第五章 房地产项目管理

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1、第五章第五章 房地产项目管理房地产项目管理本章重点本章重点v掌握房地产项目的掌握房地产项目的前期策划前期策划；v掌握房地产项目的掌握房地产项目的可行性研究可行性研究；v掌握房地产项目的掌握房地产项目的计划和控制管理计划和控制管理。第一节第一节 房地产项目管理概述房地产项目管理概述 房地产项目概述房地产项目概述 房地产项目管理概述房地产项目管理概述第一节第一节 房地产项目管理概述房地产项目管理概述一、房地产项目概述一、房地产项目概述1 1、项目的概念和基本条件、项目的概念和基本条件v项目项目的定义为：对确定性对象按限定时间、费用的定义为：对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的一次性任务。和

2、质量标准完成的一次性任务。v根据项目定义，要构成一个项目，必须具备如下根据项目定义，要构成一个项目，必须具备如下四个基本条件四个基本条件。第一节第一节 房地产项目管理概述房地产项目管理概述项目的四个项目的四个基本条件基本条件完成需要资源条件保证完成需要资源条件保证项目实施要消耗或占用项目实施要消耗或占用一定的资源，如人、材一定的资源，如人、材、机、土地、资金。、机、土地、资金。一个系统的有机整体一个系统的有机整体项目的若干部分、若干项目的若干部分、若干子项目因各种制约和联子项目因各种制约和联系构成一个整体。系构成一个整体。有明确的起点和终点有明确的起点和终点任何项目都有明确的生任何项目都有明确

3、的生命周期，从开始到结束命周期，从开始到结束的时间历程。的时间历程。项目具有明确的目标项目具有明确的目标 成果性目标：项目的功成果性目标：项目的功能性要求；能性要求； 约束性目标：限制条件约束性目标：限制条件，如工期、费用等。，如工期、费用等。第一节第一节 房地产项目管理概述房地产项目管理概述2 2、房地产项目的概念和特征、房地产项目的概念和特征v房地产项目房地产项目是指在一定的时间、费用和质量要求是指在一定的时间、费用和质量要求下，以土地和房屋建设为对象，以达到特定的使下，以土地和房屋建设为对象，以达到特定的使用功能为目的，按照一定的步骤和程序所完成的用功能为目的，按照一定的步骤和程序所完成

4、的一次性任务。一次性任务。v房地产项目是工程建设项目的一种类型，与其他房地产项目是工程建设项目的一种类型，与其他一般性项目比，具有以下四个特征。一般性项目比，具有以下四个特征。第一节第一节 房地产项目管理概述房地产项目管理概述房地产项目的时间要求限定性较强房地产项目的时间要求限定性较强1房地产项目的质量要求较高房地产项目的质量要求较高2 房地产项目的资金占用量较大房地产项目的资金占用量较大：资金来源于银行等金融机构，工期过：资金来源于银行等金融机构，工期过程会导致利息等费用过高；程会导致利息等费用过高； 市场需求相对变化较快市场需求相对变化较快：消费者对房地产的功能和质量要求不断提高，：消费者

5、对房地产的功能和质量要求不断提高，而供给存在滞后性；而供给存在滞后性； 市场上同业竞争激烈市场上同业竞争激烈：市场上对某一类型房地产需求旺盛时，大量开：市场上对某一类型房地产需求旺盛时，大量开发商投资。发商投资。 一旦质量不合格，会造成资源的大量浪费；一旦质量不合格，会造成资源的大量浪费； 房地产关乎人的生命和财产安全。房地产关乎人的生命和财产安全。第一节第一节 房地产项目管理概述房地产项目管理概述房地产项目的组织要求很高房地产项目的组织要求很高3 房地产项目具有较强的系统性；房地产项目具有较强的系统性； 房地产项目具有较强的程序性；房地产项目具有较强的程序性； 房地产项目的组织协调管理要求较

6、高：参与单位众多。房地产项目的组织协调管理要求较高：参与单位众多。房地产项目的政策和法律规范严密房地产项目的政策和法律规范严密4 房地产项目要求有相关的政策法规和企业章程来确定各个参与人之间的房地产项目要求有相关的政策法规和企业章程来确定各个参与人之间的权利和义务。权利和义务。第一节第一节 房地产项目管理概述房地产项目管理概述3 3、房地产项目的开发过程、房地产项目的开发过程（1 1）项目前期策划和立项阶段）项目前期策划和立项阶段 内容：市场调查、项目构思、内容：市场调查、项目构思、可行性研究可行性研究和立项报批和立项报批（2 2）项目实施的前期阶段）项目实施的前期阶段 时间：从立项到正式施工

7、前时间：从立项到正式施工前 内容：土地征用和拆迁、勘察设计、招投标内容：土地征用和拆迁、勘察设计、招投标第一节第一节 房地产项目管理概述房地产项目管理概述（3 3）项目施工阶段）项目施工阶段 时间：从进厂开工到竣工验收时间：从进厂开工到竣工验收 内容：具体建造过程内容：具体建造过程（4 4）项目销售阶段（预售、现售）项目销售阶段（预售、现售）（5 5）项目使用阶段）项目使用阶段 时间：从房地产项目交付使用到规定的责任期结束为止，时间：从房地产项目交付使用到规定的责任期结束为止，实际上就是物业管理实际上就是物业管理第一节第一节 房地产项目管理概述房地产项目管理概述项目策划项目策划项目可行项目可行

8、性研究等性研究等批准立项批准立项规划设计、规划设计、招投标和施招投标和施工准备等工准备等进场施工进场施工项目实施项目实施（预售）（预售）竣工验收竣工验收项目销售项目销售（开盘现（开盘现售）售）交付使用交付使用项目使用项目使用（物业管（物业管理）理）责任结束责任结束第一节第一节 房地产项目管理概述房地产项目管理概述二、房地产项目管理概述二、房地产项目管理概述1 1、房地产项目管理的概念、房地产项目管理的概念v房地产房地产项目管理项目管理是指是指房地产房地产项目的管理者运用管理项目的管理者运用管理学的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使学的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和

9、全方位的计划、控制和协调，从而用进行全过程和全方位的计划、控制和协调，从而保证项目达到预定的质量标准、时间标准和费用标保证项目达到预定的质量标准、时间标准和费用标准，以实现生产要素在房地产项目上的优化配置，准，以实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质的房地产产品和服务。为用户提供优质的房地产产品和服务。第一节第一节 房地产项目管理概述房地产项目管理概述建设项目管理（业主单位）建设项目管理（业主单位）设计项目管理（设计单位）设计项目管理（设计单位）工程咨询项目管理（监理单位）工程咨询项目管理（监理单位）施工项目管理（施工单位）施工项目管理（施工单位）物业管理（物业公司）物业管理（物

10、业公司）房地产项目房地产项目管理管理功能（质量）功能（质量）进度（工期）进度（工期）费用（成本）费用（成本）房地产项目管房地产项目管理目标体系理目标体系三大目标互相联三大目标互相联系、互相影响系、互相影响第一节第一节 房地产项目管理概述房地产项目管理概述2 2、房地产项目管理内容、房地产项目管理内容3.3.计划和控计划和控制管理制管理1.1.前期策划和前期策划和可行性研究可行性研究2.2.组织管理组织管理4.4.后期管理后期管理前期策划：市场调查、前期策划：市场调查、产品定位、规划设计；产品定位、规划设计；可行性研究：投资估可行性研究：投资估算、财务评价。算、财务评价。三大计划：进度、成本、三

11、大计划：进度、成本、资源资源三大控制：进度、成本、三大控制：进度、成本、质量质量竣工验收竣工验收市场营销市场营销物业管理物业管理选择合适的项目组织选择合适的项目组织形式形式第一节第一节 房地产项目管理概述房地产项目管理概述3 3、现代房地产项目管理的新特点、现代房地产项目管理的新特点（1 1）项目管理理论、技术和手段的科学化）项目管理理论、技术和手段的科学化 理论：系统论、信息论、控制论理论：系统论、信息论、控制论 技术：预测决策技术、数学分析方法技术：预测决策技术、数学分析方法 手段：计算机、互联网手段：计算机、互联网（2 2）项目管理的社会化和专业化）项目管理的社会化和专业化 出现大量专门