浅谈两限普通商品房成本控制管理.doc
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浅谈两限普通商品房成本控制管理
侯乐君 郭凤 【摘要】两限普通商品房是国家为完善住房供应保障体系,缓解住房供应结构不合理的矛盾,解决中等以下收入家庭的住房困难,为中低收入者开发建设的普通商品房住宅,其具有限定面积和限定销售价格的特定特点,增加了成本控制的难度。本文在调查分析的基础上,利用项目管理的相关理论,分析两限普通商品房的成本控制的原则,并给出加强两限普通商品房成本控制的有效途径。
【关键词】两限普通商品房;成本控制;项目管理;原则;途径
一、前言
为完善住房供应保障体系,缓解住房供应结构不合理的矛盾,解决中等以下收入家庭的住房困难,国家于2006年提出中、低价的两限普通商品房概念。两限普通商品房,为限房价、限面积的“两限”商品房,是普通商品房的特殊表现形式。“两限普通商品房”主要解决的是居民的居住问题,同时也是希望通过“两限普通商品房”的建设缓解经济适用住房的建设压力,使经济适用住房改为定向销售。根据国家有关政策规定,及大多数居民家庭收入水平,国家对普通商品住房的价格为控制在周边商品住房平均价格以下水平,并与之保持不低于10%的合理差价。普通商品住房销售价格由国土资源房管局会同物价部门在土地出让前拟定,报政府批准实施。此是限价之一――销售价格限价。2006年,国家宏观政策的调整,明确今后70%的土地出让将为普通商品房建设,尤其是用于限价普通商品房的建设。因而,房地产开发企业必须严格进行成本控制管理,才有可能在未来若干年的经营中,获得合理的经营收益。但是由于两限普通商品房其具有限定面积和限定销售价格的特定特点,无疑增加了成本控制的难度。因此,房地产开发企业必须严格进行成本控制管理,才有可能在未来若干年的经营中,获得合理的经营收益。本文在调查分析的基础上,利用项目管理的相关理论,力求分析两限普通商品房的成本控制的原则,并力求找到加强两限普通商品房成本控制的有效途径。
二、两限普通商品房的成本构成
两限普通商品住房价格由成本、利润和税金构成。成本主要包括:
(1)土地出让金;(2)勘察设计费和前期工程费;(3)建安工程费;(4)住宅小区基础设施建设费(含小区应摊非营业性配套公建费);(5)管理费,以前各列项费用之和为基数,控制在2%以下;(6)贷款利息,是指开发经营单位为开发建设普通商品住房项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出。利息支出计算基数不得超过本款所列1至4项成本之和的40%,其中多层住房计息时间不得超过18个月;高层住房建筑高度50米以下的,计息时间不得超过24个月;建筑高度50米以上的,计息时间不得超过36个月。利率按照国家规定执行。
利润主要包括:普通商品住房的利润以前款所列(1)至(4)项成本之和为基数,不得超过8%。税金可依照国家规定的税目和税率计算。
三、两限普通商品房的成本控制
1.树立成本控制意识,加强成本控制宣传,构筑成本控制的企业文化。要在开发企业内部树立成本控制的意识,加强成本控宣传,通过有效的传输手段,形成企业特有的成本文化,培育员工的成本理念,使成本控制从实施的各个阶段都根深蒂固地扎根在员工的脑海中。让员工明白对两限普通商品房的开发,成本控制是企业获得盈利的根本途径,在两限普通商品房的开发过程中,任何成本都是员工的某项行为或活动的结果,成本控制是每位员工的共同任务,每个员工也都有成本责任。通过企业员工的共同努力,构筑本企业的成本控制文化,使在两限普通商品房项目的开发过程中,具体的执行过程产生自发的和条件发射性的成本控制执行力。
2.成本控制的科学化原则。科学化,即是要把项目管理的成型理论、技术和方法运用于成本控制和管理,并辅助与现代化的计算机系统,合理地进行自我和适应于地方特点、特色的专项成本控制措施,实现两限普通商品房项目成本管理的科学接轨。
3.成本控制的全面成本管理原则。从两限普通商品房的成本控制的内容和方法而言,需要从全面性出发,对两限普通商品房项目的全过程开展成本管理和控制,对可能影响两限普通商品房的成本的各种要素开展成本控制,并发动项目涉及的各种团体、个人也参与成本控制和管理的过程,简而言之,就是全员、全过程、全因素的成本控制。
4.成本控制的项目全生命周期成本最低原则。在对两限普通商品房项目进行成本控制,不能只片面对两限普通商品房项目的实施阶段的成本进行最低控制,而且要在两限普通商品房的项目全生命周期进行成本最优化控制,即要从项目的规划、设计、施工、销售和清盘结束的整个过程,使两限普通商品房的整个项目的生命周期中的成本达到相对最低,这才是一个完整的成本控制的期限。
5.动态成本控制原则。两限普通商品房的项目成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动,
侯乐君 郭凤 【摘要】两限普通商品房是国家为完善住房供应保障体系,缓解住房供应结构不合理的矛盾,解决中等以下收入家庭的住房困难,为中低收入者开发建设的普通商品房住宅,其具有限定面积和限定销售价格的特定特点,增加了成本控制的难度。本文在调查分析的基础上,利用项目管理的相关理论,分析两限普通商品房的成本控制的原则,并给出加强两限普通商品房成本控制的有效途径。
【关键词】两限普通商品房;成本控制;项目管理;原则;途径
一、前言
为完善住房供应保障体系,缓解住房供应结构不合理的矛盾,解决中等以下收入家庭的住房困难,国家于2006年提出中、低价的两限普通商品房概念。两限普通商品房,为限房价、限面积的“两限”商品房,是普通商品房的特殊表现形式。“两限普通商品房”主要解决的是居民的居住问题,同时也是希望通过“两限普通商品房”的建设缓解经济适用住房的建设压力,使经济适用住房改为定向销售。根据国家有关政策规定,及大多数居民家庭收入水平,国家对普通商品住房的价格为控制在周边商品住房平均价格以下水平,并与之保持不低于10%的合理差价。普通商品住房销售价格由国土资源房管局会同物价部门在土地出让前拟定,报政府批准实施。此是限价之一――销售价格限价。2006年,国家宏观政策的调整,明确今后70%的土地出让将为普通商品房建设,尤其是用于限价普通商品房的建设。因而,房地产开发企业必须严格进行成本控制管理,才有可能在未来若干年的经营中,获得合理的经营收益。但是由于两限普通商品房其具有限定面积和限定销售价格的特定特点,无疑增加了成本控制的难度。因此,房地产开发企业必须严格进行成本控制管理,才有可能在未来若干年的经营中,获得合理的经营收益。本文在调查分析的基础上,利用项目管理的相关理论,力求分析两限普通商品房的成本控制的原则,并力求找到加强两限普通商品房成本控制的有效途径。
二、两限普通商品房的成本构成
两限普通商品住房价格由成本、利润和税金构成。成本主要包括:
(1)土地出让金;(2)勘察设计费和前期工程费;(3)建安工程费;(4)住宅小区基础设施建设费(含小区应摊非营业性配套公建费);(5)管理费,以前各列项费用之和为基数,控制在2%以下;(6)贷款利息,是指开发经营单位为开发建设普通商品住房项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出。利息支出计算基数不得超过本款所列1至4项成本之和的40%,其中多层住房计息时间不得超过18个月;高层住房建筑高度50米以下的,计息时间不得超过24个月;建筑高度50米以上的,计息时间不得超过36个月。利率按照国家规定执行。
利润主要包括:普通商品住房的利润以前款所列(1)至(4)项成本之和为基数,不得超过8%。税金可依照国家规定的税目和税率计算。
三、两限普通商品房的成本控制
1.树立成本控制意识,加强成本控制宣传,构筑成本控制的企业文化。要在开发企业内部树立成本控制的意识,加强成本控宣传,通过有效的传输手段,形成企业特有的成本文化,培育员工的成本理念,使成本控制从实施的各个阶段都根深蒂固地扎根在员工的脑海中。让员工明白对两限普通商品房的开发,成本控制是企业获得盈利的根本途径,在两限普通商品房的开发过程中,任何成本都是员工的某项行为或活动的结果,成本控制是每位员工的共同任务,每个员工也都有成本责任。通过企业员工的共同努力,构筑本企业的成本控制文化,使在两限普通商品房项目的开发过程中,具体的执行过程产生自发的和条件发射性的成本控制执行力。
2.成本控制的科学化原则。科学化,即是要把项目管理的成型理论、技术和方法运用于成本控制和管理,并辅助与现代化的计算机系统,合理地进行自我和适应于地方特点、特色的专项成本控制措施,实现两限普通商品房项目成本管理的科学接轨。
3.成本控制的全面成本管理原则。从两限普通商品房的成本控制的内容和方法而言,需要从全面性出发,对两限普通商品房项目的全过程开展成本管理和控制,对可能影响两限普通商品房的成本的各种要素开展成本控制,并发动项目涉及的各种团体、个人也参与成本控制和管理的过程,简而言之,就是全员、全过程、全因素的成本控制。
4.成本控制的项目全生命周期成本最低原则。在对两限普通商品房项目进行成本控制,不能只片面对两限普通商品房项目的实施阶段的成本进行最低控制,而且要在两限普通商品房的项目全生命周期进行成本最优化控制,即要从项目的规划、设计、施工、销售和清盘结束的整个过程,使两限普通商品房的整个项目的生命周期中的成本达到相对最低,这才是一个完整的成本控制的期限。
5.动态成本控制原则。两限普通商品房的项目成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动,
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