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IASK_房地产估价与土地估价基本理论与方法介绍
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房地产估价与土地估价
基本理论与方法介绍
（新员工培训资料）
永业行技术部编讲
二OO七年三月二十三日
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房地产估价与土地估价的基本理论与方法
一、房地产基本概念和内涵
1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三
者的综合体。也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。
、土地----是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。
、建筑物----是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
、房屋----是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学****娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
、构筑物----是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
、其他地上定着物----固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
（比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、
假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产。）
7、地上建筑物----一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在
该土地范围内的所有建筑物。如地下室、地下停车场等。（特别是在建工程，未完工的基础等）
通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。
二、房地产的表现形态（实物）
1、估价对象的主要表现形态
房地产
通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。
土地建筑物其他地上定着物
2、估价报告涵盖的对象
在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。因为土地估价与房地产估价有不同的
房屋构筑物
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规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。
房地产
房地产估价报告与土地估价报告的估价对象及范围
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项目
主要
估价
对象
总结

单独土地
单独建筑物
土地与建筑物的
土地估价报告
房地产估价报告
无建筑物的空地
无建筑物的空地
地上有建筑物（包括尚未
地上有建筑物（包括尚未建成建筑物），只需评估土
建成建筑物），只需评估
地价值
土地价值（征税或补交出
地上有建筑物，只需评建筑物价值
让金，办理银行抵押有时
地上有建筑物，土地与建筑物（已建成的建