房地产评估操作实务

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1、房地产评估操作实务房地产评估操作实务授课人：张授课人：张 静静江江苏苏苏苏地行土地房地行土地房产评产评估有限公司估有限公司二二0 0一一0 0年六月年六月LOGO内内容容房地产基本估价方法房地产基本估价方法4房地产估价热点与风险关注点探讨房地产估价热点与风险关注点探讨5如何判读估价报告与实例点评如何判读估价报告与实例点评6房地产估价概述房地产估价概述1房地产估价流程房地产估价流程3房地产宏观调控政策房地产宏观调控政策2LOGO房地房地产产估价估价u房地产估价（房地产估价（real estate appraisal，property valuation）专业估价人员根据）专业估价人员根据估价目的

2、估价目的，遵循，遵循估价估价原则原则，按照，按照估价程序估价程序，选用适宜的，选用适宜的估价方法估价方法，并，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。和判定的活动。 u房地产概念房地产概念LOGO房地房地产产估价估价规规范范u技术规范：技术规范： 中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准房地产估价规范房地产估价规范GB/T50291一一1999（一九九九年六月一日起执（一九九九年六月一日起执行）行） 2006年年1月份建设部、中国人民银行、中国银月

3、份建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布行业监督管理委员会联合颁布关于规范与银关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知题的通知 以及以及房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见 房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准LOGO房地房地产产抵押价抵押价值值含含义义u房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见：房地产抵押价：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定

4、优先受偿款去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 。u估价时点的市场价值而非理论价值估价时点的市场价值而非理论价值u市场价值：不能用实际成交价格判断结果的准市场价值：不能用实际成交价格判断结果的准确性。确性。u法定优先受偿款法定优先受偿款: 发包人拖欠承包人的建筑工程价款 已抵押担保的债权数额之外 还包括担保法第四十七条孽息、破产法第三十四条涉及的优先于抵押权的债权和物权LOGO房地房地产产抵押相抵押相关关政策政策u1、房地产抵押：、房地产抵押：担保法担保法的规定：的规定：“抵押是指抵押人抵押是指抵押人以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提

5、供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押财产并优先受偿。人有权依法处置抵押财产并优先受偿。” 房地产抵押，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押的本质就是对债押权人提供债务履行担保的行为。抵押的本质就是对债权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完全实现、保证抵押债权不受侵害。全实现、保证抵押债权不受侵害。 u2、城市房地产管理法城市房地产管理法在第四十七条在第四十

6、七条 “依法取得的依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押抵押”u3、房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见LOGO3、房地产抵押的限制范畴u（1）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的以划拨方式取得土地使用权，设定抵押权时，没有按照国务院规定报有批准权的人民政府批准的；u（2）以出让方式取得的土地使用权，不符合城市房地产管理法第三十八条规定的转让条件的； 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证

7、书。 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件。uLOGO3、房地产抵押的限制范畴u （3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；u （4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；u （5）已依法公告列入拆迁范围的房地产；u （6）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；u （7）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；u （8）权属不明的、权属有争议的或未依法登记领取权属证书的；u （9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但担保法第三十四条第五项“抵押人

8、依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”u （10）“乡镇、企业土地使用权不得单独抵押，以其厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”担保法第三十六条第三款规定u 拍卖抵押房产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得抵押权人无权优先受偿抵押权人无权优先受偿 LOGO房地房地产产宏宏观调观调控政策控政策u2003年：121文件u2004年：8.31大限、提高开发商自有资本比例u2005年：取消住宅贷款优惠利率、提高首付比例u国八条、开征营业税u2006年：国六条、九部委十五条、限外令u2007年：市场与保障相结合、土地

9、有偿使用费提高一倍 、工业实行招拍挂、土地增值税清算u2008年：国家三部门联合救市、十项政策扩大内需u2009年：国四条、调整固定资产投资项目资本金比例 u2010年：国十一条、新国四条 LOGO年年贷贷款利率款利率变变化一化一览览表表LOGO江江苏苏省等省等别调别调整整LOGO房地房地产产估价流程估价流程u l、明确估价基本项u 2、拟定估价作业方案u 3、搜集估价所需资料u 4、实地查勘估价对象u 5、选定估价方法计算u 6、确定估价结果u 7、撰写估价报告u 8、估价资料归档LOGO房地房地产产估价方法估价方法u房地产估价基本方法房地产估价基本方法 市场比较法市场比较法 收益法收益法

10、成本法成本法 假设开发法假设开发法 基准地价修正法基准地价修正法LOGO如何如何选择选择估价方法估价方法估价技估价技术术路路线线u对同一估价对象对同一估价对象宜宜选用两种以上的估价方法进行估价。选用两种以上的估价方法进行估价。u有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。为主要的估价方法。u收益性收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。估价方法。u在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况

11、下，可采用法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。成本法作为主要的估价方法。 u具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。假设开发法作为其中的一种估价方法。LOGO基本估价方法基本估价方法市市场场比比较较法法 市场比较法即在求取估价对象的价格时，根市场比较法即在求取估价对象的价格时，根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似房地产的，且在估价期日近期市场上交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的成交