10月上海松江新桥卖新路商业项目招商定位方案（44页）

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1、LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP新桥卖新路商业项目策划暨招商方案 2011年10月LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP目 录项目区位及商业环境分析1项目定位及招商策略2招商代理合作要点3LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUPPART 1.PART 1.项目区位及商业环境分析新桥镇概况商业环境概况PART 1 宏观分析LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP新桥镇地处上海市西南，松江区东部，东邻闵行区莘庄镇，西接国家级松江工业开发区，是松江区离上海

2、中心城区最近的镇。新桥是上海西南地区的经济重镇，地理位置优越，文化底蕴深厚，经济基础稳固，综合实力强劲，是现代工业与生态文明交融的规模集镇，是上海市郊大地上的一颗璀璨明珠。新桥城镇概况PART 1新桥镇概况新桥镇LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP全镇行政区域平方公里，辖有2个行政村、10个居委会，1个外来人口居住中心管理委员会，总人口万，其中户籍人口万。2010年全镇实现增加值亿元、三业总产值亿元，实现财税收入亿元，其中地方财政收入亿元，农村居民人均可支配收入16195元。新桥城镇概况PART 1新桥镇概况LOS ANGELES COMMERCIAL P

3、ROPERTY GROUP工业强镇地位日趋巩固2010年，全镇实现工业增加值亿元，工业产值208亿元，工业固定资产投入亿元。工业经济占全镇经济的比例达80以上。全镇规模以上工业企业270户，处于上海市郊乡镇前列。亿元产值工业企业38户，工业企业实现利润亿元。新桥经济概况PART 1新桥镇概况LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP外向型经济如日中天历年累计批准外资项目389个，总投资亿美元，合同外资亿美元。2008年全镇外资经济产出155亿元，实现税收亿元。世界著名企业、日红钢板、复盛龙工集团等外资企业在新桥投资落户。新桥经济概况PART 1新桥镇概况LOS

4、ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP民营经济蓬勃发展上海新闵经济园区致力于服务民营经济发展，以其服务周全、管理规范、政策优厚诚招天下客商。2008年全年完成内资招商180户。至2008年底共注册民营企业2356户，其中实体型企业560户，实现销售收入亿元，实现税收亿元。新桥经济概况PART 1新桥镇概况LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP房产经济稳步发展新闵综合园区，地处新桥镇东部，与闵行区相接，规划面积1198公顷，已建成单体别墅3798幢，联体别墅4180余套。以绿洲比华利、浅水湾花园、雅士居、丽水华亭等为代表的高档别墅区

5、吸引了众多来自世界各地的人士入住，成为东南亚规模最大、环境幽雅、设施一流的别墅群之一。 新桥经济概况PART 1新桥镇概况LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP交通快速便捷，已经形成水、陆、空立体交通网络距虹桥国际机场仅16公里，距浦东国际机场50公里。沪杭高速公路（A8）、嘉金高速公路（A5）贯穿镇区，正在改扩建的沪杭高速公路使新桥与市内高架直接相连，市郊铁路客运金山支线、沪杭铁路副线、京沪铁路在镇内设立客运站，交通物流便捷通畅。水上航道有北泖泾河、砖新河等，可保障重吨级船只自由通行。新桥区位交通PART 1新桥镇概况LOS ANGELES COMMERC

6、IAL PROPERTY GROUP新桥镇商业概况新桥镇商业概况新南街新南街 新北街新北街新南街九新公路新北街：形成了一条U形小型商业街，涵盖了日常生活方方面面。 新南街：品牌零售和餐饮为主购物：华联超市，农工商超市等浴场：豪景浴场，惊涛骇浪浴场等银行：农行，建行，上海农商行等餐饮：洞天食府，千岛湖鱼味馆等市场：新桥花卉苗木交易中心新桥商业概况PART 1新桥镇概况结论：知名品牌不多，大众消费为主，商业氛围较浓但都是小型商家居多，不成规模。专业类市场较少利于本项目推广。LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP新桥镇商业概况新桥镇商业概况新南街新南街 新北街新北

7、街新桥商业概况PART 1新桥镇概况本案九新路卖新路新南路新北路新镇路LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP新桥镇商业概况新桥镇商业概况-租金租金新桥商业概况PART 1新桥镇概况新南街商铺位置与房型参差不齐，房东心态的不一致等因素导致租金价格比较混乱，故以上价格只是在主力街上的平均单价。 新桥镇商铺空置率：9%商铺位置平均日租金1F3-5元左右2F3F2-3元左右4F6F1-1.5元左右LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP项目及周边商业状况小结项目及周边商业状况小结居民居民消费水平消费水平新桥居民的整体消费意识强烈,消

8、费欲望较强,追求实惠,尤其是餐饮类消费旺盛.总体来说目前中低层次的消费群体还占有较大比例,经济实力强的人大多选择去浦西市中心购物消费流动人口消费水平：流动人口消费水平：主要为工厂、苗木基地等产业务工人员中档消费水平为主，新桥商业概况PART 1新桥镇概况LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP项目及周边商业状况小结项目及周边商业状况小结商业商业氛围氛围新桥镇区的商业主要集中在新南街段、新北街段及九新公路段；商业业态商业业态目前新桥已有了商场,超市及专卖店等并存的新兴业态,但在规模及市场份额方面,依然以传统的沿街店面为主营业态,新兴业态模式更多的只是在形式上实现

9、了丰富性,尚未真正成熟,依然存在着规模化水平不高,发展不平衡的问题,同时传统商业在规范化,档次,产品内容方面有较大局限,也制约了整体商业的发展,使新桥目前的商业水平仍处于中低档次.新桥商业概况PART 1新桥镇概况LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP项目及周边商业状况小结项目及周边商业状况小结值得注意：值得注意：当地的商铺所面对的消费者仅限于新桥镇范围以内，按照当地的消费习惯，购物娱乐都集中在松江镇上。还有需要注意的是松江新建房屋的空置率比较高。 新桥商业概况PART 1新桥镇概况LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUPP

10、ART 2.PART 2.项目定位及招商策略项目现状分析项目定位及招商策略业态布局建议PART 2 项目定位及策略LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP项目地址：卖新公路2068号总 层：8层分层面积：单层各965-1500平方米左右整体项目：约22000平方米左右（包括主楼8层及副楼8层租赁面积二栋）备 注：以上建筑面积为暂估项目分析基本概况PART 2项目概况LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP 本案为新桥镇当地最大体量商业广场。 标准8层商场办公结构，层高均较高达4米以上，门幅宽敞，进深适度，业态布局无局限性，结构

11、甚为理想。 本案现状为毛坯；项目分析项目现状PART 2项目概况目前由于九新公路卖新路拓宽前夕，项目已经有大半年的时间在外墙改造和相关物件加固工程，副楼正在脚手架，将导致承租户的档次及出价无法拉升。LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP项目案名*商业广场以项目公司名字命名商业广场，具有冠名推广、提升企业知名度的作用。新桥卖新路项目服饰轻纺城突出服饰礼品城专业特点，直击目标消费人群，有看点，有卖点,错位竞争。项目定位项目案名PART 2项目定位LOS ANGELES COMMERCIAL PROPERTY GROUP招商策略SWOT分析PART 2项目招商策略