也成了房地产一个专有的、很著名的名词，叫“8.31大限”。831大限大限 2006年，国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。工业用地必须采用招拍挂方式出工业用地必须采用招拍挂方式出让让 2006年7月，国土资源部首次明确了六类纳入“招标拍卖挂牌”的出让国有土地范围，同时，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范于8月1日起施行。五类情形纳入协议出让五类情形纳入协议出让 （1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地； （2）供地计划公布后同一宗地只有

5、一个意向用地者的； （3）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的； （4）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的； （5）出让土地使用权人申请续期，经审查批准的； （6）法律、法规规定可以协议出让的其他情形。必须进行招标拍卖挂牌的用地必须进行招标拍卖挂牌的用地 （1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地； （2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； （3）划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； （4）划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、

6、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； （5）出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； （6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。 特别需要明确的是，该规范建立了国有土地出让的集体认定程序，对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。 由于采用招拍挂供地，必须是熟地由于采用招拍挂供地，必须是熟地供地，因而一级土地开发和二级房屋开发供地，因而一级土地开发和二级房屋开发被强制性的进行隔离，于是有了被强制性的进行隔离，于是有了 土地

7、储土地储备开发的概念备开发的概念 第二部分第二部分 土地储备开发的概念土地储备开发的概念 土地储备开发是指按照规划和储备开发计划，土地储备开发主体对一定区域范围内的土地，依法实施征地补偿、拆迁安置、土地平整，并进行适当的市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地供应标准的土地开发行为。也就是说将“生地”变为“熟地” 。(详见示意图)一、土地储备开发的概念一、土地储备开发的概念 指政府委托指政府委托土地机储备构土地机储备构（国有公司、招（国有公司、招标企业）标企业）依据依据土地利用总体规划土地利用总体规划城市总体规划城市总体规划年度土地供应计划年度土地供应计划土地利用年度计划土地利用年度计

8、划对确定的宗地对确定的宗地存量国有土地存量国有土地拟征用土地拟征用土地拟农转用土地拟农转用土地统一办理统一办理征地征地农转用农转用拆迁拆迁市政基础设施的建设行为市政基础设施的建设行为达到达到熟地供应熟地供应年度土地储备开发计划年度土地储备开发计划示意图示意图 近年来，随着我市土地储备开发工作进一步发展，在上述纲领性政策的基础上衍生出了“三定三限”、“储备机构为主体委托乡政府具体实施”、“市、区两级储备机构联合储备”等创新的开发模式以及“代拆”、“成本分摊”等一系列的新问题。 二、土地储备开发具备条件二、土地储备开发具备条件1、土地开发主体资格、土地开发主体资格有房地产开发资质有房地产开发资质资

9、金充足资金充足财务状况财务状况.融资能力融资能力依法有效存续的企业依法有效存续的企业2、待开发土地符合规划、计划条件；、待开发土地符合规划、计划条件；3、土地储备开发制度建立，资金监控体系完善；、土地储备开发制度建立，资金监控体系完善；4、社会资本长效吸纳机制、风险担保机制建立完善。、社会资本长效吸纳机制、风险担保机制建立完善。三、土地储备开发项目开发主体三、土地储备开发项目开发主体1、由土地储备机构承担。实施单位：可以是土地储备机构；或由主体直接委托的国企或乡镇人民政府；也可通过招标方式选择开发企业负责具体实施。2、直接授权区县地产公司或者国有全资、控股公司企业作为主体并实施土地储备开发。3

10、、通过招标方式选定开发主体并负责实施。4、“458”项目 目前一般采用第一种方式确定开发主体，以直接委托乡镇人民政府或国企作为具体实施单位。四、土地储备开发的工作内容四、土地储备开发的工作内容n从土地储备开发的内涵来看，储备开发的主要工作内容是：通过收购、征地等途径将土地性质转变为国有建设用地，完成地上物拆迁，市政建设，达到入市交易的“五通一平”或者“七通一平”的建设条件。n简单说是“三步曲”：征地、拆迁、市政基础设施建设。五、土地开发成本构成五、土地开发成本构成n1、征地拆迁补偿费及有关税费；n2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；n3、市政基础设施建设有关费用；n4、招标、拍卖和挂

11、牌交易中发生的费用；n5、贷款利息；n6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及同级财政和土地主管部门核准的其他支出。六、土地储备开发的特点及核心问题六、土地储备开发的特点及核心问题n政府主导，企业参与，盈亏平衡。n规模大，利润低，周期长。n风险大，融资难。n土地储备开发中的核心问题是征地和拆迁问题，也是两个难点问题。只有在开发过程中协调好这两个事宜，才能使土地储备开发工作顺利进行。第三部分第三部分 土地储备开发流程土地储备开发流程总体流程总体流程工作流程土地储备开发计划联席会审议办理规划条件办理授权批复立项核准（市发改委）用地预审（国土分局）交通评价（市交通委