无锡今创项目营销服务方案

《无锡今创项目营销服务方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《无锡今创项目营销服务方案（53页珍藏版）》请在文档大全上搜索。

1、无锡今创项目营销策划方案无锡今创项目营销策划方案苏州工业园区华美世居不动产经纪有限公司2010-03-09目目 录录推广策略推广策略项目分析项目分析市场分析市场分析项目定位项目定位营销策略营销策略12345 项目技术指标项目技术指标项目分析项目分析项目技术指标：占地面积：8922平方米建筑面积：地上建筑面积49057平方米，1-5层裙房建筑面积：12957.6平方米，6-25层建筑面积：27126.2平方米容积率：4.49建筑密度：25.5%绿化率：35%地上机动车位：16个地下机动车位：235个非机动车停车面积：1012平方米 项目配套项目配套项目分析项目分析项目配套较齐全；社区超市、餐饮等

2、生活配套设施齐备；项目临近无锡市锡山区人民医院，就医方便；电信、银行、酒店、国美电器等公共配套设施齐全。 项目区位与交通项目区位与交通项目分析项目分析宏观区位：项目所在区域属于无锡市核心区崇安区；微观区位：项目临近市区主干道锡沪路，对外出行便利；多条公交线路经过，公共交通便利。 项目环境项目环境项目分析项目分析项目周边主要是老式居民楼，整体环境脏、乱、差，影响项目品质；项目自身为商住公寓，只有一栋楼，绿化率较低。 项目商业产品项目商业产品项目分析项目分析项目裙房为1-5层，建筑面积12957.6平米；1-2层建筑面积为2544.05平米，3-5层建筑面积2622.05平米，1层层高5.4米，2

3、-5层层高4.5米。一层二层三层四层五层 项目公寓产品项目公寓产品项目分析项目分析公寓楼层在17-25层，层高3.7米，面积28-45平方米，精装修交付；平面设计类似酒店和宾馆格局，设置公共卫生间、茶水室；单套户型功能不齐全，设计独立卫生间、卧室，无厨房间、阳台设置。 项目写字楼产品项目写字楼产品项目分析项目分析6层为社区活动室，7层为街道办公；8-16层为对外出售的办公用房，面积在80-200平米；写字楼层高3.7米。8-16层 SWOT分析分析项目分析项目分析SWOT分析分析项目区位条件优越，交通便捷、临近城市中心区；周边小区较多，居住氛围浓厚；配套设施齐全，银行、医院近在咫尺，各项商业配

4、套设施齐全。 项目商业部分为1-5层内置式商业，对业态设置有较大限制；公寓部分户型功能设计不齐全，面积偏小，层高偏低。T T 威胁威胁无锡酒店式公寓项目较多，市场竞争激烈；2009年出现的与本项目类似的同类型项目销售情况一般，到访客户多，但成交客户少，使本项目存在较大的考验；2010年初房地产市场政策呈收紧趋势，利率提高、二套房首付比例提高，市场走向有待检验。O O 机遇机遇2010年货币政策仍保持适度宽松政策，对鼓励投资有重要作用；项目所在区域内无类似项目，故本项目为市场空白点。 分析小结分析小结项目分析项目分析项目自身：项目自身：综合性项目，商业、酒店式公寓、写字楼为一体；配套设施：配套设

5、施：项目配套设施完善，生活配套和公共配套齐备；交通出行：交通出行：项目临近市中心与主干道，公共交通便利，私家车出行便利；居住环境：居住环境：周边小区较多，居住氛围浓厚，但区域环境脏、乱、差；产品设计：产品设计：公寓户型小、层高低，对自住客户吸引力低，难以分割为两层，使客户局限为投资客；写字楼设计80-200平米，略微偏大。 南湖南湖时代国际时代国际市场分析市场分析本项目周边配套齐全，定位高端，开盘之后取得了较好的销售业绩；2009年11月开盘，已售460套，月均销售约200套。 湖滨假日二期湖滨假日二期本项目配套齐全，项目整体建筑面积达18.8万平米，规模大；项目二期尚未开盘。市场分析市场分析

6、 名品城二期名品城二期锡沪名品城二期位于崇安新城的核心位置，地段优势显著,商业氛围浓厚；项目自2009年11月开盘，总共约499套，已销售完毕。 市场分析市场分析 嘉饰茂国际装饰精品直销广场嘉饰茂国际装饰精品直销广场该项目全部为商铺，定位引进建材、家居直销商家；项目自2008年12月开盘，以累计推出2583套，销售1851套，月均销售约140套，销售情况较好。市场分析市场分析 甲壳虫甲壳虫2933 该项目全部为商住楼，使用年限为40年，周边生活、交通配套齐全；户型面积以29-33平米精小户型，层高3.9米；2009年7月份开盘均价7500元/平米，已售352套，销售率72.1%，月均销售60套

7、，销售情况在09年的市场环境中属较差的项目。市场分析市场分析 哥伦布广场哥伦布广场该项目定位复式公寓、写字楼和女性主题商业街；项目自2008年10月开盘，累计推出1531套，销售1364套，月均销售约97套，销售情况一般。市场分析市场分析 红豆国际广场红豆国际广场该项目定位高档酒店式公寓、办公楼、精品商业，1-6商业,8-22写字楼,24-45酒店式服务公寓项目交通便捷、配套齐全；该项目首次开盘为2008年6月，截至目前累计推出728套，酒店式公寓目前均价22000元/平米，共已售486套，销售率66.8%，月均销售约25套。市场分析市场分析 项目整体定位项目整体定位项目定位项目定位酒店式公寓

8、酒店式公寓+ +写字楼写字楼+ +中档商业中档商业 商业部分功能定位一商业部分功能定位一项目定位项目定位中档商业：以休闲、餐饮、银行中档商业：以休闲、餐饮、银行网点为主的区域性休闲中心网点为主的区域性休闲中心考虑原因：考虑原因：项目商业特征、项目自身属性、项目所在区位；项目商业特征、项目自身属性、项目所在区位；业态定位：业态定位：连锁餐饮：连锁餐饮：考虑引进品牌连锁餐饮商业，为本项目及周边居民服务；中档休闲类：中档休闲类：引进中大型健身中心、美容、洗浴中心；精品商业：精品商业：一层考虑引进周边的银行网点，以及烟酒销售、健身用品等精品店。 商业部分排布商业部分排布项目定位项目定位一层精品商业：银

9、行营业精品商业：银行营业网点、健身用品店、网点、健身用品店、烟酒销售、小型餐饮烟酒销售、小型餐饮二层中小型连锁餐饮中小型连锁餐饮三层健身会所、美容健身会所、美容SPA 商业部分排布商业部分排布项目定位项目定位五层四层 商业部分排布商业部分排布项目定位项目定位洗浴中心洗浴中心洗浴中心洗浴中心 商业部分功能定位二商业部分功能定位二项目定位项目定位大型专业休闲浴场大型专业休闲浴场考虑原因：考虑原因：项目自身属性、项目所在区位；项目自身属性、项目所在区位；业态分布：业态分布：1层：银行网点、小型餐饮、超市、烟酒、健身用品店；层：银行网点、小型餐饮、超市、烟酒、健身用品店；2-5层：全部为专业浴场。层：

10、全部为专业浴场。 商业部分功能定位三商业部分功能定位三项目定位项目定位中高档国际家居广场中高档国际家居广场考虑原因：考虑原因：项目区位，临近市中心，但又处于城市边缘，交通便捷、租金便宜，适合此类项目区位，临近市中心，但又处于城市边缘，交通便捷、租金便宜，适合此类业态布局；业态布局；项目所在区位临近大型建材市场，可考虑形成互动业态；项目所在区位临近大型建材市场，可考虑形成互动业态；业态定位：业态定位：1-5层全部为家居业态，引进大型家居广场，如红星美凯龙等。层全部为家居业态，引进大型家居广场，如红星美凯龙等。 商住公寓功能定位商住公寓功能定位项目定位项目定位高端物业服务：高端物业服务：高端物业是

11、酒店式公寓项目提升品质、增加项目附加值的主要手段，因此，本项目应考虑引进本地或长三角知名酒店式公寓项目物业服务公司，提供完善的管家式服务；高装修标准：高装修标准：高装修标准使租住者可拎包入住，对租住者、投资客具有较强的吸引力，可保证投资客户可及时出租赚取收益。精装公寓：配套服务完善、拎包精装公寓：配套服务完善、拎包入住的精装小户型入住的精装小户型MINIMINI公寓公寓 客户定位客户定位商住公寓与写字楼商住公寓与写字楼项目定位项目定位客群类型：客群类型：商住公寓与写字楼客户类似，不同的是商住公寓还有较多的散客投资，如果户型设计较好，而写字楼以专业投资客为主；客群区域来源：客群区域来源：以市区客