珠海商业市场整体调研报告1308.

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1、珠海商业市场整体调研城市宏观环境调研（社会经济状况）城市中观环境调研（房地产市场状况）城市微观环境调研（商业及会所状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费整体状况开发销售营销水平热点区域商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所1 1、房地产市场整体状况、房地产市场整体状况（1 1）全国房地产市场销售价格同比上涨）全国房地产市场销售价格同比上涨 根据发改委和统计局09年8月的最新调查显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比上月扩大1个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与7月份持平。一、新建住房销售价格同比上涨1.5%，涨幅比上月扩大1.2个百分点；环比上涨1.1%，涨幅与7月份相同

2、。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨3.7%，环比上涨1.1%。二、二手住房销售价格同比上涨3.6%，涨幅比上月扩大0.6个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月缩小0.3个百分点。三、新建非住宅销售价格同比上涨1.6%，环比上涨0.5%。分类型看，办公楼销售价格同比上涨3.8%，环比上涨0.3%；商业营业用房销售价格同比上涨0.1%，环比上涨0.3%.四、8月份，全国房地产开发景气指数为100.08，比7月份提高2.07点。 中国经济在金融危机之下表现出较强势的抵御能力，吸引了大量的国际投资资本、热钱的涌入，成为中国股市、楼市回暖上行不可或缺的助推力之一；目前国内适度宽松的金融信贷

3、为楼市的向好提供了良性的政策支持；在刚性置业需求的带动下，投资性需求也大量入市，促使房屋成交明显回升，房价再一次面临上行的压力，不排除国家将在后市出台相关政策抑制房价再次过快上涨。房地产投资情况房地产投资情况 单位：亿元0.010.020.030.040.050.060.070.02008.1-2月3月4月5月6月7月8月2009.1-2月3月4月5月6月7月8月全社会固定资产投资房地产开发投资住宅开发投资（2 2）珠海房地产投资开发下行趋势明显）珠海房地产投资开发下行趋势明显 一、2009年1-8月份珠海全社会固定资产投资总额为219.3亿元，同比下降5.2%，其中房地产开发投资为63.9亿

4、元，同比下降幅明显，达33.1%。珠海珠海20082008年年1 1月月-2009-2009年年8 8月房地产投资情况对比月房地产投资情况对比数据来源：珠海市统计局二、2009年1-8月份珠海商品住宅施工面积为782.31万平方米，同比下降7.3%，商品住宅竣工面积为220.45万平方米，同比下降9%。商品住宅开发情况商品住宅开发情况 单位：万0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.02008.1-2月3月4月5月6月7月8月2009.1-2月3月4月5月6月7月8月商品住宅施工面积商品住宅竣工面积珠海珠海20082008年年1 1月月-2009-2009年

5、年8 8月房地产开发情况对比月房地产开发情况对比数据来源：珠海市统计局 受2007年房地产投资热潮惯性的影响，2008年前两月珠海固定资产投资规模依然较大，随后楼市进入调整期，房地产投资力度降温，一直延续至2009年8月份，房地产投资相对趋缓，同比下降明显。 由于目前珠海房地产市场积累的开工量较大，后市仍显谨慎，2009年前8个月商品住宅的新增施工量整体上较去年同期要低，但表现出逐步上扬的趋势。 珠海市上半年房地产一级市场并未像二级市场那样表现出“阳春般”的气息，而持续保持不温不火的态势。主要是由于受国家整体宏观经济环境的影响，多数房地产项目出现开发推延的情况，而实际上珠海房地产市场上前期累计

6、的开发量依然较大，因此政府并不急于供应住宅用地，而主要从工业发展出发，加大了对工业园区用地的供应。随着横琴大开发的付诸实施，该区域内房地产开发将成为未来的热点，地价也会水涨船高 。（3 3）珠海土地市场保持平稳态势）珠海土地市场保持平稳态势 （4 4）珠海住宅销售价格出现小幅回落）珠海住宅销售价格出现小幅回落 8月份珠海全市的住宅销售均价为7818元/，环比下降5.5%，同比降幅为1%。其中，香洲区住宅销售均价为9410元/，斗门区为4818元/，金湾区为3352元/，相比7月份上涨幅度分别为-2.03%、-7.03%、-5.84%，各个区域的新房销售均价均有不同程度下降。数据来源：珠海市统计

7、局 珠海的房价容易受当月成交楼盘结构及区域的影响，波动较为明显，2008年下半年表现更为突出。进入2009年以后，珠海各区域楼盘成交相对稳定，使得房价变动趋于平稳，之后随着全国楼市整体回暖及珠海本地市场新房供应量相对减少，促使从2月份开始珠海房价呈逐步上升的态势。综合2009年前8个月房价变动的趋势来看，上半年珠海房价稳中有升，预计下半年涨幅整体较上半年要大。虽然8月份出现房价连续7月上涨后首次回落，但从国庆后推出的项目来看均为中高档楼盘，因此价格持续下跌的可能性不大。（5 5）珠海住宅销售面积持续增加）珠海住宅销售面积持续增加 统计资料显示，8月份珠海全市新房交易较上月依然表现出上涨趋势。全

8、市新房交易面积环比上涨2.19%。涨幅较上月减少8个百分点。其中香洲区环比下降2.75%，斗门区相比上月涨幅达26.84%，金湾区成交环比涨幅为0.3%。数据来源：珠海市统计局 从2009年3月份开始，随着房市政策的刺激、刚性置业需求的释放以及珠海城市建设一系列利好因素的触动，珠海住宅市场成交量回升明显。主城区8月份住房成交量与上月持平，而西区住宅也有不同程度的上升。 截止2009年8月份，珠海主城区新房可供预售面积为62.8万，预购面积达91.7万。受市场不明朗的影响，新盘面市减少，市场供应下降，相应的成交量却有所上升，从09年3季度楼市的表现来看，整个珠海住房市场的供需矛盾正逐步趋于缓和。

9、后市走势将显稳定步调，出现明显波动的可能性不大。（6 6）珠海二手房交易价格及面积稳步上升）珠海二手房交易价格及面积稳步上升一、珠海主城区二手房价基本维持在4000-5000元/之间，波动幅度不大；斗门区二手房价格自5月份开始呈稳步上升趋势，突破2000元/关口；金湾二手房价格仍维持在2000元/以下的范围浮动。数据来源：珠海市统计局二、随着一手房市场的回升，全市二手房自2009年1月份开始呈逐步递增趋势，并超过去年同期水平，反映出珠海购房的刚性需求正得到较好的释放。8月份全市二手房交易面积出现正常性回调。数据来源：珠海市统计局（1 1）珠海商业地产开发及销售状况）珠海商业地产开发及销售状况

10、与08年同期相比，珠海商业地产施工面积和竣工面积均有较大提高。珠海商业地产开发热度不减。数据来源：珠海市统计局2 2、珠海商业地产开发及销售状况、珠海商业地产开发及销售状况 （1）纯粹意义上的商业地产项目较少主要分布在拱北万佳百货、吉大国贸海天城、百货广场、免税商场以及香洲的茂业百货、扬名广场少数几个地方，大量的还是表现在住宅小区的底层商铺和规模偏小的临街商铺上，形成不了大的商业氛围，只能作为社区性服务商业物业。（2）主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少开发理念不高，经营管理不科学，商业档次较低、业态分散、布局零乱、缺乏主题商业地产，不能强烈吸引客户尤其是周边城市客户前来购物消费，辐射能力较

11、弱。（3）商业幅射力较窄，经营局限在本地市场 项目规模小，缺乏完善的集购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的大型商业地产项目，经营能力差、扩张能力弱，竞争力不强，与现代化的商业地产的要求还有较大的差距。（4）商业业态向多元化发展 新兴零售业态的迅猛发展，如各类超市、购物中心、便利店、仓储式商店、一站式购物等满足了城乡居民不同层次的需要。（2 2）珠海商业地产开发及销售状况）珠海商业地产开发及销售状况09年上半年同08年环比相比，商业地产销售面积和销售金额大幅下降21%以上，空置面积虽有下降，但总量依然很大，形势非常严峻。 从珠海的商业地产发展历史来看，开发经营模式无外乎 “只租不售”、“分割销售产权