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1、第一章总论1.1 项目简介1.项目名称：*建设项目2.项目建设单位：*3. 项目负责人：4. 项目建设地点*位于省县行政文化中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜路，占地面积 45 亩。5. 项目建设容和建设规模：*按四星级标准设计，共有客房 238 套，贵宾房 5 套，主楼 16 层，总高 72.5 米，裙房 3 层，高 19.2 米，另有 5 幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积 36006m2。地下一层建筑面积 1270m2。6. 投资估算及筹措资金总投资 18300 万元，其中：建设投资 17900 万元，铺底流动资金 50 万元，建设期利息 350 万元。本项目资金筹措按以下
2、方式进行： 项目单位自筹 8300 万元；融资 10000 万元。7. 可行性研究报告编制单位：市工程咨询公司1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与围1.2.1 编制依据1. 中华人民国城市规划法2. 城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）3. 县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要4. 县土地利用总体规划和县其他有关专项规划5.县城市总体规划（20042020 年）6. 国家计委建设项目可行性研究报告容及深度的规定7. 其他相关的政策法规和技术规划8.*建设项目提供的相关资料1.2.2 指导思想1. 充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计， 突出经济、先进、实
3、用、美观、舒适和多功能性。2. 项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国外商贸易交流、文化交流做出贡献。3. 项目建设是按照县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。1.2.3 可行性研究报告编制的围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及
4、建设条件3. 建设规模与建设容4. 工程技术方案5. 公用工程和辅助设施6. 环保、节能、安全与消防7. 项目实施计划8. 组织机构与人力资源配置9. 投资估算和资金筹措10. 效益分析11. 结论与建议1.3 项目建设单位简介*由实力浙商投资，公司成立于 2006 年，注册资本3000 万元，现有员工 20 余人，并于 2007 年投资成立控股公司天虹置业有限公司，公司注册资本 2000 万元。公司在县投资在建项目有南湖大酒店、南湖小区（暂定名），拟建项目有皖南汽车交易市场（暂定名），目前公司以房地产开发经营为龙头，凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产
5、品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展"酒店、房产、商贸"三大板块。“日出江花红胜火”，长江之畔的县正蓬勃发展，大酒店有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑"百年大计"的重担，致力于为县城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为最优秀的的酒店业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。1.4 研究的主要结论与建议1.4.1 主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资1830
6、0 万元其中：1、固定资产投资18250 万元建设期利息 350 万元2、铺底流动资金50 万元正常年份销售收入5340.7 万元正常年正常年份总成本3005.8 万元正常年利润总额2326.4 万元正常年所得税581.6 万元正常年税后利润1744.8 万元正常年部收益率（）11.6%税后财务净现值（万元）1299.6税后静态投资回收期（年）7.9含建设期 1 年动态投资回收期（年）10.7含建设期 1 年投资利润率（）10.8%投资利税率（）11.0%盈亏平衡点（产量）70.5%第二章项目建设背景与建设必要性2.1 项目建设背景2.1.1 县简介县位于省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西
7、汉元丰二年（公元前 109 年）置县，至今已有 2100 余年历史。县境东南邻市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻市，处于省“沿边”（沿、）、 “沿江”（沿长江）发展战略的结合点。县历史历史悠久，当代考古证明，早在四五千年前，这里应居住着皋夷人、山越人。春秋时，作为聚落邑地见于史册，名为“鸠兹”，西汉元封二年（前109），汉武帝彻改鄣郡为丹阳郡，领县十七，其中有县。县“东控勾吴，南连荆楚”，“切近，地接姑熟”，“扼中江之险”，历来为兵家必争之地。境现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示点。
8、县现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红、花桥等 6 个镇 124 个村15 个社区，总面积 730 平方公里，人口 38.3 万人。自 2002 年起， 县域综合经济实力连续 6 年位居省经济“十强县”行列。2007 年全县实现地区生产总值 47.4 亿元，不含基金财政收入 5.33 亿元，农民人均纯收入 5382 元。全县三次产业结构为19.552.228.3。农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深加工等四大优势产业。省重点开发区机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极
9、和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。县素称“鱼米之乡”。属亚热带季风性气候，四季 宜人，物产丰富，是米市的重要粮仓。盛产粮、油、烟、棉、桑蚕、茶、蔬菜和多种瓜果等。“鸠兹牌”系列大米连 续荣获全国农业博览会金奖； 长江鲥鱼、刀鱼、河鳜鱼、大闸蟹饮誉中外。县区位优越，交通便捷。皖赣、宁铜铁路穿境而过；航空有碌口机场、骆岗机场、机场、机场,县城湾沚距骆岗机场、禄口机场仅两小时车程。青弋江、水、漳 河直通黄金水道长江，县城湾沚镇距朱家桥外贸码头仅 40 公里。104 省道与 205 国道在县境西面交会，芜宣高速（）、芜马高速（马）已建成通车，铜南宣高速（南陵）、芜雁高速（高淳）即将
10、开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了县到江浙地区的 3 小时高速公路网络。近年来，县着力推进城市化进程，按照建成市副中心城市的目标， 县城围绕“东扩南进”思路，加快城南新区和东湖公园开发建设，争取用三年左右时间，建成城南新区，同时，有序改造老城区。目前， 全县城镇化率达 34%以上。在县“十一五”规划中，规划建设以行政广场、文教园为中心的南部行政文化区、以机械工业园为核心的东部工业区、以青弋江滨江景观为重点的商贸居住区，精心打造高品位、多功能的现代化城区。为此，*拟开发建设*项目，以满足湾沚及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。2.1
11、.2 本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均 9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国旅游业总收入占各国国生产总值的比重已达 11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至 1998 年末，我国旅游业收入 3237.21 亿元，占国生产总值的4.3%，1995-1998 年年均增长率 20%，是同期GDP 增长率的 2 倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21 世纪，随着经济、科技的发展，人民生活
12、水平的提高， 旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提 高。地处东部沿海发达地区与长江流域的陆地带的结合部，腹地广阔， 水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设中西部的战略实施，市将成为信息、资金、技术、商品从东部沿海向中西部传递的前沿地带，并正成为皖江的商贸中心，沿江经济走廊已初具规模。以为轴心的皖江区域拥有国家级风景名胜区 3 处，省级风景名胜区 20 处； 国家级自
13、然保护区 4 处，省级自然保护区7 处；省级历史文化名城7个，省级历史文化保护区 5 处；国家和省级森林公园 22 个，以及多处国家级文物保护单位，数十处省级文物保护单位和省级重点寺庙， 旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是省重要的旅游区域。所有这些给大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。结合县市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目，并通过
14、高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2 项目建设必要性2.2.1 建设*是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求， 在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的
15、经济增长点，2000 年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到 39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003 年我国人均GDP 首次突破 1000 美元，旅游休闲进入了一个急剧扩期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。*的建设，不仅完善县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动第三产业的发展。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地、九
16、华山、齐云山、太平湖的重要门户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强在省的经济增长极功能。鉴于县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设*具有客观必要性。2.2.2 本项目建设是机械工业园发展的需要机械工业园创建于 2001 年，经过 4 年左右的发展，已累计完成基础设施建设投资 6.2 亿元，建成“六通一平”面积 24.86 平方公里。累计引进入园企业 697 家，项目总投资 442 亿元，初步形成了以机械加工制造为主的产业集群。目前，45 平方公里的机械工业园东扩计划已经初具规模，发展将进一步加快。预计到 2010 年，园区就业人口将达到 35 万人。随着机械工业
17、园的发展，对配套服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了满足机械工业园发展的需要，规划建设配套服务区，提升机械工业园的配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。2.2.3 本项目建设是城市副中心建设的需要 “十一五”期间，是县经济黄金发展期，到 2010 年，地区生产总值达到 106 亿元，年均增长 24；工业销售收入 150 亿元，年均增长 19；财政总收入 10 亿元，年均增长 20；固定资产投资 71 亿元，年均增长 26。市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要提出，、繁昌、南陵三县按照市域副中心城市要
18、求，加快基础设施建设，建成区面积分别扩大到 15 平方公里，人口 15 万人。县城需要快速扩，建成区面积将由现在的 8 平方公里扩大到 15 平方公里。从县城周边的地理条件看，向北是水网地区，地形复杂，不适宜用于城市建设用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通很难组织。向东发展、向南扩，是县城发展的唯一选择。*位于县行政文化中心，层高 16 米，工程竣工后将成为县城南新区标志性建筑，为县构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。第三章市场分析与预测3.1市旅游市场简析位于东部、濒临长江，脉连、九华山，素为“皖南的门户”。历史悠久，春秋时代为吴国的鸠鹚邑，作为县名始于公元前 109 年，距今已有 2000
19、多年历史。境有 240 万年前亚欧人类活动遗址“人字洞”、全国重点文物保护单位-中国青铜文化发祥地“大工山古铜冶遗址”、全国重点寺庙“广济寺”、中国第一座城隍庙遗址等名胜古迹。为国家级开放城市、国家对外籍轮开放港口城市和中国优秀旅游城市，拥有国家级经济技术开发区、出口加工区。商业鼎盛，经济发达。宋代即被誉为“长江巨埠、皖之中坚”， 明清又以“市声如潮、百物翔集”著称。近代是全国四大米市之首， 晚清时被辟为对外通商口岸，是长江下游地区近代工业的发祥地之 一。交通便捷，是华东水陆交通枢纽。航空运输、铁路干线、长江水运、高速公路构成了以为枢纽的立体交通网络。长江大桥的建成，更提升了作为全国重要的交通
20、枢纽地位。襟江带河，风光宜人。市区路商业步行街环境优美，鸠兹广场现代时尚，广济寺恢弘典雅，赭山翠黛环抱，镜湖水波粼粼。湖光山色， 交相辉映，江城入画，美不胜收。旅游商品品种繁多，获得国优、部优和省优著名产品及名特产品 40 多种。其中，铁画具有三百多年历史，为“中华一绝”；恒春国药店是百年老店，药品闻名全国和东南亚；“傻子瓜子”，富有浓厚的传奇色彩；奇瑞轿车，被誉为中国汽车行业的一匹黑马。由省人民政府、中国旅游协会、中国贸促会、中国商业联合会、中国轻工业联合会共同举办，市人民政府、省旅游局、省贸促会共同承办的中国（）国际旅游商品博览交易会自 2000 年以来连续成功地举办了五届。在 2003
21、年获得“中国旅游知名品牌”的殊荣，已被定为例会。参展参会客商遍及全国各省、市、自治区，20 多个国家与港、澳、台。每届会展期间，会展中心平均人流量达 15 万多人次， 是迄今为止全国同类交易会中档次最高、规模最大的专业性会展。市委、市政府十分重视旅游事业。自“九五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。全年接待国外各类游客549.82 万人次，比上年增长 9.6%，其中，接待国游客 548 万人次， 增长 9.6%。全年实现旅游业总收入 35.65 亿元，比上年增长 15.0%， 其中，旅游创汇收入 2460 万美元，增长
22、 11.8%。目前，全市公交运营线路长度 761.5 公里，车辆 718 辆，拥有 4000 辆出租车。全市共有旅行社 37 家，星级饭店 20 家，拥有AA 级及以上旅游景区 5 处。3.2 市星级酒店市场简析3.2.1 市酒店一览表市星级酒店一览表序号酒店名称星级人数(万人（元/间/天）（）次)1海螺国际大酒店四星5809020.82汉爵阳明四星5809019.23铁山宾馆四星5808016.54国信大酒店四星5807015.85沃尔特大酒店四星5806012.26花园酒店三星480508.47希亚德大酒店三星480606.28鑫海洋大酒店三星480405.89新南港大酒店三星480506
23、.510奥顿酒店三星480605.611东湖大酒店三星480506.212明远宾馆二星280604.813海员楼宾馆二星280405.214东亚大酒店二星280403.416金山宾馆二星280403.817金傻子大厦二星280504.618繁阳宾馆二星280403.719天源宾馆二星280503.620龙津宾馆二星280402.510新环宾馆合计二星280137.1402.2客房平均价格出租率年平均接待3.2.2 市星级酒店业发展总体趋势简析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。四
24、是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。3.3 项目周边市场环境分析3.3.1 区域特点1. 本项目建于位于省县行政文化中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜路。境现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示点。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，这也是旅客数量的一个保障。3.3.2 市场分析1. 通过对市星级酒店
25、市场分析，海螺国际大酒店、汉爵阳明、铁山宾馆等四星级酒店均在市，对本项目影响不大，县境只有一家三星级东湖大酒店，远远不能满足容易增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。2. 随着县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩 大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3. 机械工业园创建于 2001 年，经过 4 年左右的发展，累计引进入园企业 697 家，预计到 2010 年，园区就业人口将达到 35 万人。区没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随
26、着中国加入WTO并且企业的业务围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议） 对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.4 本章小结1. 由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。2. 目前，项目所处围的没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为城南新区酒店中的"明星和龙头"企业。3. 项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间
27、。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4. 伴随着融入长三角，县的经济地位、区位优势也必将加强，国际、国商务活动的日益频繁，以及国际、国旅游业的持续发展将推动酒店业的持续繁荣、兴旺。第四章项目建设条件分析和需求分析4.1 项目建设条件分析4.1.1 县域概述县位于省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前 109 年）置县。县境东南邻市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻市，处于省“沿边”（沿、）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红、花桥等 6 个镇124 个村
28、15 个社区，总面积 730 平方公里，人口 38.2 万人。自 2002 年起，县域综合经济实力连续 5 年位居省经济“十强县”行列。4.1.2 县域自然条件1.气候条件。县地处省的东部，市的东南部。东与马市当涂县接壤，南同市毗邻，西与南陵县相连。属亚热带湿润季风气候。光照充足，雨量充沛， 四季分明。年平均气温 15-16 摄氏度，无霜期每年达 243 天。年平均降雨量 1200 毫米，雨量分别比较均匀。日照时数 2000 小时左右，8 月份最多，1、2 月份最少。年平均风速 3.3 米/秒，风向季节性变化不明显。2.地质条件。县城区域属于冲击平原地区，地形有一定起伏，地形标高5.8 25
29、米之间。西部属青弋江河漫滩，工程地质条件较差，且多为蔬菜种植用地，在城市建设用地评价中属二类建设用地，此类用地面积比较小。东部地区属河谷平原地形，有一定的比降，谷地由砾石砂质河细粉砂、亚砂土物质组成，工程地质条件好，在城市建设用地评价中属一类建设用地，此类用地面积比较大。4.2 县域经济基础分析2007 年全县实现地区生产总值 47.4 亿元，不含基金财政收入5.33 亿元， 农民人均纯收入 5382 元。全县三次产业结构为19.552.228.3。农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器
30、包装、农副产品深加工等四大优势产业。省重点开发区机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。省重点开发区机械工业开发区成为全县工业经济发展新的 增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。境现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示点。4.3 发展优势1. 区位优势县位于皖南北部，地处皖江城镇带上，是马芜宣经济核心区的重要组成部分。北接市区，西邻市，为两大城市之间的重要节点。随着皖江城镇带建设步伐的加快和区域协调功能的加强，县城可主
31、动接受两大城市的辐射，做大做强城镇经济。2. 交通优势县交通发达。境青弋江直通黄金水道长江，皖赣铁路穿越县城， 104 省道与 205 国道在县境西面交会，芜宣高速（）、芜马高速（马）已建成通车，铜南宣高速（南陵）、芜雁高速（高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了县到江浙地区的 2 小时高速公路网络。县城湾沚距骆岗机场、禄口机场仅两小时车程。3. 其他资源优势县城工业企业发展基础良好，现已形成以机械制造、建筑材料、木器包装、粮油食品加工等主导产业。经济发展水平、速度高于市辖三县的平均水平，具有较好的产业发展基础。第五章建设容与规模5.1 建设容与规模*位
32、于省县行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临芜路，占地面积 30000 平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房 238 套，主楼 16 层，总高 72.5 米，裙房 3 层，高 19.2 米，另有 5 幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积 1270 m2 。主要技术经济指标如下：总用地面积：30000m2总建筑面积：地上：36006 m2地下：1270 m2 其中酒店：地上：31683 m2地下：1270 m2贵宾楼：2160 m2（每幢 432 m2 共 5 幢） 商务楼：2208 m2建筑密度： 24% 容积率：1.2 绿地率： 30%序号项
33、目名称建筑面积(m2)备注一地上建筑面积316381底层53541.1酒店大堂7801.2大堂吧2571.3自助餐厅452厨房 173m21.4商店361.5风味餐厅354厨房 75m2机动车停车数： 100 辆详细技术指标：11 间(面积 1629m2)2 间3 间18 间(面积 22151m2)4 间厨房 98m2300 人300 人31 间(面积 19162m2)14 间(面积 32235m2)1.6KTV4771.7 棋牌室1.8 行房181.9机房321.10网络机房381.11前台办公311.12商务中心181.13办公641.14变配电间2121.15消防中心及安保 BA691.
34、16冷库1911.17采购部251.18收货271.19营销部461.20公关部美工室372夹层24372.1KTV 包房10832.2办公室1622.3培训中心862.4职工餐厅1132.5男更衣室1462.6女更衣室1722.7 布草间2.8 瓷器银器库672.9干货库422.10面包房452.11花房112.12ARTS 工作室212.13总库房1582.14库房892.15工程部1163二层43773.1带洗手间餐厅包房32173.2宴会厅5483.3厨房5473.4备餐654三层28684.1会议间9924.2总经理办公室1344.3财务室1484.4酒店经理办公室445四层1485
35、5.1游泳池5115.2健身房3366五层12676.1男子 SPA 会所5346.2女子 SPA 会所3967六至十五层126701267m2/层7.1标准间220 间7.2套间10 套8十六层11808.1商务客房8 套8.2行政酒廊1788.3会议室42小计36006二地下建筑面积12701水泵房2902柴油发动机组643锅炉房1624冷冻机房2185热交换机房96合计37276(一+二)5.2经营容1. 客房服务（为国际、国的个人或团体提供高档次的客房服务） 为短期国际、国游客服务（标准客房）。 为短期国际、国商务服务（标准客房）。 为短期国际、国政务人员服务（标准客房）。 为短期国际
36、、国事务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国政要服务（高级套房）。为长期国际、国政要服务（高级套房）。 为国际、国机构办公用房服务（写字间）。2.会议、展览与展示服务为国际、国不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。 为商务会议服务。为技术会议服务。 为学术会议服务。 为政务会议服务。 为新闻发展会服务。 为展览与展示服务。3、商业服务为住店客人及机构提供一体化的购销服务。为过往客人及机构提供精品购销服务。经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4.餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务。 为过往
37、客户提供特色性餐饮服务。 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。5.娱乐服务 为住店客户提供一体化娱乐服务。为过往客户提供大众化娱乐服务。经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。6.其他服务 美容、美发服务。 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。 停车服务 邮政服务金融服务交通服务 旅游代理第六章工程设计方案6.1 设计依据1. 原有总体布置和国际大酒店有限公司设计要求。2. 规划用地红线图。3. 国家和地方颁发的有关规、和标准。6.2 工程概
38、况*位于省县行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临芜路，占地面积 30000 平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房 238 套，主楼 16 层，总高 72.5 米，裙房 3 层，高 19.2 米，另有 5 幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积 1270 m2 。6.3 建筑设计6.3.1 总体布局与环境设计南湖国际大酒店位于县新的行政文化中心的南端，南面隔湖滨路正对优美的南湖，东临芜路，在基地的东南角有规划的公共绿地，环境优美，交通方便，是建造高档酒店的理想位置。整个项目包括一幢16 层的四星级酒店、五幢 3 层的贵宾楼和一幢 3 层商务楼。根
39、据原有总体布置要求，沿芜路布置商务楼，酒店靠基地北面居中布置，5 幢贵宾楼放在南面。在基地的西北角留有将来发展的用地。酒店沿芜路和湖滨路都设有单向6m 宽的出入车道，中间用5m 宽的绿化带分隔， 这一道路形式与转角的绿地（靠酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。5 幢贵宾楼错位布置，使得每幢楼都能看到南湖景色。总体布置了一片标准网球场作为酒店配套，在酒店的东西侧布置了大型的停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。东南转角公共绿地结合总
40、体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地， 与大酒店形成一个统一的整体。6.3.2 单体设计1.酒店酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为 31638 平方米，共布置238 套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA 会所、KIV、棋牌室等休闲设施。酒店主楼六至十五层为客房标准层，核心筒布置有四台客梯（1.35 吨），另有一台服务电梯（兼消防电梯），每个标准层共有 20个单间和 1 个套房，十六层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还有8 个商务客房。所有南面客房部都有阳台，在此可眺望优美的南湖风光。2. 贵宾
41、楼贵宾楼总建筑面积 2160 平方米，每幢都有 5 个带独立卫生间的客房，并有宽敞的客厅、餐厅，三层还有一个带南北大露台的活动室， 客人在此可眺望南湖风景，每幢楼都有两个车位。3. 商务楼商务楼总建筑面积 2208 平方米，底层是售楼处，在背面还有公共的厕所。二、三层是办公用房，在南面设计成圆形，避免了对酒店入口空间的遮挡。6.4 结构设计6.4.1 设计荷载使用荷载：根据使用功能按规确定主要使用活载标准值如下： 1.使用荷载：上人屋面2.0KN/m2非上人屋面0.5KN/m2办公室及客房2.0KN/m2商场3.5KN/m2厨房、空调机房、餐饮4.0KN/m2走道、楼梯、厕所2.5KN/m2消
42、防疏散楼梯2.5KN/m2库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2.风荷载基本风压值为 0.4 KN/m2，基本雪压值为 0.4 KN/m2。地面粗糙度类别B 类3. 地震作用丙类建筑，设房烈度 6 度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35s累场地土。水平地震加速度0.05g。4. 抗震等级：主楼采用框架剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。裙房采用框架结构体系框架抗震等级为四级。贵宾楼采用框架结构体系框架抗震等级为四 级。6.4.2 上部结构1. 据建筑平面布置，按建筑抗震设计规要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度 120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济
43、合理。2. 根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。3. 裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。6.4.3 材料混凝土：主楼：C40，C0，其他均为 C30。垫层为 100 厚 C10 混凝土。钢筋：HPB235、HRB335。钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。6.5 辅助工程6.5.1 给排水工程1.水源由城市给水管网直接接入，经过 DN200 给水管二根以供本工程室、外生活、消防用水。酒店生活进水管为 DN150。在总体上设置 DN150 水表一只，DN200 消防水表一只。2. 用水量表序号用水名称用水量标准1客房400L/人
44、3;日2职工100L/人·次3SPA、健身150L/人·次4冷却塔补充水按冷却循环水量 1.5%5车库冲洗3L/m3·日6锅炉补充水7绿化浇洒2L/m3·日8餐饮100L/人·次9未预见水量按最高日用水量 10%本建筑最高日用水量估为：950 m3/日。3. 给水系统酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过 350Kpa。顶层水压不足
45、区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直接接入。4.排水（1） 污废水最高日排水量约为 500m3/d。（2） 酒店室排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。（3） 室外排水采用雨、水分流制，室排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按市暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3 年。6.5.2 电气工程1. 负荷等级与供电电源本工程酒店为四星级标准酒店属一类高
46、层建筑，按一级负荷要求供电；商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按三级负荷要求供电。本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷， 其余均为三级负荷。根据当地供电情况，引入一路 10KV 独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。2.负荷估
47、算酒店地上部分按 100W/m2 计算电容量，地下部分按 35W/m2 计算电容量，考虑需要系数 0.68，功率因数补偿达到 0.9 等因素。商务中心电安装容量按 160KW 计，需要系数按 0.7 考虑；每幢贵宾楼电安装容量按 20KW 计，需要系数按 0.7 考虑。酒店计算有功功率：2181KW商务中心计算有功功率：112KW 贵宾楼计算有功功率：70KW总计算有功功率：2363KW 总计算视在功率：2626KVA选用变压器 2×1600KVA，容量为 3200KVA，负荷率 82.1%。应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的 30%考虑，按 800KW 设置。3. 防雷接地本工
48、程地处地区，酒店按二类防雷建筑物考虑，商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于 1 欧姆。4. 保安及接地措施低压保护系统采用“TN- S”接零保护系统。一般插座贿赂均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。5. 电信工程酒店建立 800 门程控用户交换机房，机房设在酒店一层主机房， 机
49、房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2 个 2 兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用 50 欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，商务中心设置 100 门容量的程控用户交换机。酒电组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。6.5.3 暖通工程1. 按全空调设计，其参数：室外设计参数：夏季干球温度 35，夏季湿球温度 28.2，夏季风速 2.3M/S，冬季干球温度-5。室设计参数大堂、商
50、场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度 26-28， 相对湿度<70%，冬季温度 20-22，相对湿度>30%，新风 2050M3/PH。2. 通风换气次数地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为 6 次/h，送风为 5 次/h，晚上送、排风量各减半，厨房 40 次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为 10 次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为 6 次/h，送风为 5 次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣
51、房 20 次/h，厨房 35 次/h， 职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为 10 次/h，制冷机房、热交换站、库房等为 5 次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味， 厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。3. 空调冷热源冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为 32908 平方米，空调建筑面积约为 31638 平方米。总冷负荷约为 4200KW，冷指标为 133W/m2。总热负荷约为 2050KW，热指标为 65W/m2。4.冷、热源根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求，本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小机
52、组搭配。其中一台 850UTR（2989KW）水冷离心式冷水机组，一台350（1231KW）水冷螺杆式冷水机组，机器总冷负荷 4220KW。第七章环境影响分析7.1 周边环境现状*位于省县行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临芜路，地块优势明显。地块近似正方形， 地势平坦，用地周围自然景观良好。由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。7.2 环境影响分析7.2.1 项目施工期间的主要环境问题1.空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油
53、漆废气等。2. 废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3. 固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4. 噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。7.2.2 项目运营期间的主要环境问题1.空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区域汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2. 废水项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。3. 固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。4. 噪
54、声项目运营期间噪声主要来自区域机器设备噪音及车辆交通噪声等。7.3 环境保护措施及治理效果容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物扬尘、汽车建筑材料、车辆尾气等(1) 合理设置粉尘建筑材料的堆。（2） 采用商品水泥，尽量少用干水泥。（3） 运输道路及时清扫、冲洗。（4） 每日定期洒水，防止浮沉。（5） 减少车辆在场区的停留时间（6） 安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土CODBOD5由市政管网收集，经县污水处理厂集污水经处理后达中处理标排放，对受纳水7.3.1 施工期环境污染防治措施及预期治理效果冲洗水SS建筑垃圾、固体废弃物工地
55、、建筑工人生活垃圾运输车辆、机械噪声噪声设备建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱，由环卫部门统一处理。车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等体伊通河环境影响较小减少二次污染区域噪声达标7.3.2 运营期环境污染防治措施及预期治理效果容排放源污染物名称防治措施预期治理效果类型(1) 在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。汽车尾气，主(2)汽车尾气排气管安装净化装置，大气污染物车辆、厨房要成分：SO2、以消除汽车尾气对环境的影响。NOx、CmHn(3)严格执行国家有关规定，使用高厨房油烟质量、高效率烷值汽
56、油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。（4） 排油烟机COD由市政管网收集，经抚州市北郊污对大气环境影响甚微污水经处理后水质达到城市污水三级水污染物生活污水、雨水固体废弃物宾馆BOD5SS装修垃圾、生活垃圾水处理厂集中处理定期由环卫部门统一回收集中清运标准后排放，对受纳水体伊通河环境影响较小防止二次污染来往车辆、供水噪声设备等噪声来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设（80-90dB）备，作封闭隔音处理等区域噪声达标生态保护措施及预期效果：在场区周围及区空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。第八章 节 能8.1 设计依据1. 公共建筑节能设计标准2. 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准3.
57、民用建筑热工设计规4. 旅游旅馆空调及热工节能设计标准8.2 节能措施8.2.1 建筑专业1. 屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材， 传热系数为Km0.7；2. 外墙在石材幕墙铁保温板，传热系数为Km1.0；3. 底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km1.0；4. 地面地下室外墙热阻限值1.2；5. 外窗的气密性等级，气密性不低于级。6. 外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数K 及遮阳系数 SC 符合规规定要求。8.2.2 设备专业1. 热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；2. 公共卫生间卫生洁具采用节水型及部分光电控制以
58、节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；3. 热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；4. 酒店设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；5. 过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；6. 对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；7. 加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；8. 加强能量的有效利用，以节约用电量；9. 变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；10. 照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；11. 照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；12. 所有电机选用Y 型节能型高效率电机；13. 水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；14. 采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；第九章消防与安全卫生9.1 消防1. 消防给水
