房地产制度与政策第新六章

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1、2013年2月管理工程学院房地产基本制度与政策李奇会2013年2月管理工程学院第6章 房地产交易法律制度目的要求如果说房地产权益是一种静态的法律制度，那么房地产交易则是一种动态的法律制度。本章对房地产交易的特征、形式和基本原则作了阐述，并着重对房地产交易中转让的法律规范进行了深入分析。探讨转让形式中几种特殊的合法转让形式，强调我国房地产转让的必备条件和禁止性条件，这对于准确地、全面地理解房地产转让的法律规范具有极其重要的现实意义。2013年2月管理工程学院房地产交易涉及的法律法规1、城市房地产转让管理规定（2001年8月15）2、城市房地产交易价格管理暂行办法（1994年）3、建设部、发改委、

2、工商总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知（2006年）4、房地产经纪管理办法（2011年）5、建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知6、住房和城乡建设部、发改委关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知（2011年）2013年2月管理工程学院7、商品房销售管理办法（2001年）8、城市商品房预售管理办法（2004年）9、建设部、工商总局关于印发房地产买卖合同示范文本的通知（2000年）10、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）（1995年）11、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知（2

3、010年）12、发改委关于发布商品房销售明码标价规定的通知13、发改委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知14、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年）2013年2月管理工程学院第一节 房地产交易管理的概念和原则一、房地产交易管理的概念和原则房地产交易管理是政府房地产管理部门及其他机构采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督。关于加强房地产交易市场管理的通知：城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过

4、交易所进行2013年2月管理工程学院城市房地产管理法：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁 1房地产本身具有不可移动性、地区性和个别性等特点。房地产交易与一般商品的交易有所不同，一般商品交易可以集中在一个固定场所看样定货而完成交易行为，而房地产交易必须对每宗房地产进行实地调查，可以说是一个没有柜台的市场。 2房地产交易是土地使用权和房屋所有权的转移。作为交易标的的房地产本身并不发生流通，而是房屋及其占用范围内的土地使用权在平等主体之间的流转。2013年2月管理工程学院 3房地产交易时权属的流通不是瞬时完成的。房地产交易不能做到“一手交钱、一手交货”，交易双方需在较长时期内保持相应的法

5、律关系。例如，以抵押贷款方式购买房屋，或者以租赁方式取得房屋的承租权。 4房地产交易环节的复杂而离不开中介服务。由于房地产个别差异性大，质量标准技术性强，交易手续复杂，因而房地产交易往往需要诸多的中介服务，即各种交易咨询、融资和估价等中介机构。总之，房地产交易中介机构起着重要的辅助作用。2013年2月管理工程学院二、房地产交易的一般规定 （一）房屋的所有权与其占用范围内的土地使用权同时交易在处理土地与建筑物的关系时我国的立法是采取相结合的原则，通常称为“房随地走，或地随房走”。房地产管理法第三十一条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”2013

6、年2月管理工程学院这条规定是为了避免因房屋和土地权利人不同而可能造成的矛盾，这可从两个方面加以理解：一是房屋转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让、抵押。二是土地使用权转让、抵押时，土地使用权范围内的土地上的房屋必须同时转让、抵押。2013年2月管理工程学院（二）房地产交易的基本制度房地产管理法规定了三项基本制度：房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度1、房地产价格申报制度：法律要求如实申报房地产成交价格的本意之一是加强契税等与房地产交易有关的税收征管。税务机关在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格的，应当及时通知交易

7、双方，按不低于税收机关确认的价格缴纳有关税金后，房地产管理部门方可为其办理房地产交易手续，核发权属证书。2013年2月管理工程学院城市房地产管理法规定：国家实行房地产成交价格申报制度，房地产权利人转让房地产，应向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实的申报。2001年城市房地产转让管理规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90天内持房地产权属证书，当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价的，以评估价格作为缴纳税费的依据。2013年2月管理工

8、程学院只要交易双方按照不低于正常市场价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方应当按市场评估交纳有关税费2013年2月管理工程学院2、房地产价格评估制度城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

9、” 2013年2月管理工程学院”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地利用权区域平均价格。基准地价是目前区域平均价的最常见形式。 标定地价是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格，标定地价是宗地价格的一种。2013年2月管理工程学院3、房地产价格评估人员资格认证制度城市房地产管理法规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”城市房地产中介服务管理规定进一步明确：“国家实行房

10、地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。”房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。“2013年2月管理工程学院（三）房地产交易的依法登记房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，依法获得土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上

11、地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 房地产转让或者变更时，应当申请房产变更登记和土地使用权变更登记。 房地产抵押时，也应当办理抵押登记。2013年2月管理工程学院三、房地产交易的管理（一）房地产交易市场1、一级市场：土地出让市场，政府垄断2、二级市场：房地产开发市场和房地产使用者之间的交易市场2、三级市场：房地产业主和他人之间的交易市场，二手房交易市场2013年2月管理工程学院 房地产交易的管理机构房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。包括国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部，省级建设