湖南长沙月湖湾营销策略构想311p

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1、策略策略构想构想板块板块角度角度策略策略构想构想项目项目角度角度品牌品牌角度角度竞争竞争策略策略定位定位策略策略传播传播策略策略项目策略思考模式项目策略思考模式市场市场定位定位形象形象定位定位销售销售执行执行核心问题的界定核心问题的界定目录纲要 Contents板块价值分析1项目定位 2销售执行3板块价值分析1目录纲要 Contents区域板块扫描区域价值分析化解之道区域板块扫描A certain look to base区域价值分析A analysis to base这样的区位价值，可谓特立独行。而我们，将从两个不同的角度去阐述本案的区位价值。热眼看本案冷眼看本案星月城区域特性理解一： 城市

2、的画龙点睛从地图版图中看，我们可以简单地理解为开福区、芙蓉区和星沙的交界。但置身其中，环游四周，我们会惊喜地发现这是城市发展过程中的美丽留白，星城之“眼”。其区域特性在于，月湖湾做好了，等于是连通了大东城与金鹰城的楼市板块，将成为星城楼市的画龙点睛之笔。热眼看本案区域特性之一：城市留白，星城之眼。热眼看本案区域特性理解二：在城市中心，在城市中心，独立特行独立特行月湖湾的区位特征，月湖湾的区位特征，注定它是一个崭新的生活注定它是一个崭新的生活特区，特区，从某种意义上说，月湖湾从某种意义上说，月湖湾只属于它自己只属于它自己它是一个开创长沙新生活它是一个开创长沙新生活的全新板块的全新板块政府对本案所

3、政府对本案所处板块尚无明处板块尚无明确规划披露确规划披露板块内关联项目尚板块内关联项目尚未正式启动未正式启动估计处于捂地阶段估计处于捂地阶段板块认知板块认知度不高度不高缺乏板块缺乏板块联动效应联动效应板块现状板块现状环境较差环境较差万家丽大桥正万家丽大桥正在建设，周遍在建设，周遍路网尚未成熟路网尚未成熟目前板块整体启动时机目前板块整体启动时机尚未成熟尚未成熟但是项目的进展但是项目的进展却需要我们运用特殊方法却需要我们运用特殊方法提前催熟板块提前催熟板块冷眼看本案区域特性理解一：未成熟、待开发项目位处芙蓉区、星沙、开福区的交界处，项目位处芙蓉区、星沙、开福区的交界处，虽然未来发展前景看好，但是政

4、策方面的虽然未来发展前景看好，但是政策方面的利好很难在未来利好很难在未来1-21-2年内显现。年内显现。目前印象还是仓库、煤厂等厂房区目前印象还是仓库、煤厂等厂房区并且项目周边还是秩序遭乱的泊口并且项目周边还是秩序遭乱的泊口前景展望和现状条件差距悬殊前景展望和现状条件差距悬殊项目周边大环境现状项目周边大环境现状不利于价值表现和体验营销不利于价值表现和体验营销且改造成本非常巨大且改造成本非常巨大冷眼看本案区域特性理解二：目前综合现状缺乏想象力目前综合现状缺乏想象力交通边缘交通边缘环境边缘环境边缘价格边缘价格边缘配套配套边缘边缘本案区域价值边缘化的深入研究相邻板块价值定位分析中国农业银行长沙芙蓉农

5、村合作银行农业银行湖南省教育厅新华电脑学院长沙市商业银行中国建设银行马王堆医院湖南省社会主义学院天天快乐超市中国银行双新小学湖南省中华文化学院万千超市阳光药房通程电器随着近二年楼市的发展，本板块的生活配套已比较成熟，在本区域内的衣食住行已经得到基本解决。同时区域内的学校配套相对于其它的区域来说也是相当完善的。马王堆中学养天和药房汉城农贸市场长沙金沙电度表长沙大学洪山小学洪山桥派出所洪山正骨医院养天和大药房长沙大学邮政代办点万佳惠超市世界之窗海底世界湖南广播电视影视集团楚仁堂大药房长沙方园蓄电池总汇西湖楼金鹰卡通幼儿园长沙市中大汽车配件有限公司经过一段时间的发展,本板块已经逐渐完善.学校，金融机

6、构，医疗机构，治安，应有尽有。同时我们不难看出，其后续的发展势必进一步提升其商住两用环境上的品质。长沙佳辉高尔夫俱乐部麦德龙超市湖南丽臣实验有限公司湖南矿用橡胶有限责任公司四方诚信汽修国防科技技术大学湖南华威公司欣欣超市英格莱洗衣店南方航空长沙美术学校该板块的生活配套相当滞后,没有较大金融服务部门与医疗机构与之匹配。一个高尔夫俱乐部也仅为上流人士提供休闲场所。唯一的亮点，二大超市也分布不均匀。（集中于该板块偏北）东东二二环环万万家家丽丽 路路营营 盘盘 东东 路路远远 大大一一路路805701603801902127126103502110114802 703158122912501本板块几条

7、主道路，呈“井”字。交通路线发达却不分布不均匀。其中远大路，东二环上有若干公交路线，而万家丽路目前只有三条公交路线。营盘东路上暂时没有公交路线。京京珠珠高高速速万万家家丽丽北北路路开开元元中中路路三三一一大大道道501136本板块处于城乡交接处，公交线路发展缓慢，开元中路和万家丽北路在这一段没有一条公交线路；而三一大道，也仅有二线公交。东东二二环环车车站站北北路路东东风风路路芙芙蓉蓉路路三三一一大大道道901132115603801603805133805本板块相对来说比较偏远。三一大道横贯芙蓉路，东风路，车站北路与东二环。其中，以三一路和东二环为主，交通路线较为发达，而芙蓉路，东风路与车站北

8、路上，无公交车。金鹰城生活配套交通条件板块定位四方坪生活配套交通条件板块定位马王堆生活配套交通条件板块定位较成熟发展中媒体新兴制造业较成熟较成熟城市次中心不成熟较成熟高新科技发展中新兴板块（郊县）城市次中心板块发展中新兴板块（中心边缘）板块描述资金吸引力 政策吸引力地缘良性影响力与之相邻的利好程度新兴板块 中心板块 次中心板块 二线城市板块吸引力模型政策及资金导向将使本案处于不利的“真空”状态，边缘化效应如不因势利导，则会成为现实。消除边缘化消除边缘化价值最大化价值最大化劣势劣势优势优势边缘性特征越多，证边缘性特征越多，证明本案与价值的关联明本案与价值的关联度越高度越高想象和现实之间的距想象和

9、现实之间的距离消除是价值创造的离消除是价值创造的核心核心现状条件越差，价值现状条件越差，价值想像和塑造的空间就想像和塑造的空间就越大越大是否能够抓住机遇创是否能够抓住机遇创造奇迹造奇迹是我们接下来讨论的是我们接下来讨论的核心核心逆向思维的结果逆向思维的结果化解之道A way out边缘化消除策略一：善加利用万家丽大桥全线贯通的事件边缘化消除策略一：善加利用万家丽大桥全线贯通的事件3KM3KM万家丽大桥的拉通，将使月湖湾与马王堆的距离缩短到三公里以内。与目前较为成熟的人民东板块的车程也缩短到15分钟之内。万家丽大桥的拉通对于本案的区域价值的再塑造有着关键性作用，在本案板块价值的定位过程中，需要将

10、此点利好放大。边缘化消除策略二：营造一个只属于月湖湾的板块理念边缘化消除策略二：营造一个只属于月湖湾的板块理念$”Unsure”Hesitant”Successful”Hopeless”Drowning”Struggling失败的跟随策略市场市场预期预期项目策略项目策略无原则跟随策略迷茫的跟随策略成功的跟随策略有特点的领导策略成功的领导策略市场的跟随者永远无法获得与领导者相等的市场收益。拥有一个只属于自己的板块概念将极大的帮助发展商获得更为丰厚的市场收益。板块定位方向思考板块定位方向思考发现一发现一板块定位方向思考板块定位方向思考发现二发现二板块定位方向思考板块定位方向思考发现三发现三月湖+浏

11、阳河=一座城市的向往板块定位方向思考板块定位方向思考关键词梳理：月湖关键词梳理：月湖 滨江滨江 北城之眼北城之眼 星城绿肺星城绿肺这是城市发展进程中为数不多的保留地，是一个被遗忘的美丽留白，更是一个即将崛起的黄金区位。板块价值定位：月湖滨江板块，资源复合型项目。目录纲要 Contents长沙房地产环境分析区域竞争市场分析市场分析2长沙房地产环境分析An analysis of Changshas real-estate 让我们一起剖析造成长沙房价开始起飞的深层次原因除经济增长之外的原因 外来地产大鳄齐聚长沙市场，雄厚的资本使得长沙楼市一片繁荣。但是资外来地产大鳄齐聚长沙市场，雄厚的资本使得长沙