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1、 无锡新沂工业园控制性详细规划（20062020） 说明书第一章 规划背景新沂市位于东陇海中段，是苏州鲁南地区重要交通枢纽和经济增长点，长期以来新沂依靠自身资源优势，建立于相当规模，以化工、造纸、能源工业为特点的传统产业经济，形成了自己的发展模式。然而，在当今日益经济全球化的大环境中，新沂也受到了来自周边区域日益强烈的竞争压力。在当前世界经济第五次增长周期的成长阶段，产业经济结构面临新的改组。经过20年的经营发展，沿海发达地区的经济进入新的发展阶段。由于长三角和珠三角地区土地价格和劳动力工资的迅速上升，以及煤、电、油、运等能源物资的短缺，这些地区的一些资源和劳动密集型产业开始加快向内地次发达地
2、区转移的步伐。21 世纪的前20年是我国进行现代化建设的大好时期，也是全球产业结构调整和产业转移的战略机遇期，处于东陇海线工业带的新沂市的发展面临着难得的历史性机遇。如何正确把握这一趋势，因势利导地引进外力，进行产业结构提升和调整，成为新沂社会经济发展的迫切课题。 根据省政府苏南与苏北资源整合，共同发展的战略部署，2006年无锡新区与新沂市建立了经济互助战略伙伴关系。计划在新沂市沭东地区建设无锡新沂工业园，以整合彼此优势强项，资源共享互补，实现两地社会经济事业共建双赢。 无锡新沂工业园总用地面积为33.41平方公里，计划用5到10年的时间建设完成。本控制性详细规划将在宏观规划的指引下，在空间上
3、落实土地利用、景观控制、配套服务和市政设施，为规划区的开发建设提供规划指引。第二章 现状综述2.1 既有规划效用分析新沂市城市总体规划（20042020）于2005年6月完成，在这一轮规划中对新沂的定位为“沿陇海产业带中部中心城市，徐州都市圈东部重要节点城市。”凸显了新沂在区域中的重要地位，也指明了新沂未来发展的方向。2006年，在省政府的部署下，无锡新区与新沂市计划在新沂沭东地区共同建设无锡新沂工业园，这项任务不但将整合彼此强项、资源共享，实现两地社会经济事业共建双赢，也打破了原总体规划近期主要向南、西拓展，东部完善的格局。同时，由于总体规划编制时，205国道等建设项目的方案或资料并未完全确
4、定，也使得总体规划与如今现状产生了一定的差异。故此次无锡新沂工业园控制性详细规划在总体规划思路的指导下，根据新形势的发展情况，对其展开了完善、修正以及深化的工作。相信通过无锡、新沂两方的共同努力，以及对园区的合理规划，必将使沭东、沭西两翼齐飞，共创和谐发展的产业新城。2.2 位置与范围规划区位于新沂市东部，西起沭河，东北至新长铁路，南抵徐连高速公路，总用地面积33.41平方公里，其中启动区面积为2平方公里。2.3 水文条件园区内地面水体主要有沭河和黄墩河两条河道。沭河为区域性泄洪通道，承担着鲁南山地季节性排洪的重任，设防等级为100年一遇。 黄墩河系天然河道，发源于鲁南，流经园区，在下游汇入沭
5、河，沿岸湿地生态环境保存完好。其他内河水系缺乏系统性，水系杂乱，水利设施年久失修，汛期河水倒灌，积涝严重，是园区建设存在的较大隐患。2.4 气候条件新沂市属于暖温带湿润性季风气候，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。市区常年气温平均为13.7。年极端最高气温39.9，年极端最低气温-22.4；全年平均日照时数2527.5h，无霜期200天左右，最大冻土深度33CM，年平均降水量921.8MM，多集中在79月份；常年主导风向为偏东风，年平均蒸发量136.7MM。2.5 人口社会园区行政区划主要涉及新东、田吴、神山、北沟、仲庄5个行政村，以及塔山村、南沟村、八户村、石间村、官庄
6、村的部分地区，现状人口规模约为3.3万人。另外还有一个解放军的旅部驻扎在园区内。本规划区域内的人口结构以农业人口为主。随着园区的开发建设，近年来城镇人口的机械增长显著，并伴随有少量的流动人口。当前，园区内的人口分布主要集中在新东、田吴、神山、北沟等片区。2.6 土地利用现状规划区总用地面积3340.54公顷。其中：城市建设用地相对较小，主要为工业用地、居住用地和少量商业用地等，共计383.54公顷，占规划用地的11.43%；非建设用地主要包括水域、耕地、园地、村地、牧草地、弃置地等，共计2958.40公顷，占88.57%。表2.1 用地现状综合表用地代码用地性质用地面积（公顷）占现状建设用地比
7、例（%）大类中类RR1一类居住用地14.34174.715.23R2二类居住用地13.16R3三类居住用地1.41R4四类居住用地101.72Rj托幼、中小学用地34.10Rh住宅混合用地9.98CC1行政办公用地22.0267.612.02C2商业金融业用地17.60C5医疗卫生用地3.58C6教育科研用地21.49C9公共设施用地1.22MM1一类工业用地22.7096.192.88M2二类工业用地52.02M3三类工业用地21.47WW1普通仓库用地6.579.110.27W3堆场用地0.76Ww物流用地1.78TT1铁路用地0.961.390.04T2公路用地0.43SS3社会停车场库
8、1.611.610.05UU1供应设施用地8.8414.600.43U2交通设施用地3.22U3邮电设施用地0.13U4环境卫生设施1.20U6殡葬设施用地1.21GG1公共绿地12.2315.000.44G2生产防护绿地2.73DD3保安用地2.332.330.07EE1水域194.172958.4088.57E2耕地2261.40E3园地10.69E4林地222.85E6村镇建设用地247.59E7弃置地21.70总计3340.541002.7 建筑现状1、建筑质量无锡新沂工业园内，现状建筑质量按好坏分为三类。整个地域范围内的建筑以质量较差的农房为主，其中夹杂着部分质量一般的建筑。少量较好
9、建筑主要分布在两河间区域内，多为新建建筑。2、建筑层数无锡新沂工业园内，现状建筑层数主要以一层和二层农房为主，部分区域也集中了一定数量的三层农房。三层以上建筑数量很少，除市府路商业较集中地段以外，均零星分布在整个区域内。2.8 公共设施公共设施包括：市镇村管理机构、商业服务设施、卫生医疗设施和教育设施等方面：（1）行政管理设施： 规划区内行政管理级别不高，除村级行政单位外，市镇级分支机构主要集中于黄墩河、沭河围合区域，及市府路两侧。（2）商业服务设施： 现状商业服务系统并不完备，以为农村居民点服务的基层商业和农贸商业网点为主。（3）医疗卫生设施： 共有一家专科医院和三家综合医院坐落于规划区内，
10、它们主要分布于长江路以西、市府路以北区域。（4）教育设施：在规划区内，有幼托、小学，但这些设施普遍档次不高且主要设置于北部地区，因此不能满足区域未来均衡发展的需要。而区域内中学共有6所，九年一贯制学校2所，但多为私立，公立中学仅有一所高中、两所初中。2.9 市政设施现状城市基础设施较为薄弱： （1）给水工程设施：新沂地区现状给水主要依赖地下水源，现有的三口地下水井和一口备用井，分布于北侧市府路大桥附近。由于基岩出露较浅，地下水可开采量并不充足。目前配水管网系统尚不发达，主要集中于北部沭河、黄墩河之间地区，其他农村地区自来水普及率不高。（2）排水工程设施：目前大部分地区尚未形成完善的排水体制。仅
11、沭东开发区的少数道路铺设了雨水管线，工业污水多为水渠直接排放，污染严重。（3）电力工程现状规划区内的电力供应是以农村用电为标准设置的，新安变电所有田新和北新两条10KV输配线，北沟变电所另有田开和北沟两条10KV输配线。此外，区内还有热电厂一座，因负荷不足，正常情况下没有满负荷运转。2.10 道路交通徐连高速公路，京沪高速公路和205国道（在建）组成园区现有对外联系的主要通道。工业园位于沐东地区，与老城区隔水相望，现有市府路，大桥路和205国道上的三座桥梁与之相连。市府路和大桥路为园区现有主要干道。 另外，随着园区的开发建设，塔河路(珠江路)，二支渠路（黄山路），三支渠路（翼山路）已初见雏型。
12、2.11 现状综合评价及开发条件整备2.11.1 优势无锡新沂工业园最为明显的优势在于其空间位置，坐享五省通衢的优越地位。园区北端紧邻新长铁路，南侧与徐连高速公路齐平，同时205国道横穿整个园区，可以不断地给园区输送新鲜的血液与营养。此外，通过徐连高速公路，可以方便快捷的到达都相距约50公里的徐州观音机场或连云港白塔埠机场。2.11.2 劣势 虽有如此理想的地理位置，但新沂一直以来受着周边城市的影响和吸引，缺乏足够的人气环境，因此必须提高城市的魅力和凝聚力，同时由于现状区域内还是以第一产业为主，加强第二产业、第三产业的发展，促进产业多元化，提升基础设施的建设状况都是急需解决的问题。2.11.3
13、 开发条件整备1、基础设施整备新沂沭东地区现状城市基础设施较为薄弱，为保证园区大规模开发顺利进行，在新沂全市甚至更大区域范围内，确保开发和产业发展必须的水、电、路、气等基础设施和资源能源供给是至关重要的先决条件。其中，园区近期供水可就近利用地下水源，但由于地质构造的原因，地下水资源的供应很快将入不敷出，成为制约园区发展的瓶颈，因此尽快启动新沂市洛马湖水厂项目乃当务之急；电力稳定供应也有赖于预定110KV变电所的尽快建设；另外，现有热电厂移地改建，保障园区供气、供热，提供廉价电力对提升园区品格，提高园区招商引资力度具有重要意义。2、资金与土地运作园区开发包括“七通一平”土地环境整备和地块项目建设
14、，需要庞大的资金来源方能实现。在新区开发过程中，需要大量的资金投入，单靠政府行为和财政支持是难以完成的。这就需要建立一套完善高效的土地运营机制来调动一切可以调动的资金，即以政府对基础设施的先期投入来提升地气，以土地的有偿转让来积累商气，以规模化得分期建设来聚集人气，从而多渠道地调动民间资金和社会资金。应采用政府引导，民间主导的方法，积极调动社会人力物力。3、防洪抗灾园区地处洪水走廊，同时受着地震断裂带的威胁，内涝和地震是园区所面临的很大安全隐患。要确保园区保持稳定持续的发展，必须解决后顾之忧。特别在黄墩河整治，内河水系调整上需要多个不同级别，不同职能的政府部门相互配合，需要相关部门打破地域观念
15、和职能范围界限，建立一套联合办公的协调机制，形成合力共同面对自然灾害。4、现状建设用地整合园区的开发涉及大规模农地置换问题。农保用地的置换建议一次性统一调整，按程序报市人大核减农用地指标。考虑到基本农田保护用地调整的程序过程与难度，利用部分耕地为启动区，将大部分用地纳于二期、三期、四期开发实施。随着农地置换，农房拆迁和农民安置对规划的实施具有深刻影响。将结合农转非和新农村建设，将农民安置房相对集中统一规划、统一建设，使之安居乐业，为创建和谐社会创造必要的硬件环境。5、军事用地整合沭东地区现在驻扎着中国人民解放军一个旅部和相应的军事保障机构，目前营区在郊外分散布局。但随着园区的开发，营区势必为城
16、市所包围，进而产生负面的相互干扰。从保障部队的私密性、保障军事活动需要和方便城市生产、生活两个方面考虑，军民之间应建立良性互动，结合城市道路规划，对现有土地用途作适当的调整。第三章 规划依据（1）中华人民共和国城市规划法(1989年)；（3）城市规划编制办法（2005年）； （4）江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）；（5）无锡市城市规划标准与准则； （6）无锡市城市规划条例实施办法； （7）无锡市城市用地分类和代码标准； （8）无锡市社区公共服务设施配套标准指引； （9）新沂市城市总体规划（20042020年）； （10）城市规划编制办法(建设部2005年第146号令发布)；（11）城
17、市规划编制办法实施细则(建设部建规(1995)333号文发布)；（12）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ 13790）；（13）城市居住区规划设计规范（GB 5018093（2002版）；（14）城市道路交通规划设计规范（GB 50220-95）；（15）城市工程管线综合规划规范(GB50289-98)；（16）城市给水工程规划规范(GB50282-98)；（17）城市居民生活用水量标准（GB/T 50331-2002），（18）城市排水工程规划规范(GB50318-2000)；（19）城市电力规划规范(GB50293-1999)；（20）城市容貌标准（CJ/T 12-1999）第四章
18、规划指导思想与原则4.1 指导思想4.1.1 聚集人气为切入点招财先聚气，无锡、新沂共建产业新城的成败亦取决于人气二字。营造出一个较为完善的投资环境，应坚持“先聚人气再兴财气，集中力量主攻大项目”的招商思路，引导和推动开发区产业特色的逐步形成。4.1.2 以高新产业为导向无锡新沂工业园以承接无锡的产业转移为首任，主导产业定位由传统产业向高新加工产业转化，此举不只是发达地区淘汰产业的接盘，它将为新沂日后称雄东陇海奠定雄厚的基础。 特别电子信息产业占无锡新区工业产值的46%，是新区第一大支柱产业。将加工层次的电子信息产业，转移到人力成本比较低的地区，有利于腾出空间为吸引高层次的产业提供条件。相反新
19、沂周边电子信息产业相对落后，具有较为宽松的市场环境。发展电子信息产业一方面可以为新沂带来产业结构的升级，另一方面可以为新沂以及周边地区提供大量就业机会，为新沂的发展提供新的机遇。 4.1.3 以人才教育培训为后盾高新企业的集聚，需要大量低成本的技术人才，离不开相应专业领域的职业教育培训。新沂目前具备一定程度的职业教育基础，随着电子信息人才缺口的扩大，以职业教育和企业员工培训为目的的教育培训，成为城市的一项重要功能。 一方面配合产业的发展，针对高新产业的引进，为产业发展提供电子信息类人才；另一方面通过教育产业的兴起，年青人口的聚集，间接地起到扩大城市影响，拉动城市人气，提升城市品格的作用。4.1
20、.4 以现代服务业为保障吸引投资需要软硬件环境的不断完善留住企业、孵化产业、壮大经济则更需要城市现代服务业的支持和技术保障。 新沂交通便利，区位优越，具有物流、人流、信息流汇聚的良好条件，以现代服务为特色的城市25产业，完全有条件异军突起，成为城市产业链提升和经济结构调整的关键性棋眼。4.2 规划原则4.2.1 高起点、高标准建设原则与园区总体发展目标紧密结合，从新陇海经济圈总体发展战略出发，充分考虑与周边城市经济的融合，用可持续发展的理念，实现园区和谐发展，体现时代的特色和地方文化特色。4.2.2 合理性与可操作性相结合原则在确保规划合理性的基础上，建立各阶段平衡发展的机制，提供规划实施和园
21、区招商、建设管理的可操作空间。4.2.3 产业为主，配套为辅原则重点发展高新技术产业、现代制造加工业等第二产业，同时充分利用新沂地理区位优势，突出现代物流产业和2.5产业特色，在配套设施的建设上，既要满足产业需求，同时要满足周边居民的生活需求。4.2.4 生态产业和可持续发展原则强调产业与生态有机结合，实现产业开发、经济发展与环境保护、生态自然公升共生共荣。4.2.5 弹性规划原则在用地规划上留有足够的弹性，综合分析工业园内配套设施。第五章 规划区功能定位与发展目标5.1定位与职能特征无锡-新沂工业园是无锡新区和新沂市共建产业园区，是以承接苏南产业梯度转移特点的，现代化、生态型的综合性产业新城
22、。在建设定位上突出体现以下职能特征：（1）成为现代制造加工产业集中建设地区；（2）成为东陇海产业带中部地区新的经济增长点；（3）成为新沂市沭东地区综合产业新城；（4）成为新沂城市建设的示范地区。5.2 产业发展方向产业的发展受到诸多因素的影响，特别是市场的需要、产业的演变和政府的引导，本次产业定位是引导性、建议性的，其基础是：5.2.1 产业定位根据新沂环境条件和资源特点，规划以劳动密集型产业为特色的轻纺、制造业、IT后期封装产业和发挥地区交通优势的现代流通产业、2.5产业作为园区产业发展的基本方向。5.2.2 产业模式园区的产业发展划分为四种产业模式：一类工业（高新技术产业）、二类工业（一般
23、劳动密集型产业）、2.5产业（为第二产业发展配套的现代服务业）和现代物流产业。5.2.3 产业布局原则产业空间布局上根据土地区位环境、水位气象特点、建设条件评价和交通便利程度分析五类产业按纵向梯度配置原则布局，在满足产业滚动发展的同时，实现土地有效利用和土地价值最大化。同时按照产业社区的发展理念规划产业板块，在追求产业功能社会化和积聚效应的同时，满足现阶段园区人口社会特点对城市社区组织的特殊需要。5.3 建设标准园区规划建设标准，参照国内外类似产业园的发展经验，采用切合实际的建设标准，在追求最大边际效益的同时，打造一个功能完善、环境优美，具有个性化魅力的产业家园。建设标准的拟订主要包括：基础设
24、施、公共配套、环境景观、居住标准和工业组团建设标准等方面。5.3.1 基础设施规划区基础设施的建设应坚持“区城共享”、“适度超前”的原则，从区域范围内综合考虑各类基础设施，在 “五统一”的基础上突破现有“七通一平”的模式。基础设施建设采用高起点规划，分步、分期实施的原则。在观念上要超越“配套”的老思路，将基础设施建设上升到城市发展的支撑系统和实施可持续发展的主要内容。5.3.2公共设施无锡新沂工业园公共设施不仅需要园区职工、城镇居民日常生活和精神文化活动的需求，公共设施的建设也是产业发展配套和提升园区形象、打造园区品牌的重要手段。园区公共设施配置标准参照新城建设标准规划：（1）行政管理中心设立
25、为园区独立的综合管理机构，满足封闭式管理的业务需要。包括行政中心、商务中心、会议中心、咨询中心、服务中心和培训中心等。（2）区级配套公建按新城建设级别配套园区公共服务设施，包括医院、学校、图书馆、商业中心等，成为相对独立又与新沂城市公共建筑有机结合的公建体系。（3）居住区配套公建在园区生活居住区，根据居住社区、基层社区和开发单元3级配套生活辅助设施，完善基层公共建筑体系。（4）产业社区配套公建以1.5至2平方公里作为产业社区基本单元，在产业社区中心集中配套基层性质的研发办公、商务会展，以及包括食堂、文化活动站、图书室、门诊部、邮电所等各类职工生活配套设施和单身职工宿舍。5.3.3 环境景观构筑
26、以河系水体为依托，城市公园、居住区公园、居住组团绿地、工业区公园、工业组团绿地、道路绿化带、城市防护带、城市广场等组成的多元绿化和空间景观体系，创造人工景观与自然景观融为一体的生态型园区。充分体现自然生态向园区渗透的绿地网络结构。（1）在徐连高速公路两侧控制50米的绿化带，在城市主干道两侧规划7.510米的绿化带。在主要景观干道两侧结合滨河道路、雕塑、林荫步道、休闲设施等规划812.5米的绿化景观带。（2）整合高压线走廊控制范围内用地，可建设成为大尺度、几何状的绿色景观，将其融入城市公园的空间格局之中。（3）结合居住区设置居住区公园，使人均绿地面积达到20平方米，平均建筑密度低于25%。（4）
27、统筹各项设施，统一标准，协调风格，合理安排。要对绿化、路灯、候车亭、电话亭、广告、路牌、指标牌、邮政、电信、电力、坐椅、花台、雕塑等“城市家具”和沿街橱窗十分重视，提高建设标准，布局合理，突出艺术品味。在实施中还需要进一步规划设计，统一组织，分项落实。5.3.4 居住标准规划区配套了一部分完善独立的以服务于园区高级白领阶层等管理阶层的居住区，因此应建立符合现代居住发展趋势的居住标准。对为园区产业工人配套的单身宿舍区，则按照公寓型、社区化管理的标准配套，各类配套设施充分考虑人性化设施，丰富产业工人的业余文化生活。（1）居住建筑面积适宜每人一室，三口之家120平方米（四房两厅两卫），五口之家150
28、平方米，人均建筑面积大于30平方米。（2）符合分户独立，保护隐私，使用方便安全，设施先进，健康卫生，功能多样化、个性化的居住原则。（3）生活设施完备，住房的厨房、卫生间、电源接口、开关要一次性一劳永逸的安装和装修完毕，集中供应直饮水、自来水、热水和中水。（4）建筑构造科学，住宅的声、光、电、热、日照、通风、防火、安全等设施要按照国际通行的设计规范来设计安装，推广和应用高科技新型建材。（5）建筑风格具有现代城市特色和个性，住宅和生态环境和谐统一。（6）规模、配套适度超前，居住社区住户以6000-1000户、人口2-3万人为宜，基层社区住户以1500户、人口5000人左右为宜，配套包括医疗卫生、文
29、娱体育、教育、邮电、商业、儿童游戏、会所等，道路要人车分流，具有完善的步行系统，每户车位1-1.5个。（7）社区服务全面，除一般的物业管理外，要有更全面、更深层次的家庭性和社会性服务，与国际水平的社区管理模式接轨。5.3.5 产业社区建设标准产业社区的规划构想打破传统的“小而全”粗放式开发成规，建设标准上结合现代工业园发展趋势，向规模化、集约化方向发展，实现配套服务社会化。除按照园区相关要求设置入园标准外，在用地布局上，根据大、中型企业的相似性，以300米×400米左右较为经济的土地利用尺度来布局产业地块，在每个产业社区内规划一个产业服务中心，产业服务中心的主要内容包括各企业内部管理
30、机构，企业配建停车场和公共开敞空间等，形成工业园中各产业社区内的开敞空间及形象展示面，整体提升工业园的品牌形象及招商引资的硬件环境。5.4用地规模无锡-新沂工业园规划总用地面积为3340.54公顷，其中城市建设用地面积为3214.23公顷。按土地利用性质划分，各类功能土地面积归纳如下：表5.1 无锡新沂工业园规划用地平衡表序号类别名称面积（公顷）占规划总用地比例（%）1规划总用地3340.541002城市建设用地3214.2396.22其中居住用地681.5520.40公共设施用地181.135.42工业用地791.2423.69仓储用地194.035.81对外交通用地18.410.55道路广
31、场用地551.9316.52市政公用设施用地46.551.39绿地709.0421.23特殊用地40.351.213水域和其他非城市建设用地126.313.78其中水域126.313.785.5人口规模5.5.1 人口增长模式随着无锡新沂工业园的建设和工业项目的入驻，园区将吸引大量就业人口，预计在今后相当长的时期内，人口增长呈现机械增长为主的态势；同时伴随着社会经济活动的增强，外来流动人口的比重也将出现大幅增长的势头。人口年轻化将成为近期人口构成的一个重要特征。5.5.2 居住人口规模规划采用两种方法预测人口容量：1、人均居住用地控制指标法本次规划居住用地面积约681.55公顷（含中小学及幼儿
32、园等学校用地），按照人均居住用地控制指标为35平方米/人，规划区可容纳居住人口约为19.59万人。2、人均居住面积控制指标法本次规划住宅用地面积为597.62公顷（不包含中小学及幼儿园等学校用地），居住用地平均容积率取1.5，则建筑面积为894.43公顷。规划区人均住宅建筑面积45平方米计算，园区可容纳居住人口约为19.88万人。 综合两种预测方法，考虑到园区居住用地的开发模式和开发强度，规划区居住人口容量约为19.73万人。5.5.3 就业岗位容量规划采用两种方法预测就业岗位容量。1、职工密度法职工密度指每公顷产业用地提供的职工就业岗位数。规划取公共设施用地300人/公顷，工业用地100人/
33、公顷，物流用地60人/公顷，市政公用设施用地50人/公顷，绿地1人/公顷，测算规划取的就业岗位数。预测规划取的就业岗位容量约为14.81万人。具体估算见下表：表.2 职工密度法就业岗位测算一览表用地类型规划用地面积（公顷）职工密度（人/公顷）就业岗位（人）公共设施用地181.1335063395.5工业用地791.2410079124物流用地194.036011641市政公用设施用地46.55502327绿地709.041709合计1921.991571982、建筑面积法建筑面积法根据职工工作所需的建筑面积，规划的用地面积和容积率，测算产业用地所容纳的岗位数。规划区内，工业职工工作所需建筑面积
34、取80平方米人,物流用地取120平方米/人,教育科研用地取100平方米/人,行政办公用地取70平方米/人,商业金融用地取70平方米/人,文化娱乐用地取80平方米/人,体育用地取100平方米/人,医疗卫生用地取 1.2人/床,小学取1.8人/班,初中3.0人/班。市政功用设施和绿地按职工密度法测算，前者取50人/公顷，后者取1人/公顷。预测规划区的就业岗位容量约为18.80万人，具体估算见下表： 表5.3 建筑面积法就业岗位测算一览表用地类型规划用地面积（公顷）容积率工作所需建筑面积（平方米人）就业岗位（人）工业791.2418098905 物流用地194.030.815010348 教育科研用
35、地64.342.510016085 行政办公用地7.282.5603033 商业金融用地80.9548040475 文化娱乐用地4.512.51001128 体育用地用地16.350.81001308 医疗卫生用地900床1.2人/床1080 小学228班1.8人/班410 初中78班3.0人/班234 市政公用设施46.5550人/公顷2328 绿地709.041人/公顷709 共计176043 综合两种预测方法，考虑到规划区产业用地的开发模式和开发强度，规划区就业岗位容量约为16.65万人。5.5.4 人口平衡根据计算预测工业园居住总人口约为19.73万人，总就业岗位约为16.65万个。结
36、合工业园内以青壮年为主，被抚养人口相对较少的特点，可以预测工业园内居住地被抚养人口总数约为3.95万人。按照工业园的发展预测，预计流动人口将会达到5万人。因此市政配套需按照25万人规模设置。第六章 总体布局结构6.1 规划原则6.1.1高新产业和一般产业平行发展原则“科学技术是第一生产力”，高新产业是科学技术进步的一种体现，它代表着未来产业发展的趋势。基于其知识密集性和技术密集性的特点，高新技术产业具有污染少、见效快，收益高，劳动力密集度低等特点，符合建设高品质新型园区的要求。园区的发展在聚集财气的同时，还需要聚集人气。 一般产业具有劳动密集性的特点，能够促进园区内的人口增长，提高园区的人气。
37、同时一般产业能够帮助解决园区内安置搬迁农民的就业问题，促进社会的和谐发展。 因此，高新产业与一般产业平行发展，有利于依托无锡市良好的招商渠道来促进苏南地区的产业转移及吸引周边地区的资金和技术，从而达到促进无锡新沂工业园快速健康发展的目的。6.1.2 现代服务业与产业配套的原则无锡新沂工业园是一个产业新城，应具备城市的所有基本功能，因此在园区大力发展工业的同时，也需要同时发展现代服务业为之配套。现代服务业是由产业分化形成，是产业社会化、专业化细分的结果，它符合现代化产业发展的需求。无锡新沂工业园具备两方面的先天条件来发展现代服务业：一是交通，园区及其周边有205国道、徐连高速、新长铁路以及京沪高
38、速公路等高等级交通线通过，为园区发展现代物流产业创造了发展空间；二是教学服务设施，在园区内有中专、进修学校等专业技术学校，能够为园区内输送优秀的技术人才，同时能够为园区内的工厂企业提供员工教育培训，这符合现代企业发展的需求。6.1.3 生态适宜性原则现代产业的发展，更加注重产业与环境的协调，人与自然的协调，通过创造和谐、共融的生态环境来提高生活品质，为园区内的居民构建一个舒适宜人的生产生活空间。工业的开发势必对原有生态环境造成影响，在规划中首先要优化园区内现有的生态环境，保留适度的生态空间，尽量减少对生态环境的破坏。同时在产业社区内布置城市公园和种植大片的街道绿地来提高人均公共绿地的占有率。其
39、次重点要对两河生态景观进行改造，建设无锡新沂工业园的生态廊道。在黄墩河两侧建设湿地公园及体育公园，配置亲切友好的公共活动设施，在提高生态环境的同时，丰富居民的业余生活。6.1.4 交通便捷联系原则在园区的选址上，选择了交通便捷的区块作为无锡新沂工业园的用地。在启动区的选择上也同样遵照了这一原则，并在徐连高速公路与鸭绿江路交汇处设置高速公路出口，加强对外交通的联系。同时通过公交体系建设来加强园区与老城区的联系，增强园区内各产业组团之间以及产业区与生活区之间的联系。6.2 规划构思根据功能定位要求，产业新城按核心板块、工业板块、物流板块、产业配套板块和生活居住板块进行分区规划。 6.2.1 以核心
40、板块为龙头烘托人气、引领开发 在此板块内集中管理、培训、研发、会展和体育等功能，并结合沭河、黄墩河生态景观，倾力为新沂市打造一个新世纪的地标名片。6.2.2 以工业板块为主体，均衡发展在此板块内，高新产业与一般产业平行发展，相互促进，共生共荣。并与无锡先进电子产业形成梯度结构，互为补充。6.2.3 以物流产业板块为支撑，提供动力在此板块内，利用新沂便捷的对外交通条件和物流集散优势，建立现代物流服务产业， 为园区内的工业提供便捷高效的物资集散服务。6.2.4 以产业配套板块为辅助，均衡发展在此板块内，以现代产业服务为中心，确保新城产业结构平衡，促进社会经济的可持续发展。6.2.5 以生活板块为后
41、盾，厚积勃发此板块内是产业新城赖以发展的基础，不仅为产业集结、发展提供支撑、保障，人居产业的开发也为新城建设发展提供稳定的财源和人力技术资源。总之，本规划充分体现“产业为主、配套为辅、环境优先、交通先行”的理念。在加速产业发展的同时，积极配套现代服务业。在产业发展与环境保护相冲突时，坚持可持续发展的理念，优先保护环境，建设环境。在开发建设中，首先进行交通道路的建设，提高园区的内部空间以及内外空间之间的联系。本规划也着眼于以“绿、河、田、园、城”等要素为主题的布局构思，突出各要素之间的有机联系与功能分工。通过利用园区内黄墩河和沐河形成的两条水景带，构筑两条南北向的绿化景观廊道，将自然景观引入园区
42、。并通过绿化廊道、交通干道划分园区各功能组团，将产业园区融于自然生态之中，构筑人工与自然和谐统一的综合体。6.3 空间结构在总体布局中，依托无锡新沂工业园文化与地缘之间的相互关系，对总体的空间进行划分，总体空间结构呈现“一轴、两带、三核、六廊、四点”的结构特点：6.3.1 “一轴”：产业新城核心轴，即扬子江路与黑龙江路之间的以行政中心为主的轴线轴是对产业新城的整体发展具有重大影响的线性空间。在这一线性空间内聚集了新城的主要行政机构和商业设施。它在负担园区行政管理的主要职能的同时，也是产业新城现代生活的主要场所，对于提升园区的形象、聚集园区的人气以及吸引更多的财气具有重要的作用。6.3.2 “两
43、带”：沭河景观带和黄墩河景观带带是对产业新城的生态环境和空间品质具有重大影响的线性空间。沭河景观带和黄墩河景观带的建设，能够增加居民的绿色空间，创造良好的人居环境。6.3.3 “三核”：园区行政中心和新东片区生活社区中心核具有强大空间集聚力和辐射力。它也是园区形象对外展示的主要场所。园区行政中心位于沐河与黄墩河之间的黄山路两侧，是园区内的重要节点和行政管理的主要场所；新东片区生活社区中心位于扬子江路与市府路的交叉口，是一个主要的生活服务性中心，也是体现园区内高品质生活的一个重要窗口；而位于两河间地带南端的湿地公园是展现生态景观的休闲娱乐景观中心。6.3.4 “六廊”：市府路、大桥路、黄山路和2
44、05国道横向廊道，长江路和金沙江路纵向廊道廊道是空间划分和联系的一种手段。通过空间的划分，能够保证小空间内部的相对完整性，提高各个小空间的相对独立性。通过廊道的建设也能进一步促进小空间之间相互联系。6.3.5 “四点”：1个生活产业社区中心、1个2.5产业社区和2个工业产业社区中心点是在空间上具有一定的吸引力，同时也是对外形象展示的一个窗口，但其聚集能力以及重要性不及核的作用。通过生活产业社区中心和工业产业社区中心的建设，为园区内的居民和生产企业提供各种便利设施的点状分布。6.4 功能组织按照不同功能与特点对园区进行空间规划，有助于空间个性和特色的形成，激发人们的场所感和园区的归属感，保持园区
45、持久而兴盛的活力。为此规划将整个园区分为生活协调区、产业配套区、产业拓展区、工业区、物流区和生态保护区五种空间类型。6.4.1 生活协调区生活协调区是位于沭河以东、大桥路以北、长江路以西和新长铁路以南所围合的片区。主要是在园区开发过程中为协调农村居民拆迁安置，以及产业工人、技术人员提供生活休闲的场所。在建设中，应利用区域内的环境和邻水的优势，建立高层高品质的住宅。6.4.2 产业配套区产业配套区位于沭河以东、大桥路以南、珠江路以西和205国道以南所围合的区域。这一区域集结了工业园行政、文化、商业等重要功能，是园区形象地体现，也是园区精神之所在。该区域不但可以通过人口的集聚，促进城市功能的完善，
46、同时也为产业集结与发展提供支撑和保障。建设时应结合防护绿地建设，修建以公众参与、交流、休闲为特色的建筑群落，提高绿地利用率，为公众增加更多可利用和可观赏的开放空间，提升园区的形象和品位。6.4.3产业拓展区产业拓展区位于长江路以东、大桥路以北和新长铁路以南所围合的片区。园区在大规模扩大第二产业企业的同时，通过地价补贴和优惠的税收政策环境，强化对产业服务平台，同时通过现代服务业项目的引进，建立良性循环，可持续性发展的园区体系。6.4.4工业区工业区内产业包括一类工业和二类工业两种类型。一类工业设置于珠江路以东、大桥路以南、鸭绿江路以西、205国道以北、漓江路以西和长白山路以北所围合的片区。根据产
47、业分布特点，主要集中布置一些高新技术产业及相应的配套服务设施，为产业发展提供新生的动力。同时，开放空间的组织模式，增强组团的核心凝聚力和影响力。二类工业设置于漓江路以东、太行山路以北、鸭绿江路以西、205国道以南的片区。根据产业分布特点，主要集中布置一些无污染的企业，规划中根据实际招商的需要，划分地块时预留了不同地块重组的可能，为以后的土地调整预留空间。6.4.5 物流区物流产业区位于鸭绿江路以东、新长铁路以南、徐连高速公路以北所围合的片区。充分发挥园区交通的地理优势，通过地价补贴和优惠的税收政策环境，吸引物流配送、物流中转、物流加工、物流商贸和物流会展企业入住园区，形成系统完整的物流产业体系
48、。6.4.6 生态保护区利用现有的河流水系和生态湿地，结合生活服务区、景观建筑区来建造一个湿地公园，并以它作为组团的标志性空间节点形成以休闲观赏为特点的湿生态地风貌区。第七章 土地利用规划园区总用地面积为3340.54公顷。划分为居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、水域和其他非城市建设用地（E）九大类。7.1 居住用地规划区内居住用地由一类居住用地（R1）、二类居住用地（R2）、其他居住用地（Rx）、幼托、中小学用地（Rj）和住宅混合用地（Rh）构成。居住用地面积为681.55公顷，人均
49、居住用地面积为33.52/人。区内居住用地主要为园区管理阶层等高级白领、职工宿舍以及搬迁安置居民服务。规划区内的居住用地在大桥路以北，为居住改造区；大桥路以南基本为新建居住用地，各居住区根据不同的规模配置相应的公共服务设施。同时将大桥路以南、黄墩河以东的所有居住用地搬迁安置至大桥路以北、长江路以东区域。其中幼托、中小学用地（Rj）包括中学7所（现状6所，其中私立4所）、九年制中小学2所（现状2所，均为私立），小学9所（现状2所）、幼托21所。7.2公共设施用地规划7.2.1 行政办公用地行政办公用地规划面积为7.28公顷，包括行政管理中心、行政机构处，主要为园区配套综合行政职能的管理机构。7.
50、2.2 规划区商业性公共设施用地规划区商业性公共设施用地面积为80.95公顷，包括商业用地、商务办公用地、服务业用地、旅馆业用地和市场用地。7.2.3 文化娱乐用地文化娱乐用地面积为4.51公顷，结合居住社区中心在南、北、东三个居住片区布局。7.2.4 体育用地体育用地面积为16.35公顷，结合居住社区中心在南、北、东三个居住片区布局。7.2.5 医疗卫生用地医疗卫生用地面积为5.16公顷，按中心医院、社区诊疗所、小区卫生室梯级配置。其中：中心医院，南、北各设400床位综合医院，分别位于扬子江路与五指山路、黑龙江路与翼山路交叉口。园区急救分站结合南部中心医院设置。7.3.6 教育科研用地教育科
51、研用地面积为64.34公顷。包括现状中专2所（现状），进修学校1所（现状）。以及在产业拓展区内集中设置的科研设计用地。7.2.7 社会福利用地社会福利用地面积为2.54公顷，位于泰山路与珠江路交叉口附近。7.3 工业用地根据规划区是以工业用地（M）为主要用地的特点，本规划对该类用地进行了细分。具体分为：一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2）。规划一类工业用地657.64公顷，二类工业用地133.60公顷根据大、中型企业的相似性和新沂市招商引资各企业的规模，通过分析国内外的相关资料，一般以300米×400米左右组成的工业地块较为经济，也就是规划区内各工业地块面积为12公顷左右，便于
52、招商引资。规划产业区内城市主次干道和重要支路为必须修建的道路，各工业单元内支路为引导性道路，根据招商引资企业的规模可以适当调查，以增加规划弹性应对企业规模的不确定性。7.4 仓储用地规划仓储用地面积194.03公顷，包括普通仓储用地和物流用地。7.5 对外交通用地规划对外交通用地面积18.41公顷，包括铁路用地、公路用地。7.6 道路广场用地规划道路广场用地面积551.93公顷，包括道路用地、广场用地、社会停车场库用地。7.7市政公用设施用地规划市政公用设施用地面积46.55公顷，包括供应设施用地和交通设施用地。7.7.1 供应设施用地供应设施用地面积为25.57公顷，主要为水厂、变电站和燃气
53、调压站用地。7.7.2 交通设施用地交通设施用地面积为11.15公顷，主要为公交首末站、加油站等用地。7.8绿地规划区绿地面积709.04公顷，其中公共绿地332.76公顷，生产防护绿地376.28公顷。公共绿地分为居住区公园、工业区公园、景观绿化带、街头绿地等几类，生产防护绿地分为高压走廊防护绿地、高速公路防护绿地、城市道路防护绿地等几类。7.8.1 工业区公园无锡-新沂工业园共有五个工业产业社区，在每个工业产业社区里配置工业区公园，主要位于工业产业社区中心。7.8.2 居住区公园居住区公园主要依托沭河和黄墩河进行居住区公园的设置。7.8.3 景观绿化带景观绿化带规划“一轴、两带、三核、四廊
54、、六点”，一轴即产业新城核心区景观轴；二带及沭河景观带和黄墩河景观带；三核即黄墩河以西北端居住区、园区行政中心和行政中心南侧的配套社区中心绿核；四廊即大桥路、黄山路横向廊线，长江路和金沙江路纵向廊线；六点即1个生活产业社区中心和5个工业产业社区中心。体现了自然景观与人工景观的有机融合，为园区的工作人员提供了良好的休憩、交流空间。7.8.4 街头绿地规划区规划了大量的街头绿地，连接城市公园和居住区公园，使园区绿地呈网络化分布。7.8.5 生产防护绿地生产防护绿地：规划区内110KV高压走廊下均为高压走廊防护绿地，并控制20米宽度，可以采取大尺度几何状的造型与周边公园融为一体。规划区内主要市政道路
55、两侧、高速公路两侧也均规划防护绿地。表7.1 无锡新沂工业园规划建设用地平衡表用地用地性质共计占总用地比例大类中类面积（公顷）百分比（%）面积（公顷）（%）RR1一类居住用地53.911.61681.3520.40R2二类居住用地497.2114.88Rq其他居住用地18.130.54Rj托幼、中小学用地83.932.51Rh住宅混合用地28.370.85CC1行政办公用地7.280.22181.135.42C2商业金融业用地80.952.42C3文化娱乐用地4.510.14C4体育用地16.350.49C5医疗卫生用地5.160.15C6教育科研用地64.341.93C9其他公益性公共设施用
56、地2.540.08MM1一类工业用地657.6419.69791.24 23.69M2二类工业用地133.604.00WW1普通仓库用地11.190.33194.035.81W3堆场用地8.820.26Ww物流用地174.025.21TT1铁路用地12.630.3818.410.55T2公路用地5.780.17SS1道路用地542.84 16.25551.93 16.52S3社会停车场库用地9.090.27UU1供应设施用地25.570.7746.751.39U2交通设施用地11.150.33U4环境卫生设施用地8.650.26U9其他市政公用设施用地1.180.04GG1公共绿地332.76
57、9.96709.0421.23G2生产防护绿地376.2811.26DD1军事用地37.041.1140.351.21D3保安用地3.310.10EE1水域126.313.78126.313.78规划总用地3340.54100.003340.54100.007.9土地使用兼容性控制 用地相容：规定用地的相容条件，相容分类控制。 相容比例：为了不改变整个区域功能目标，提出相容比例控制制度，比例控制一般为30%左右。 兼容性要求主要为适应开发建设的不确定性而设定。表7.2 城市建设用地土地兼容一览表序号建设项目 用地类别居住用地公共设施用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地市政公用设施用地绿地RCMWTSUGR1R2RhRxdC1C2C3C4C5C6C9M1M2W1WwT1T2S1S2S3U1U2U3U4U5U9G1G21低层住宅建筑2多层住宅建筑3高层住宅建筑4单身宿舍5急救分站6社区卫生服务中心7社区卫生服务站8街道文化综合活动中心
