宸启投资销售型项目全景流程图培训材料20130127

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1、保密资料，请勿外传 宸启投资0 宸启投资销售型项目全景流程图介绍宸启投资销售型项目全景流程图介绍战略及运营管理部战略及运营管理部保密资料，请勿外传 宸启投资1目录目录 现状及背景现状及背景一一 目的与原则二 全景流程图说明三 后续措施四保密资料，请勿外传 宸启投资2营销现状及背景现状及背景成本设计工作流程不明确，只能跟着经验走专业标准不明确，沟通=扯皮？定义及表述不统一，理解出现歧义专业经验无积累，新人学什么？决策信息不全面，领导难决策沟通沟通烦，怎么老是说不清楚？新人每个项目的流程怎么都各不一样？信息不全面且参差不齐，无法有效支持决策决策者决策者同样的项目同样的工作，为什么么不同的人做的方式

2、完全不同？保密资料，请勿外传 宸启投资3目录目录 现状及背景一 目的与原则目的与原则二二 全景流程图说明三 后续措施四保密资料，请勿外传 宸启投资4目的目的支持公司有质量地快速发展支持公司有质量地快速发展 （1）全面展示核心工作步骤及其搭接关系，建立有宸启特色的地产项目开发流程 （2）规范公司关于经营管理的语言；避免交接面工作出现理解偏差，避免扯皮问题 （3）搭建标准化工作骨架，为其他标准化工作奠定基础 （4）为新人学习提供材料，使其快速掌握宸启地产项目开发流程 （4）总结行业内先进做法及内部经验，定期更新流程图，使其作为沉淀先进做法的推广平台 （5）总结行业内先进做法及内部经验，定期更新流程

3、图，使全景流程图作为沉淀先进经验的推广平台保密资料，请勿外传 宸启投资5原则原则 沟通沟通前置、前置、专业专业并行、并行、团队团队协同、协同、 客户客户导向导向、业务流程业务流程标准化标准化流程标准流程标准游刃有余游刃有余保密资料，请勿外传 宸启投资6目录目录 现状及背景一 目的与原则二 全景流程图说明全景流程图说明三三 后续措施四保密资料，请勿外传 宸启投资7流程图流程图-结构结构项目开发过程项目开发过程专业并行专业并行时间先后时间先后拓展拓展营销营销设计设计报建报建成本成本/采购采购工程工程运营运营客服客服/物业物业拓展拓展阶段阶段概念概念设计设计方案方案设计设计扩初扩初施工图施工图工程工

4、程施工施工入伙入伙阶段阶段说明：说明：1 1、流程图水平为专业维度，竖直是按照销售型项目开发时间先后顺序来排列；、流程图水平为专业维度，竖直是按照销售型项目开发时间先后顺序来排列； 2 2、本流程图只考虑了专业分工，没有体现管控的划分；、本流程图只考虑了专业分工，没有体现管控的划分； 3 3、本流程图只针对销售型项目，持有型物业的开发流程后续再行编制；、本流程图只针对销售型项目，持有型物业的开发流程后续再行编制； 4 4、本流程图需和、本流程图需和 表示的专业标准成果配合使用，各专业标准成果在后续执行过程中不断完善。表示的专业标准成果配合使用，各专业标准成果在后续执行过程中不断完善。项目立项项

5、目立项产品定位产品定位概念设计概念设计方案设计方案设计扩初设计扩初设计土方、土方、桩基桩基设计设计土方、桩基土方、桩基施工招标施工招标土方、桩土方、桩基施工基施工项目启动会项目启动会项目开发纲要项目开发纲要评审评审入伙及售入伙及售后后服务服务开盘销售开盘销售展示区展示区施工施工主体施主体施工工竣工验收竣工验收拓展交底拓展交底施工图施工图设计设计总包总包招标招标客户及市场客户及市场研究研究营销交底营销交底汇报汇报营销策略营销策略决策决策概规深入研究概规深入研究建设用地规划许可建设用地规划许可证证预售许可证预售许可证成本分析及成本分析及总结总结实施实施结算管理结算管理体系体系四证齐全办四证齐全办理

6、开发贷款理开发贷款拓展阶段拓展阶段成本估算成本估算概念阶段成概念阶段成本规划本规划目标成本目标成本国有土地使用权证国有土地使用权证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证建设工程施工许可证 Xx保密资料，请勿外传 宸启投资8流程图流程图图例说明图例说明说明： 流程的箭头强调了节点工作的主要逻辑关系，为了流程图的简洁和清晰，部分连接线条做了简化处理。 Xx表示重大会议表示关键线路表示非关键线路表示专业标准成果表示周报月报办理土地出让合同建设用地规划许可证国有土地使用权证整合编制可行性研究报告参加项目竞买，签订成交确认书签订合作意向书提交项目尽职调查报告签订项目收购框架协议签订合作合

7、同书收购竞标T2T3T4T5保密资料，请勿外传 宸启投资9拓展阶段拓展阶段区域项目发展区域项目发展/储备计划储备计划土地信息收集与筛选土地信息收集与筛选成立工作小组，成立工作小组，确定拓展计划确定拓展计划项目拓展项目拓展综合研究综合研究提出项目获取方提出项目获取方式及商务要点式及商务要点符合公司发展规划符合公司发展规划拓展专业拓展专业市场及产市场及产品研究品研究客户研究客户研究市场研究及项市场研究及项目综合研判目综合研判概念阶段概念阶段产品建议书产品建议书项目踏项目踏勘调研勘调研技术指标分析技术指标分析委托设计单位及委托设计单位及提供设计输入条件提供设计输入条件产品产品/总平面总平面/体量效果

8、图分析体量效果图分析拓展阶段设计成果拓展阶段设计成果成本调研成本调研拓展阶段拓展阶段成本估算成本估算营销专业营销专业设计专业设计专业报建专业报建专业成本成本/采购专业采购专业组织考察并编组织考察并编制制项目简报项目简报预立项C1Y1Y2成立工作小组，成立工作小组，确定拓展计划确定拓展计划项目拓展项目拓展综合研究综合研究提出项目获取方提出项目获取方式及商务要点式及商务要点市场及产市场及产品研究品研究客户研究客户研究市场研究及项市场研究及项目综合研判目综合研判概念阶段概念阶段产品建议书产品建议书项目踏项目踏勘调研勘调研技术指标分析技术指标分析委托设计单位及委托设计单位及提供设计输入条件提供设计输入

9、条件产品产品/总平面总平面/体量效果图分析体量效果图分析拓展阶段设计成果拓展阶段设计成果成本调研成本调研拓展阶段拓展阶段成本估算成本估算Y1Y2C1若确定为重点项目，应给拓展工作小组分配较多的资源。拓展、营销、设计、成本四个专业要密切配合识别报批报建难点和风险，便于提前采取应对措施，确保开发进度； 为编制总体开发计划提供输入条件。办理办理土地出让合同土地出让合同建设用地规划许可证建设用地规划许可证国有土地使用权证国有土地使用权证整合编制整合编制可可行性研究报告行性研究报告参加项目竞买，参加项目竞买，签订成交确认书签订成交确认书签订签订合作合作意向书意向书提交提交项目尽项目尽职调查报告职调查报告

10、签订签订项目收项目收购框架协议购框架协议签订签订合作合作合同书合同书收购竞标T2T3T4T5拓展阶段作业交底准备拓展阶段作业交底准备交底作业指引交底作业指引T6立项决策项目收购决策办理办理土地出让合同土地出让合同建设用地规划许可证建设用地规划许可证国有土地使用权证国有土地使用权证参加项目竞买，参加项目竞买，签订成交确认书签订成交确认书竞标拓展阶段作业交底准备拓展阶段作业交底准备交底作业指引交底作业指引T6整合编制整合编制可可行性研究报告行性研究报告立项决策T2签订签订合作合作意向书意向书提交提交项目尽项目尽职调查报告职调查报告签订签订项目收项目收购框架协议购框架协议签订签订合作合作合同书合同书

11、收购项目收购决策T3T4T5市场研究持续深化概规深入研究若确定为重点项目，产品建议书及概念设计工作均提前到拓展阶段市场研究持续深化概规深入研究若确定为重点项目，产品建议书及概念设计工作均提前到拓展阶段报批报建报批报建调研报告调研报告B1启动概念设计概念阶段成本规划运营：组织确定项目初步开发计划产品建议书报批报建报批报建调研报告调研报告B1T1区域项目发展区域项目发展/储备计划储备计划土地信息收集与筛选土地信息收集与筛选符合公司发展规划符合公司发展规划组织考察并编组织考察并编制制项目简报项目简报预立项T1启动概念设计概念阶段成本规划产品建议书运营：组织确定项目初步开发计划区域项目发展区域项目发展