武进·莱蒙城租金定位分析

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1、2007年年12月月 武进武进莱蒙城租金定位分析报告莱蒙城租金定位分析报告七、武进七、武进莱蒙城商业规划及定位莱蒙城商业规划及定位 八、武进八、武进莱蒙城业态规划及租金定位莱蒙城业态规划及租金定位 一、武进商业概况一、武进商业概况 新规划的武进城区面积新规划的武进城区面积126平方公里，人口平方公里，人口65.82万人，武进地区生活总值万人，武进地区生活总值GDP在在2006年为年为572亿元，人均亿元，人均GDP已经达到已经达到4500元人民币，且它以每年元人民币，且它以每年20%以上的速度成长，到以上的速度成长，到2010年人均年人均GDP将达到将达到100，000元人民币水平。元人民币水

2、平。 武进工业总产值武进工业总产值1688.4亿占整个常州亿占整个常州50%，工业企业总数，工业企业总数1.4万家占常州万家占常州70%，且国家级集团且国家级集团10家，省级集团家，省级集团30家，如：新科集团、金鼎集团等。家，如：新科集团、金鼎集团等。 武进地区中国最具经济活力的长江三角洲中部，东接无锡、苏州、上海；西武进地区中国最具经济活力的长江三角洲中部，东接无锡、苏州、上海；西连镇江、南京；北望长江；南枕太湖，资源丰富。交通便捷，是著名的连镇江、南京；北望长江；南枕太湖，资源丰富。交通便捷，是著名的“苏苏南模式南模式”发祥地之一，综合实力位列内地百强县（市区）前十位，带着沧桑发祥地之一

3、，综合实力位列内地百强县（市区）前十位，带着沧桑古韵，透露时代气息，古韵，透露时代气息，129.2万武进人民在万武进人民在1242平方公里的沃土上传承千年平方公里的沃土上传承千年文明，开创现代伟业。文明，开创现代伟业。 二、武进区域规划二、武进区域规划 在未来的发展中在未来的发展中,区政府提出了区政府提出了5.6公里核心商业区范围内的商业规划，南部商公里核心商业区范围内的商业规划，南部商圈是以现有武进老城区商业网点为依托，以建设武进新城区为契机，高起点规划圈是以现有武进老城区商业网点为依托，以建设武进新城区为契机，高起点规划的一个相对独立的商业中心，是整个常州的第二商业中心。新商圈以花园街为商

4、的一个相对独立的商业中心，是整个常州的第二商业中心。新商圈以花园街为商业主轴，以定安路、常武路为辅轴。以南田购物公园为主节点，人民路与花园街业主轴，以定安路、常武路为辅轴。以南田购物公园为主节点，人民路与花园街交叉口、定安路与花园街交叉口等处为次节点。交叉口、定安路与花园街交叉口等处为次节点。 在商业发展方面，区政府鼓励百货、餐饮与文化娱乐设施，设置低、中、高在商业发展方面，区政府鼓励百货、餐饮与文化娱乐设施，设置低、中、高档的业态，以满足全方位的需求。目标是在档的业态，以满足全方位的需求。目标是在2008年前初步打造出一个规模大、起年前初步打造出一个规模大、起点高、业态齐全、业种新颖的商业中

5、心。点高、业态齐全、业种新颖的商业中心。 常州正朝特大型城市发展，需要常州正朝特大型城市发展，需要2-3个商业中心的商业结构，武进具有很好的个商业中心的商业结构，武进具有很好的经济基础和消费能力，而湖塘又是最核心的区域，具有市中心所不具备的环境和经济基础和消费能力，而湖塘又是最核心的区域，具有市中心所不具备的环境和优势，有着相当大的拓延发展空间，完全具备打造新型商圈的各方面条件。优势，有着相当大的拓延发展空间，完全具备打造新型商圈的各方面条件。 三、项目所在地市场状况三、项目所在地市场状况1、项目所在处核心商圈划分、项目所在处核心商圈划分 商圈划分原则商圈划分原则商圈就是某个商业设施所能吸引的

6、绝大多数消费者所来源的范围，商圈范围也是目标消费者来源范围。按照国际以及国内众多零售企业承包对其选址范围测试，在中国一般情况下以商业项目为中心，周边步行15-20分钟的范围为该商业项目的核心商圈范围。而商业项目50%-70%的营业额来自于此商圈。 本项目核心商圈范围本项目核心商圈范围根据以上核心商圈划分原则及莱蒙城项目周边状况，我们认为莱蒙城的核心商业圈南至滆湖路、西至武宜路、东至常武路、北至长虹路，总面积5公里。本区域属于住宅区及市政府相结合区域，居住者多为当地企事业单位的职工、自由经商者、政府公务员，经济实力雄厚，消费力强劲。 2、核心商圈商业发展状况、核心商圈商业发展状况湖塘片区的生活氛

7、围较为成熟，商业以方便居民生活的商业为主。餐饮、娱乐、时尚流行服饰是该商业圈的主流业态。定安路、花园街的商店林立，商业氛围较浓，邻街商铺较为抢手，租金普遍在200-260元/月，在常州这个租金价格可以和市中心的商业街商铺价格媲美。 3、核心商业圈各种业态总体分布比例、核心商业圈各种业态总体分布比例小结小结从调查上我们可以看出，服装类的占到的总间数的第一位，但是面积却是第二位，餐饮类的间数排名为第二位，但是面积是第一位，经营比较多的还有副食类的，排位第三，目前区域内的商业还是以方便居民生活为主的。餐饮为龙头，带动区域的商业消化量。其它的行业与业态占有的比例相当少，家居家具与人们生活有关的辅助消费

8、场所，供人们休闲与娱乐的场所没有，也就说明在此区域内此类项目的发展空间是存在的，发挥的好，将是本区域内最具有代表性的商业龙头产业。32%17%3%19%2%3%4%2%2%4%1%3%1%1%1%服装类餐饮类通讯类副食类家装类金融类休闲类礼品类旅馆类美容类鲜花类化妆品类书店类五金类中介类超市类眼镜店类药店类其他 四、武进区主要商业项目情况分析四、武进区主要商业项目情况分析天禄商务广场天禄商务广场富克斯流行广场富克斯流行广场湖塘乐购湖塘乐购新天地不夜城新天地不夜城茂业泰富城茂业泰富城又一城又一城 1、天禄商务广场、天禄商务广场1）开发商：常州天禄建设开发有限公司）开发商：常州天禄建设开发有限公司

9、2）地理位置：东起天禄路、西至常武中）地理位置：东起天禄路、西至常武中路、南起规划道路、北至定安东路路、南起规划道路、北至定安东路3）建筑面积：商业）建筑面积：商业16.3万平米，住宅万平米，住宅27.6万平米万平米4）业态组合：百货、精品购物、时尚休）业态组合：百货、精品购物、时尚休闲、大型餐饮、娱乐、夜总会、桑拿等闲、大型餐饮、娱乐、夜总会、桑拿等5) 售价：沿常武路一、二层商铺售价为售价：沿常武路一、二层商铺售价为28000-31000元元/平米平米 沿定安东路一、二层商铺售价为沿定安东路一、二层商铺售价为28000元元/平米平米 沿中心广场商铺售价为沿中心广场商铺售价为18000元元/

10、平米，平米，三层商铺均价为三层商铺均价为5000元元/平米平米6）租金约为）租金约为35-200元元/平米平米/月月 2、富克斯流行广场、富克斯流行广场1）开发商：富克斯百货）开发商：富克斯百货2）地理位置：常武路、定安中路路口）地理位置：常武路、定安中路路口3）开业时间：）开业时间：2007年年12月月20日日4）建筑面积：）建筑面积：1-4层，共计层，共计48000平米平米5）停车位：）停车位：330个个6）业态组合）业态组合 1F 化妆品、黄金珠宝、名表、饰品、女鞋、化妆品、黄金珠宝、名表、饰品、女鞋、女包、烟酒、礼品女包、烟酒、礼品 2F 少淑女装、仕女服饰、内衣、少淑女装、仕女服饰、

11、内衣、SPA、婴、婴幼用品玩具幼用品玩具 3F 男装、男鞋、箱包、休闲运动服饰男装、男鞋、箱包、休闲运动服饰 4F 家居用品、床上用品、餐饮、家电数码、家居用品、床上用品、餐饮、家电数码、手机、办公设备、健身器材手机、办公设备、健身器材7）租金约为）租金约为90-300元元/平米平米/月，大部分商家采月，大部分商家采取提成扣点形式合作，比例在取提成扣点形式合作，比例在10%-25%之间之间 3、湖塘乐购超市、湖塘乐购超市1）地理位置：湖塘定安中路）地理位置：湖塘定安中路1号号2）开业时间：）开业时间：2002年年11月月3）建筑面积：）建筑面积：37000平米平米4）业态组合：大卖场、专业商场