北京市时间国际项目整体运营思路建议
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1、 房地产策划大全房地产策划大全时间国际项目整体运营思路建议时间国际项目整体运营思路建议 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-312本次汇报内容对于本项目产品层面的建议对于本项目产品层面的建议本项目整体运营思路本项目整体运营思路政策方面对本项目定位及营销的影响因素分析政策方面对本项目定位及营销的影响因素分析办公部分的定位及产品深化分析办公部分的定位及产品深化分析关于商业产品定位的补充建议关于商业产品定位的补充建议关于园林景观方面的建议关于园林景观方面的建议本项目整体推进节奏示意本项目整体推进节奏示意办公部分的运营思路办公部分的运营思路商业部分的运营思路商业部分的运营思路工作推进计划及资金回
2、流计划工作推进计划及资金回流计划 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-313对于本项目产品层面的建议 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-314关于商业产品定位的补充建议市场市场因素因素设计因设计因素素互动互动因素因素成本成本因素因素风险风险因素因素商业业态及铺位划分的考虑因素商业业态及铺位划分的考虑因素 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-315市场因素市场因素市场上对于能够动明火的店铺的追捧要高于不能动明火的店铺市场上对于临街店铺的需求要高于产权式内置式店铺设计因素设计因素目前产品设计为集中式商业为主，在一定程度上增加了市场风险，应考虑如何进行规避互动因素互动因素在定位上
3、必然考虑到商业与办公的互动，一期4000平米商业与二期的联动，以及未来三期和项目整体的品质形象成本因素成本因素增加餐饮店铺的设置，将面临增加成本和招商销售的矛盾，应从收益与投入、风险与难度、商业运作风险因素风险因素具体商业形态、业态划分以及店铺划分必须综合权衡和规避销售风险、招商风险、商业经营风险、管理风险等一系列因素关于商业产品定位的补充建议 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-316新的产品分割方案打破原有集中式为主体的商业格局打破原有集中式为主体的商业格局降低运作风险降低运作风险变变集中式商业为为街区式商业 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-317集中式商业与街区式商业的比
4、较类型类型集中式商业集中式商业街区式商业街区式商业分割方式店铺式分割，产权经营权统一小面积产权式分割，产权经营权分离面积区间100-300平米左右较小，根据具体分割而定总价较高较低投资风险较小较大销售难度适中较大招商难度以销售为主，协助招商考虑因素较多，有一定的难度经营管理不需示特别的商业经营管理后期必须引进商业经营管理公司商业成功率店铺间影响度小，成功率高商业成功率受制约因素较多政策面符合受打压和限制 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-318户型分割的原则性建议前提前提要保证店铺的均好性要保证店铺的均好性p 面积区间面积区间：以100平米至400之间，以250平米左右为主体，以适应目
5、标商家的普遍选址标准可考虑合理的总价区间，适应投资者的价格承受力，同时局部作到灵活分割，可大可小，可分可合p 形态特征形态特征：店铺形态应尽可能方正，尽可能避免狭长型及异形店铺p 垂直交通垂直交通：街铺内部解决垂直交通问题，以减少公摊，提高使用率p 商家需求商家需求：充分考虑各类业态各目标商家对于楼层、面积等要求p 管线卸货管线卸货：应充分考虑其厨房管线位置、卸货、货物运输等相关因素p 营销因素营销因素：尽可能规避店铺的销售和招商风险 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-319店铺的分割方式示意临街店铺纵向分割的不同组合方式立面示意图（四种方式）二层首层二层首层 房地产策划大全房地产策划
6、大全2022-5-3110街区式商业的具体分割方式建议皇马大道首层一期商业曙光西路大堂集中商业通过步行街形成环型商业动线，确保商业均好性纵向分割式店铺首层单店大堂集中商业地下车位入口 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-3111二层街区式商业的具体分割方式建议 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-3112大堂集中式商业布局 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-3113各区域具体业态建议大堂集中商业大堂集中商业北侧北侧南街南街F2商务快餐：吉野家、呷哺呷哺等1带2店铺：运动主题餐吧、酒吧及体育用品专卖首层单店：体育用品专场、户外用品专场1带2店铺：中西式餐饮、休闲餐饮首层单店：
7、体育用品展示店F1大堂吧屈臣氏、711便利店票务、复印等商务配套B1娱乐类：KTV、健身中心等 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-3114关于餐饮店是否安装餐饮管线的分析不安装不安装安装安装利节约投入成本（工程费用和公关费用）招商：适应性强，易于招商销售：单价明显高于不能作餐饮的店铺弊招商：经营商家的局限性较大投入成本大销售：价格难以提升、需求小、竞争激烈 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-3115两种决策的收益分析 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-3116样本分析：6街p 地理位置：东北三环三元桥地理位置：东北三环三元桥p 商业体量：商业体量：18551平米平米p
8、租售方式：带租约销售租售方式：带租约销售p 销售价格：销售价格：25000元元/平米平米p 租金价格：租金价格：4.5元元/天天p 商业定位：复合业态的高品质公园步行商业街区商业定位：复合业态的高品质公园步行商业街区 p 已入驻商家：上岛咖啡、信远行房地产中介、汤婆婆汤馆、阿已入驻商家：上岛咖啡、信远行房地产中介、汤婆婆汤馆、阿心萨天然水晶茶、大药房、干洗店共心萨天然水晶茶、大药房、干洗店共6家家p 入驻率：入驻率：16% 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-3117样本分析：远洋新干线6街东侧上岛咖啡进驻药店 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-3118样本分析：远洋新干线6街大
9、部分店铺空置最佳位置为中介行租用 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-3119样本分析：6街产品与运作现状关系分析产品产品细节描述影响面积区间差异较大，且主要以300-600平米的大面积店铺占绝大多数大多数店铺的面积过大，导致总价过高提高了投资者的门槛异形较多，形态方正的较小，死角过多影响了店铺的使用功能纵向分割和横向分割相结合，许多二层的大面积店铺只能通过公共楼梯进入必然会对二层的招商和销售带来影响住宅底商，不能起明火设备设施较为简单，因此业态的适应性较差6街目前的销售及招商状况都较不理想，从产品形态分析主要有以下一些原因 房地产策划大全房地产策划大全2022-5-3120本次汇报内容
