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论建筑物区分所有权的构成（上)-兼议《物权法》第70条的规定
关键词: 建筑物区分全部权/构成/解释
内容提要: 建筑物区分全部权的构成或曰含义在学说上有“一元论说”（包括“专有权说”和“共有权说”）、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分全部权制度的进展趋势。中国《物权法》第70条实行“三元论说”。该条所用概念如“业主”、“专有部分”、“共有部分”及“共同管理”等，有的属于措辞欠当，有的属于难以理解，因此需要进行解释。
一、引言
建筑物区分全部权是近现代民法上一项非常重要的制度。大陆法系的德国、法国、日本、瑞士、奥地利，英美法系的美国（五十个州）及我国香港地区等，均制定了成文的建筑物区分全部权法。其他未以单行法方式确立建筑物区分全部权制度的国家，则大多在自己的民法典中规定这一制度。导致各国家和地区纷纷规定建筑物区分全部权制度的缘由，是在近现代社会里，钢筋高层建筑物激增，公寓大厦盛行。
2021年3月16日我国通过的《物权法》第六章正式规定了建筑物区分全部权，标志着我国民事立法正式承认了近现代民法上的这一重要制度，从而实现了与国际民事立法的接轨，因此无论估量其意义，俱不为过。《物权法》第六章共14个条文，自第70条至83条。其中，第70条为一概括性条文，是以条文的形式规定建筑物区分全部权的法律构成，因而该条在全部14个条文中具有举足轻重的意义，是2021年10月1日以后在实施《物权法》的过程中对第71条至83条进行解释的起点和依据。
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在比较法与学说史上，关于建筑物区分全部权的含义或曰法律构成是什么，存在各种不同的熟悉。也就是说，自1804年法国民法典第664条之首开规定建筑物区分全部权制度的先河以来，关于建筑物区分全部权的构成，理论上存在各种不同的主见，各国依据不同的主见而在实定法上做出了不同的规定，由此形成了各种不同的立法例。我国《物权法》第70条关于建筑物区分全部权的构成，系采何种主见，立法上属于何种立法例，是否为先进的立法规定，以及是否与现代建筑物区分全部权制度的进展潮流相合，等等，均有必要加以解明及作出回答，以利于法院判案及人民之理解《物权法》上的这一重要制度。本文如有不当，敬请方家指正。
二、建筑物区分全部权构成的诸学说分析
自1804年法国民法典颁行以来，关于何为建筑物区分全部权，或曰建筑物区分全部权的构成是什么，学说与立法例上主要有“一元论说”（包括“专有权说”和“共有权说”）、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。
1．一元论说
又称“一元主义”（monisme）或“一元论”（théorie unitaire，conception unitaire）。该说又可分为“专有权说”和“共有权说”两种主见。
（1） 专有权说
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该说最早为法国民法学者于解释法国民法典第664条关于楼层全部权的规定时所提出。认为建筑物区分全部权即指区分全部权人于区分全部建筑物的专有部分上享有的权利：专有全部权。因此，建筑物区分全部权是若干个单独的“个人全部权的积累”。及至上世纪六、七十年月，随着日本1962年建筑物区分全部权法的制定，该说进一步得到日本学者的阐发，闻名学者我妻荣在其《物权法》（民法讲义Ⅱ）中说，建筑物区分全部权是在专有部分上成立的全部权，其性质与一般全部权并无本质差异，但其使用、收益、处分受他区分全部权的制约，且专有全部权与共用部分上成立的共有持分权紧密结为一体。学者玉田弘毅认为，“称区分全部权者，谓在建筑物专有部分上成立的全部权”。另在我国台湾，学者史尚宽、刘得宽等亦持同样见解。史尚宽说，“数人区分一建筑物而各有其一部者，谓之区分全部。其区分之各部分，为独立的权利客体，于此部分成立单独的全部权”。刘得宽在其所著的《民法诸问题与新展望》一书中也指出，区分全部建筑物得区分为专有部分与共用部分，在专有部分上成立的全部权，即为区分全部权。
在实定法上，专有权说为立法所确定，首先肇始于1804年法国民法典第664条“建筑物的各楼层属于不同的全部人”的规定。而该条是直接承袭法国1561年欧塞尔（Auxerre）地方所编纂的****惯法第116条而来。学者认为，法国民法典第664条的这一规定，是法国民法典制定当时法国流行的思想极力提倡全部权的肯定性，强调对个人财产予以肯定爱护的结果。
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在法国民法典第664条确定专有权说后，及至1962年日本制定建筑物区分全部权法时，专有权说又于实定法上获得承认。该法第2条规定：本法所称区分全部权，系指以建筑物的专有部分为标的物而成立的全部权。另外，在我国台湾地区，其《土地登记规章》第71条