第7章 《公共事业管理新论》 公共住房管理

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1、第第7 7章章 公共住房管理公共住房管理 1.1 公共住房管理概述 1.2 西方公共住房管理 1.3 我国住房的宏观调控 1.4 住房公积金管理1.1公共住房管理概述l1.1.1 公共住房的概念与特征l1.1.2 公共住房政策l1.1.3 我国公共住房的类型l1.1.4 我国公共住房管理概况1.1.1 公共住房的概念与特征l公共住房的概念：公共住房的概念： 公共住房是为了解决中低收入阶层居民的公共住房是为了解决中低收入阶层居民的居住问题，由政府直接投资建设或者由政府居住问题，由政府直接投资建设或者由政府以一定方式对建设房屋机构提供补助，由建以一定方式对建设房屋机构提供补助，由建设房屋机构建设，

2、并以较低价格或者租金向设房屋机构建设，并以较低价格或者租金向中低收入家庭进行出售或者出租的房屋。中低收入家庭进行出售或者出租的房屋。l公共住房的基本特征：公共住房的基本特征：(1)(1)政府的干预性政府的干预性(2)(2)需求对象的有限性需求对象的有限性(3)(3)经营目的非营利性经营目的非营利性(4)(4)分配标准的复杂性分配标准的复杂性(5)(5)价格的低廉性价格的低廉性1.1.2 公共住房政策l公共住房政策可理解为国家公共住房政策可理解为国家( (政府政府) )与公民就住房与公民就住房公共利益通过一定程序共同作出决策的选择，并通公共利益通过一定程序共同作出决策的选择，并通过国家公权力来调

3、整与解决住房公共利益的过程。过国家公权力来调整与解决住房公共利益的过程。公共住房政策通过国家的公共权力来协调住房市场公共住房政策通过国家的公共权力来协调住房市场各主体或者利益集团之间的利益关系，并根据公共各主体或者利益集团之间的利益关系，并根据公共利益的要求，通过公共政策的基本程序，来达到住利益的要求，通过公共政策的基本程序，来达到住房市场各种主体之间的利益均衡，以此来维护社会房市场各种主体之间的利益均衡，以此来维护社会的和谐与稳定。的和谐与稳定。 l目前我国已初步建立起一套能够覆盖一定目前我国已初步建立起一套能够覆盖一定城城镇居民范围的公共住房体系，在总体上可以镇居民范围的公共住房体系，在总

4、体上可以分为四个组成部分：分为四个组成部分：1.限价房限价房2.经济适用房经济适用房3.廉租房廉租房4.公租房公租房1.1.3我国公共住房的类型1.1.4 我国公共住房管理概况l1998年，为了加速市场化改革，国务院颁布的关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，其中提出了要“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”。从此，以单位福利房为主的住房供应模式正式让位于以市场化为主的住房制度体系。当然，与此同时，也提出了以经济适用房为主、廉租房制度为辅的住房保障体系。1.2 西方公共住房管理l1.2.

5、1 1.2.1 西方发达国家的公共住房政策西方发达国家的公共住房政策l1.2.2 1.2.2 西方发达国家解决公共住房问题西方发达国家解决公共住房问题的基本方式的基本方式l1.2.3 1.2.3 西方发达国家公共住房管理对我西方发达国家公共住房管理对我国的启示国的启示1.2.1 1.2.1 西方发达国家的公共住房政策西方发达国家的公共住房政策l美国的公共住房政策美国的公共住房政策1.法律法律2. 财政补贴政策财政补贴政策3. 税收减免政策税收减免政策4. 金融政策金融政策l英国的公共住房政策英国的公共住房政策1.市场交易政策市场交易政策2. 住房保障政策住房保障政策3. 住房信贷政策住房信贷政

6、策l瑞典的公共住房政策瑞典的公共住房政策1.1.住房建设政策住房建设政策2. 2. 财政补贴政策财政补贴政策3. 3. 税收政策税收政策4. 4. 金融政策金融政策l 德国的公共住房政策德国的公共住房政策1.1.房租指导政策房租指导政策2. 2. 公共住宅政策公共住宅政策3. 3. 房租补贴政策房租补贴政策4. 4. 住宅储蓄政策住宅储蓄政策5. 5. 住房税收政策住房税收政策l日本的公共住房政策日本的公共住房政策1.1.法律法律2.2.公共住房政策公共住房政策3.3.财政补贴政策财政补贴政策4.4.税收优惠政策税收优惠政策5.5.金融政策金融政策1.2.21.2.2西方发达国家解决公共住房问

7、题的西方发达国家解决公共住房问题的基本方式基本方式l解决居民住房问题的方式主要分为三种：解决居民住房问题的方式主要分为三种：1.是政府直接建房提供给居民，以英国和德国为代表，是政府直接建房提供给居民，以英国和德国为代表，采取采取“公有产权公有产权”政策和政策和“公共住宅公共住宅”政策。政策。2.是政府间接参与，政府提供优惠贷款或贷款利息补贴，建立是政府间接参与，政府提供优惠贷款或贷款利息补贴，建立或支持非盈利机构建设低成本、低租金住房。瑞典和日本主要或支持非盈利机构建设低成本、低租金住房。瑞典和日本主要采取这种方式。采取这种方式。3.是各国都普遍采取的对住房购买减税和对住房承租补贴的方是各国都

8、普遍采取的对住房购买减税和对住房承租补贴的方法。法。1.2.31.2.3西方发达国家公共住房管理对我国西方发达国家公共住房管理对我国的启示的启示l西方发达国家的住房政策与住房管理方式给我们的启示主西方发达国家的住房政策与住房管理方式给我们的启示主要有以下几点：要有以下几点：1.从民生角度住房需要政府和市场共同支撑从民生角度住房需要政府和市场共同支撑2.住房保障要有明确的切入点住房保障要有明确的切入点3.应重视廉租房的实物配租形式应重视廉租房的实物配租形式 1.3 我国住房的宏观调控l1.3.1 住房宏观调控的必要性l1.3.2 住房市场的宏观调控目标l1.3.3 我国住房宏观调控的完善1.3.

9、1 住房宏观调控的必要性l住房是关系到我们每个人安居乐业的特殊商品，房价关系着国计民生。住房是基本生活资料，享有适当的住房将为居民参与社会经济活动提供基本物质前提，能够促进各种社会经济活动顺利开展。 1.3.2 住房市场的宏观调控目标1.实现供求均衡2. 调节需求差异(1)源于自身住房的消费需求(2) 源于个人及企业的长期投资需求(3)个人及企业的短期投机需求1.3.3 我国住房宏观调控的完善l我国住房的宏观调控仍需要从以下几方面加以完善：1.完善住房保障制度科技发展政策中，科技成果转化效果明显不足2. 引导住房适度消费3. 加强住房信息管理 1.4 住房公积金管理l1.4.1 住房公积金概述

10、l1.4.2 我国住房公积金管理存在的问题l1.4.3 住房公积金制度的完善 1.4.1 住房公积金概述1.住房公积金的含义所谓住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其在职职工缴存的长期住房储备金。2. 住房公积金的性质(1)保障性(2) 互助性(3) 长期性(4) 普遍性(5) 强制性(政策性) (6) 福利性(7) 返还性3. 住房公积金的运作模式(1)委托办理模式(2)自主办理模式 1.4.2 我国住房公积金管理存在的问题l我国现行的公积金制度的缺陷主要表现在以下几方面：1. 管理决策

11、层问题2. 公积金管理与使用问题3. 住房公积金制度地区性不平衡4其他问题 1.4.3 住房公积金制度的完善l1. 构建住房金融监管体系l2. 建立完善的内部控制制度l3. 建立健全住房金融法律体系l4. 加强住房公积金制度的舆论宣传l5. 创新住房公积金管理模式和运营机制l6. 建立统一的风险管理和流动性管理机制 1.5 廉租房制度l1.5.1 廉租房制度的内涵与特点l1.5.2 我国的廉租房制度l1.5.3 我国的廉租房制度的完善 1.5.1 廉租房制度的内涵与特点l廉租房制度具有以下特点：1.廉租房供给对象的确定性2.廉租房具有社会保障性和社会福利性3.廉租房供应方式的固定性4.廉租房运

12、作过程的封闭性5.廉租房补贴方式的多样性 1.5.2 我国的廉租房制度l我国廉租房制度的建立与发展历程：1.廉租房制度的启动阶段2. 廉租房制度的探索实施阶段3.廉租房制度的改进完善阶段4.廉租房运作过程的封闭性5.廉租房补贴方式的多样性 l我国廉租房制度存在的问题：1.认识层面地方政府重视不够，职能缺位2.制度层面(1)配套政策不完善，缺乏长远规划(2)缺乏法律保障(3)缺乏社会力量参与的激励机制(4)我国实行分税制后产生的新问题3.操作层面(1)缺乏专门的管理机构(2)廉租房建设资金不充裕(3)廉租房覆盖面小(4) 房源供给不足(5)收入线难以划分，监督难度大(6)缺乏严格的资格审查机制和

13、退出机制 1.5.3 我国的廉租房制度的完善l1. 明确政府在廉租房建设中的职能定位l2. 完善配套政策及制度体系l3. 加强廉租房的运作管理复习思考题1. 1. 什么是公共住房？公共住房有哪些基本特征？什么是公共住房？公共住房有哪些基本特征？ 2. 2. 什么是公共住房政策？什么是公共住房政策？3. 3. 如何完善我国公共住房保障政策？如何完善我国公共住房保障政策？4. 4. 为什么要进行住房市场的宏观调控？为什么要进行住房市场的宏观调控？5. 5. 如何完善我国房地产调控政策？如何完善我国房地产调控政策？6. 6. 我国住房公积金有几种运作模式？我国住房公积金有几种运作模式？7. 7. 如何完善住房公积金管理？如何完善住房公积金管理？8. 8. 我国廉租房制度存在哪些问题？如何完善我国的我国廉租房制度存在哪些问题？如何完善我国的廉租房制度？廉租房制度？