《第4章房地产开发用地的取得》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第4章房地产开发用地的取得（77页珍藏版）》请在文档大全上搜索。
1、房地产经营与管理房地产经营与管理第5章 房地产开发用地的取得房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理知识要点能力要求土地制度土地制度了解我国的土地制度房地产开发用地的类型房地产开发用地的类型理解房地产开发用地类型的几种划分掌握房地产开发用地的选择原则和方法房地产开发用地的取得方房地产开发用地的取得方式式掌握房地产开发用地的取得方法掌握房地产开发用地的可接受地价的测算房地产经营与管理房地产经营与管理第一节 我国现行土地制度p土地所有制度p土地登记制度p国有土地有偿使用制度p土地用途管制制度p保护耕地的制度p城市土地储备制度房地产经营与管理房地产经营与管理土地所有制度：土地
2、所有制度：城市市区的土地属于国家所有城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有社会主义公有制房地产经营与管理房地产经营与管理土地登记制度：土地登记制度：县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。属于国有土地的，核发属于国有土地的，核发国有土地使用证国有土地使用证。属于集体土地的，核发属于集体土地的，核发集体土地所有证集体土地所有证。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护。 房地产经营与管理房地产经营与管理国有土地有偿使用制度：国有土地有偿使用
3、制度： 国家将一定时期内的国家将一定时期内的土地使用权土地使用权提供给单位和提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。行为。 国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。的除外。 房地产经营与管理房地产经营与管理土地用途管制制度：土地用途管制制度： 国家为保证土地资源合理利用，促进经济、社会国家为保证土地资源合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制和环境的协调发展，通过编制土地利用规划土地利
4、用规划，规定土，规定土地用途，明确土地使用限制条件，实行用途变更许可地用途，明确土地使用限制条件，实行用途变更许可的强制性管理制度。的强制性管理制度。房地产经营与管理房地产经营与管理限制农用地转为建设用地，控制建设用地限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。总量，对耕地实行特殊保护。保护耕地制度：保护耕地制度：房地产经营与管理房地产经营与管理城市土地储备制度：城市土地储备制度： 由城市政府的委托机构，如土地储备中心，通过征由城市政府的委托机构，如土地储备中心，通过征用、收购、置换等方式，进行土地整理和开发，在完成用、收购、置换等方式，进行土地整理和开发，在完成一系列前期开
5、发整理工作后，变成可建设的一系列前期开发整理工作后，变成可建设的“熟地熟地”，根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖有计划地将土根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。种经营管理制度。 房地产经营与管理房地产经营与管理u实施土地供应的总量控制；实施土地供应的总量控制；u有效利用存量土地，消化、处置闲置土地；有效利用存量土地，消化、处置闲置土地；u扶持国有困难、破产企业，变现土地资产。扶持国有困难、破产企业，变现土地资产。 我国实行土地储备的目的：我国实行土地储备的目的：房地产经
6、营与管理房地产经营与管理第二节 房地产开发用地的类型一、开发用地的含义 位于城市规划区内，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。城市市区、近郊区及城市行政城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。实行规划控制的区域。房地产经营与管理房地产经营与管理（一）按土地区位划分二、房地产开发用地的类型闹市区（商业集中区）土地城市副中心区土地闹市区边缘地带土地城市边缘区土地城市郊区土地房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理（二）按照土地利用的性质和功能划分（二）按照土地利用的性质和功能划分类别类别代号代号类别名称
7、类别名称范范 围围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区
8、级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理（三）按照对开发用地的开发程度划分（三）按照对开发用地的开发程度划分房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 房地产开发用地的取得方式国有土地使用权国有土地使用权出让方式出让方式划拔方式划拔方式转让方式转让方式房地产经营与管理房地产经营与管理一、土地使用权行政划拨一、土地使用权行政划拨（一）土地使用权行政划拨的概念（一）土地使用权行政划拨的概念
9、土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。房地产经营与管理房地产经营与管理（二）土地使用权行政划拨的主要特征（二）土地使用权行政划拨的主要特征p没有明确的使用年限没有明确的使用年限p无须支付土地使用权出让金无须支付土地使用权出让金p不能随意转让、出租和抵押不能随意转让、出租和抵押房地产经营与管理房地产经营与管理 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第45条规定： 1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; 2、领有国有土地使用证; 3、具有地上建筑物、其他附着物的产权证明; 4、
10、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。房地产经营与管理房地产经营与管理1 1、国家机关用地和军事用地；、国家机关用地和军事用地；2 2、城市基础设施和公用事业用地；、城市基础设施和公用事业用地；3 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4 4、法律、行政法规规定的其他用地。、法律、行政法规规定的其他用地。（三）土地使用权行政划拨的范围（三）土地使用权行政划拨的范围房地产经营与管理房地产经营与管理（四）土地使用权划拨的审批权限（四）土地使用权划拨
11、的审批权限u征用土地的审批权由各级人民政府掌握；u基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的由国务院批准；u征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。u省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。房地产经营与管理房地产经营与管理 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。二、土地使用权出让二、土地使用权出让（一）土地使用权出让概念（一）土地使用权出让概念房地产经营与管理房地产经营与管理l居住
12、用地70年；l工业用地50年；l教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；l商业、旅游、娱乐用地40年；l综合或其他用地50年。国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：房地产经营与管理房地产经营与管理（二）土地使用权出让方式（二）土地使用权出让方式房地产经营与管理房地产经营与管理协议出让协议出让 指国有土地的所有者或其代表，作为出让人与要求使用国有土地者，即开发企业作为受让人，就出让土地使用权所涉及的有关事项，如出让土地的面积、年限、用途、出让金等反复协商，达成一致意见后，由出让方向受让方出让国有土地使用权的一种小让方式。房地产经营与管理房地产经营与管理 协议出让国有土地使用权规定做出专门的规
13、定： “以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。 这里所指最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用、按照国家规定应当缴纳的有关税费之总和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70，低于最低价时国有土地位用权不得出让。房地产经营与管理房地产经营与管理 招标拍卖挂牌出让国有土地位用权规定第四条也规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让；其他用途土地的供地计划公布后，同一宗土地有两个以上企业有意向用地的，也应当采用招标、拍卖或挂牌方式出让。房地产经营与管理房地产经营与管理招标
14、出让 指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出，通过各投标者的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。房地产经营与管理房地产经营与管理招标流程：评标评标出让人出让人确定标的及标底确定标的及标底投标人投标人投标投标出让人、投标人出让人、投标人开标开标评标小组评标小组确定中标人确定中标人对能够招标文件中规定的，或者能够满足招标文件的实质性要求的投标人，应当确定为中标人。 房地产经营与管理房地产经营与管理拍 卖u拍卖方式概念 指政府或其代表，作为拍卖人在特定时间，特定的公开场所，组织符合条件，有意受让土地的开发企业来竞投一定年限的土地使用权，由政府的拍卖主持人公布地块开发计划的细节及条件，竞
15、投者用举手或举牌、口头报价的形式竞相报价，最后以“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种土地出让方式。房地产经营与管理房地产经营与管理u拍卖流程主持人点算竞买人；主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；主持人报出起叫价；竞买人举牌应价或者报价；主持人确认该应价后继续竞价；主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；主持人宣布最高应价者为竞得人。 房地产经营与管理房地产经营与管理挂牌挂牌 出让人发布，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买
16、人的报价并，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理u挂牌流程出让人出让人宗地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布竞买人竞买人报价报价出让人出让人更新挂牌价格更新挂牌价格接受新报价接受新报价出让人出让人确定竞得人确定竞得人挂牌起始日挂牌起始日挂牌截止日挂牌截止日房地产经营与管理房地产经营与管理 1、在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；2、在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；3、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的
17、报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：房地产经营与管理房地产经营与管理招标、拍卖和挂牌交易比较招标、拍卖和挂牌交易比较类别类别交易方式交易方式招标招标拍卖拍卖挂牌交易挂牌交易底价是否公开底价是否公开不公开不公开不公开不公开公开公开底价由谁决定底价由谁决定招标委员会招标委员会拍卖委员会拍卖委员会委托人委托人是否设立独立于委托人是否设立独立于委托人的集体决策组织的集体决策组织设立招标委员会设立招标委员
18、会设立拍卖委员会设立拍卖委员会不需要不需要报价方式报价方式填写招标书填写招标书举牌举牌交易中心电脑报价交易中心电脑报价报价次数报价次数一次报价机会一次报价机会可多次报价可多次报价可多次报价可多次报价竞买人数竞买人数3 3人人2 2人人1 1人人公告发布地点公告发布地点在交易中心和互联在交易中心和互联网发布，报纸网发布，报纸刊登刊登在交易中心和互联在交易中心和互联网发布，报纸刊网发布，报纸刊登登一般在交易中心和一般在交易中心和互联网发布互联网发布公告期限公告期限- -拍卖前不少于拍卖前不少于3030日日拍卖前不少于拍卖前不少于3030日日公告发布方公告发布方委托机构委托机构委托机构委托机构委托机
19、构委托机构房地产经营与管理房地产经营与管理（三）土地使用权出让合同1、合同正文的主要内容总则总则出让土地的交付与出让金的缴纳出让土地的交付与出让金的缴纳土地开发建设与利用土地开发建设与利用土地使用权转让、出租、抵押土地使用权转让、出租、抵押期限届满期限届满不可抗力不可抗力违约责任违约责任通知和说明通知和说明适用法律及争议解决适用法律及争议解决总则总则房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理l1.土地使用权出让协议出让招标出让l市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的
20、行为。房地产经营与管理房地产经营与管理l招标出让土地使用权的基本特征 程序规范程序规范 全方位开放，透明度高全方位开放，透明度高 公平、客观公平、客观 交易双方一次成交交易双方一次成交房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产经营与管理房地产经营与管理l招标基本流程房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材招标投标开标评标决标签约领证房地产经营与管理房地产经营与管理第二节 房地产开发用地的取得方式l1.土地使用权出让拍卖出让l出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。房地产经营与管理房地产经营
21、与管理l拍卖出让土地使用权的基本特征 必须有两个以上的买主必须有两个以上的买主 必须有不断变动的价格必须有不断变动的价格 必须有公开竞争的行为必须有公开竞争的行为房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产经营与管理房地产经营与管理第二节 房地产开发用地的取得方式l1.土地使用权出让挂牌出让l出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。房地产经营与管理房地产经营与管理第二节 房地产开发用地的取得方式l1.土地使用权出让挂牌出让l1）只有一个
22、竞买人，报价高于底价，成交l2）有两个竞买人，价高者得（若报价相同，早报者得）l3）无竞买人或报价均低于底价，不成交l4）多个竞买人，组织现场竞价房地产经营与管理房地产经营与管理l挂牌基本流程房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材公布挂牌信息竞买人报价确认报价挂牌截止现场竞价签订成交确认书保证金处理法律责任房地产经营与管理房地产经营与管理第二节 房地产开发用地的取得方式l1.土地使用权出让招、拍、挂的对比l1）都是公开竞争l2）拍、挂是价高者得，招要综合考虑l3）招、挂有一定期限，拍几乎是即时的小结：小结：按国家规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等按国家规定，商业、旅游
23、、娱乐和商品住宅等各类经营用地，必须以招拍挂方式出让，在特殊情况下各类经营用地，必须以招拍挂方式出让，在特殊情况下才允许以协议方式出让才允许以协议方式出让。房地产经营与管理房地产经营与管理第二节 房地产开发用地的取得方式l2.土地使用权（行政）划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。l基本无偿，没有明确的使用期限l划拨土地有条件限制l划拨土地不能随意转让、出租和抵押房地产经营与管理房地产经营与管理l划拨土地使用权的基本特征房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材基本特征基本特征
24、行政性无偿性无期限性流转限制性房地产经营与管理房地产经营与管理第二节 房地产开发用地的取得方式l3.土地使用权转让土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为。转让的方式包括出售、交换与赠与。l必须是出让的土地，转让属于土地二级市场行为l政府对未开发建设的土地转让活动有限制l两个合同，土地使用期限是剩余年限l转让价低于市场价，政府回购；反之，政府限制l要办理过户手续返回返回房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l1.农地征收的含义为了满足公共利益的需要和城市规划建设的需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。l
25、1）政府行为，具有强制性l2）应妥善安置被征地人员的生产和生活，给予经济补偿l3）改变了土地所有制的性质房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l2.农地征收的审批三种情况下的农地征收，由国务院审批：l1）基本农田l2）基本农田以外的耕地超过35公顷的l3）其他土地超过70公顷的其他情况下的农地征收，由省、自治区、直辖市人民政府审批，并报国务院备案。办理征地审批手续前，应先办理农用地办理征地审批手续前，应先办理农用地转用审批手续。转用审批手续。房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本根据土地利用总体规划和土
26、地利用年度计划，城市人民政府办理农用地转用审批手续和征地审批手续，把集体所有制土地征收为国有土地，形成增量土地的供应。政府以划拨生地、出让生地、出让熟地三种方式供应给房地产开发企业。房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本通过划拨方式取得生地使用权l1）土地补偿费 国家征收集体所有的土地时，直接对农村集体经济组织支付的补偿费用，实质是对土地收益的补偿。 补偿标准：该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本通过划拨方式取得
27、生地使用权l2）地上附着物及青苗补偿费 地上附着物：房屋、农田水利设施（水井、沟渠）、树木、蔬菜大棚等 青苗：尚不能收获的农作物，只补一季房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本通过划拨方式取得生地使用权l3）安置补助费 国家征收农地时，为了妥善安排被征地单位的生产和群众的生活所支付的费用。 按照需要安置的农业人口数计算 每一个需要安置的农业人口（每公顷）的补助标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。可根据实际提高补偿标准，但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍。房地产经营与管理房
28、地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本通过划拨方式取得生地使用权l4）耕地占用税l5）耕地开垦费 依据：占用耕地补偿制度 “占多少、垦多少” 不开垦或开垦了不达标，要支付耕地开垦费（专款专用）l6）新菜地开发基金 征收城市郊区的菜地、养殖水面时，支付的费用l7）征地管理费房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l 【例】某房地产开发企业拟取得某城市规划区内一农民集体所有制地块，建设经济适用房。该农民集体经济组织原耕地面积80公顷，农业人口600人，现征收20公顷。已知该地块被征收前3年每公顷年产值分别为3万元、3.2万元、
29、3.4万元。经商定，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍，被征收土地上的地上附着物及青苗补偿费为20万元，征收耕地的耕地开垦费60万元。试求房地产开发企业支付的费用。房地产经营与管理房地产经营与管理第三节 开发建设中的农地征收l3. 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本通过出让方式取得生地使用权通过出让方式取得熟地使用权l政府委托土地储备机构进行征地补偿和土地开发，开发完成后，土地储备机构把熟地交给政府，政府再通过招拍挂的方式出让熟地（土地出让金中实际已包含农地征收的税费）房地产经营与管理房地产经营与
30、管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l1.城市房屋拆迁的含义及法治原理取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人或使用人进行补偿或安置的行为。法治原理：无公共利益则无征收，无合理补偿则无征收，无征收、补偿则无拆迁房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l2. 城市房屋拆迁的相关主体拆迁管理人：房屋拆迁主管部门拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位被拆迁人：被拆迁房屋的所有权人拆迁单位：拆迁行为的实施单位其他主体：房屋使用权人、房屋抵押权人房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l3.城市房屋拆迁的工作
31、程序拆迁前期工作l调查核实（征地范围、房屋丈量、人口调查）l逐户走访编号被拆迁人的具体要求1）一次搬迁，永久安置2）回迁，要求开发商解决临时居住问题3）回迁，自己解决临时居住问题4）放弃产权，货币补偿房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l3.城市房屋拆迁的工作程序确定拆迁计划和方案房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l3.城市房屋拆迁的工作程序申领 拆迁许可证l项目批准文件l建设用地规划许可证l国有土地使用权证l拆迁计划和拆迁方案l拆迁安置资金证明房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l3.城市房屋拆迁的工作程序
32、发布拆迁公告房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l3.城市房屋拆迁的工作程序确定拆迁方式签订拆迁补偿安置协议实施拆迁补偿安置方式、金额；补偿安置方式、金额；安置用房地点、面积；安置用房地点、面积；搬迁期限搬迁期限房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l4.城市房屋拆迁补偿补偿对象l被拆除房屋及附属物的所有权人补偿范围l合法建筑（含未超过期限的临时建筑）房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l4.城市房屋拆迁补偿货币补偿l拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。补偿额度一般委托专业的房地产估价
33、机构确定。房屋产权调换l拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行产权调换。房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l4.城市房屋拆迁补偿特殊情况下的拆迁补偿l1）有产权纠纷房屋的拆迁补偿案例：案例：1010年前，甲卖房给乙，并年前，甲卖房给乙，并签订合同，约定由乙承担过户全签订合同，约定由乙承担过户全部费用，甲仅仅协助出手续和证部费用，甲仅仅协助出手续和证明，但一直未办理过户手续。明，但一直未办理过户手续。8 8年年前，乙把房屋转让给丙，签订了前，乙把房屋转让给丙，签订了房屋买卖合同，仍未过户。现在，房屋买卖合同，仍未过户。现在，房屋即将拆迁，甲要求补偿，与房屋
34、即将拆迁，甲要求补偿，与丙产生纠纷。丙产生纠纷。产权纠纷当事人先解产权纠纷当事人先解决纠纷（决纠纷（协商、调解协商、调解或判决或判决），再补偿；），再补偿；如在一定期限内不能如在一定期限内不能解决，拆迁人可按规解决，拆迁人可按规定提出拆迁补偿方案，定提出拆迁补偿方案，批准后实施拆迁批准后实施拆迁房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l4.城市房屋拆迁补偿特殊情况下的拆迁补偿l2）设有抵押权房屋的拆迁补偿认定抵押的有效性认定抵押的有效性与抵押权人协商与抵押权人协商有效有效支付拆迁补偿款支付拆迁补偿款同意同意解约解约房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市
35、房屋拆迁l4.城市房屋拆迁补偿特殊情况下的拆迁补偿l3）公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿 根据城市规划行政主管部门的要求进行重建或者进行货币补偿。l4）违章建筑、临时建筑的拆迁 拆除违章建筑，不予补偿 拆除临时建筑，参考残存价值与剩余期限房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l4.城市房屋拆迁补偿拆迁纠纷的处理处理方式处理方式依法起诉依法起诉行政裁决行政裁决裁定、判决裁定、判决仍拒绝搬迁仍拒绝搬迁强制拆迁强制拆迁房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l5.城市房屋拆迁安置安置对象：被拆除房屋及附属物的使用权人安置方式：一次性安置、过渡安置。安
36、置费用：搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l6.开发商取得存量国有土地使用权的途径及成本通过划拨方式取得毛地使用权l1）房屋拆迁补偿费用l2）搬迁补助费l3）临时安置补助费或周转房费用l4）拆迁非住宅房屋造成停产（业）的补偿费用l5）拆迁管理费房地产经营与管理房地产经营与管理第四节 开发建设中的城市房屋拆迁l6.开发商取得存量国有土地使用权的途径及成本通过出让方式取得毛地使用权通过出让方式取得熟地使用权l政府委托土地储备机构进行房屋拆迁和土地开发，开发完成后，土地储备机构把熟地交给政府，政府再通过招拍挂的方式出让熟地（土地出让金中实际已包含房屋拆迁补偿安置费）返回返回
