售楼处开放及开盘策略

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1、“金魂”一百万永通公馆售楼处开放及开盘策略考11月15日前（含）：售楼处开放12月15日前（含）：项目开盘后续：单身公寓、商铺、车位持续销售营销节点：从售楼处开放到开盘，仅一个月，蓄客时间太短。如何在短期内让市场快速获知项目讯息？如何在短期内让市场快速消化项目讯息并接受项目？三套房停贷、限购令即将出台如何快销（快速圈钱）？现实问题：解决：项目形象入市必须赶在售楼处开放之前。产品诉求，尤其是区域内高性价比实用型房源这一信息的传达必须同轨进行。问题1：从售楼处开放到开盘，仅一个月，蓄客时间太短。即：项目形象+产品定位同轨进行。解决：整合网络、短信、报版等一切行之有效的媒体通路，结合基地包装、户外拦

2、截、渠道渗透等手段对项目进行反复诉求。问题2：如何在短期内让市场快速获知项目讯息？。即：线上+线下同步进行。解决：挖掘项目的核心卖点，并将之最大化，以区域内低总价房源的概念刺激客户。画面简洁大方，文案诉求直白，条例简洁明了，快速深入人心。问题3：如何在短期内让市场快速消化项目讯息并接受项目？即：以高性价“万诱引力”牵引市场目标客群。解决：不断阐述项目的区域价值，结合体量较小、产品本身“紧凑实用”且“房源极少”的稀缺诉求，炮制“既可自住，更适合投资”的高性价概念，借助现场置业顾问不卑不亢反复层层逼定，制造紧迫感，同时借用销控调度房源差价，形成“一分价钱一分货”的公平价格体系。问题4：三套房停贷、

3、限购令即将出台如何快销（快速圈钱）？换言之：跑位+妙传+临门一脚。本项目开盘目标：既要做到快销，又要做到热销。仅住宅可售总面积约为：23719.5 以均价1.2万元/起计，目标销售额：住宅总销售额约：2.846亿元时间虽短，前期阶段进程须明确划分；目标明确，须细分各项工作。定价策略推广策略渠道策略销控策略已定方向均价约1.2万/，按朝向/楼层/户型拉价差诉求：地段+低总价+高配套区域价值目标客户数据库+集约市场扫场按物业类型分批次开盘阶段一：形象入市期（时间：10月30日11月5日）阶段二：售楼处开放（时间：11月6日11月15日）阶段三：高度蓄水期（时间：11月16日12月14日）阶段四：开

4、盘及平销期（时间：12月15日）阶段划分：阶段划分：10月11月12月1月2月3月4月5月6月2010年2011年11月15日，售楼处进驻/开放12月15日，住宅开盘4月15日，车位开盘3月15日，公寓/商铺开盘形象入市+性价比诉求高度蓄水住宅平销后续物业销售至收官阶段一：形象入市期（时间：10月30日11月5日）策略：形象+区位/地段性价诉求要领：根据来电客户侧重对产品面积段及价格的关注，无须投入太多形象诉求；推广以形象为主导入市，并准确诉求项目形象、地段价值、生活调性等。推广方式可利用平面、空中、渠道三位一体渗透市场。基地：现场围墙（11月初）报纸：江南晚报（11月4日A版）网络：搜房网、

5、益房网、House365首页横幅、项目信息（如户型）完善媒体通路：文案：现场围墙：浓缩南长最城市的生活江南晚报（11月4日A版）：非诚勿扰！不喜居住南长繁华核心者，请勿关注！网络广告位示意：益房网首页横幅广告位网络广告位示意：搜房网首页横幅广告位永通热线：85442015网络示意稿：奕淳地产 荣誉出品浓缩南长最城市的生活奕淳永通公馆 即将呈现基地围墙示意：永乐路与通扬路交叉口基地围墙现状永乐路基地围墙现状通扬路交叉口基地围墙现状基地围墙示意稿：浓缩南长最城市的生活THE LIVES OF MOST URBAN建议：基地围墙会拆除，但目前临时售楼处正在建造，到正式开放尚需一段时日，因此，建议待临

6、时售楼处竣工、门前广场、停车场地面铺装开始时，再将其拆除，这段时间内，可用作项目形象广告。报媒示意稿：报媒示意稿：非诚勿扰！不喜居住南长繁华核心者，请勿关注！文案：主标： 非诚勿扰！副标： 不喜居住南长繁华核心者，请勿关注！信息：双路交汇：南长区繁华主心干道永乐路与通扬路交汇于此两圈交集：太湖广场国际商务圈与南禅寺市民商业圈交集于此双河交融：千年古运河及京杭大运河，传统与现代温柔包容多点商业：古运河项目、新天地休闲广场、家乐福多点成线配套云集：教育、医疗、交通、金融、休闲、娱乐一应俱全双路交汇：南长区繁华主心干道永乐路与通扬路交汇于此两圈交集：太湖广场国际商务圈与南禅寺市民商业圈交集于此双河交

7、融：千年古运河及京杭大运河，传统与现代温柔包容多点商业：古运河项目、新天地休闲广场、家乐福多点成线配套云集：教育、医疗、交通、金融、休闲、娱乐一应俱全文案策略：1.拔高项目形象，体现区位价值2.过滤对区域、地段不认可的客户3.过滤掉对城居生活形态不认可的客户辅助媒体：文案：短信： 永乐通扬双路交汇、南长繁华核心，奕淳永通公馆，浓缩南长最城市的生活。约43起一房，78 起两房，98 起三房，适合多种购置需要，敬请关注！电话：85442015.直邮：略短信：11月初，投放一条短信。覆盖面以南长区为主直邮：11月初，将项目折页以插箱形式投递到各新老住区文案策略：1.拔高项目形象，体现区位价值2.将产

8、品主流面积段公布，快速吸聚有意向的目标客户物料示意稿：折页物料示意稿：户型单页阶段二：售楼处开放（时间：11月6日11月15日）策略：开门蓄客。线上价格推导，线下活动造势。要领：线上推广以“低总价叩开入住南长大门”的概念进行推广。线下结合售楼处开放节点，以活动造势。基地：售楼处门口展板（售楼开放日同时出街）报纸：江南晚报（11月11日A版）网络：搜房网、益房网、House365首页横幅（售楼处开放信息）媒体通路：辅助媒体：短信/DM直邮/售楼处开放活动：活动时间：11月15日晚上18:30南长一夜永通公馆售楼处启动盛典活动主题：活动形式：路演+抽奖+启动仪式邀约形式：已登记意向客户电话邀约；网

9、络、短信、报版宣传后续宣传：网站、电视报道；报版宣传（视热闹场面而定） 。永通热线：85442015网络示意稿：奕淳地产 荣誉出品浓缩南长最城市的生活11月15日晚 售楼处正式开放现场户外示意稿：浓缩南长最城市的生活THE LIVES OF MOST URBAN报媒示意稿：100万,请看南长如果您有100万，请来永通公馆看看！如果您不足100万，也请来永通公馆看看！如果您有超过100万，更要来永通公馆看看！这里有适合多种购置需求的房子。文案：主标： 100万，来看南长！副标： 如果您有100万，请来永通公馆看看！ 如果您不足100万，也请来永通公馆看看！ 如果您有超过100万，更要来永通公馆看

10、看！ 这里有适合多种购置需求的房子。信息：11月15日晚18点，售楼处正式开放，恭迎莅临品鉴！11月15日晚18点，售楼处正式开放，恭迎莅临品鉴！策略：平实诉求，公开泛总价。以泛总价概念过滤购买力不足的无效客户。短信文案：不足100万即可入住南长区繁华中心。奕淳永通公馆，浓缩南长最城市的生活。11月15日晚，售楼处正式开放，激情盛典，邀您共赏！详情请垂询：85442015。策略：覆盖面涵盖南长、崇安、滨湖以最便宜、最强迫接受的广告载体，传播最重要的信息。阶段三：高度蓄客期（时间：11月16日12月14日）策略：产品价值点剖析/高性价城居概念灌输/ 现场夯实客户购房意向要领：重点推广产品价值，体

11、现高性价城居，而且是南长区核心的城居概念。线上，以软文形式着重剖析产品价值；线下靠置业顾问高性价概念洗脑。针对客户所关心的均价，此时现场可以告知约1.25万元/。通过办卡的形式收取意向金夯实购房意向。报纸：江南晚报（11月18日、25日A版）网络：搜房网、益房网、House365新闻、软文短信：每周五投放一条，分三周媒体通路：辅助手段：招商城、家乐福清扬路店、周边拆迁区域派单策略：广撒网、多收鱼。答客户问时，以实用产品为切入点，结合地段、价格，吸取市场刚需的注意力。报媒示意稿：文案：主标： 100万上下，凭什么能住南长？副标： 永通公馆，让无锡回归南长时代。小标：永乐商圈，南长城居象征完备配套