江苏物业管理条例

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1、2022-6-11江苏省物业管理条例江苏省物业管理条例（20122012） 学习与报告学习与报告22022-6-1 历经三次制定、修正、修订 n第一次，第一次，2000年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务 委员会第二十次会议通过，自2001年3月1日起施行。n第二次，第二次，根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会 常务委员会第六次会议关于修改江苏省物业管理条 例的决定修正。n第三次，第三次，2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常 务委员会第三十一次会议修订），自2013年5月1日起施行。32022-6-1n本次条例修订后，共分八章、九十三条、16009字。 在篇章

2、结构、内容等方面，较原条例基本为“颠覆” 性重新起草。42022-6-1 一.立法思想源于对实践的判断n（一）物业管理活动与人民群众生活与工作朝夕相处，密（一）物业管理活动与人民群众生活与工作朝夕相处，密 切相关。切相关。 n物业持续大量供给，为物业管理活动提供广阔市场。 n（二）全省存在城乡差别、地区经济、社会管理、行业规（二）全省存在城乡差别、地区经济、社会管理、行业规 范与发展等不平衡，且处于深刻变革中。范与发展等不平衡，且处于深刻变革中。 1.现行制度理论设计与实践存在较大差距。 2.物业管理市场定位与行业发展面临转型调整。 52022-6-1n3.物业管理先决条件不足。 n4.专项维

3、修资金制度基本建立与管理实操不足。 n5.旧住宅区落实长效管理困难。 62022-6-1 二.立法指导思想共识n（一）江苏的物业管理，仍处于发展的初级阶段。（一）江苏的物业管理，仍处于发展的初级阶段。 n（二）原（二）原条例条例已不适应形势发展，应当重新修订。属已不适应形势发展，应当重新修订。属 民生立法。民生立法。 n（三）（三）条例条例修订面临新形势、新实践、新任务。修订面临新形势、新实践、新任务。 n（四）社会实践永无止境，立法须与时俱进，把握方向，（四）社会实践永无止境，立法须与时俱进，把握方向， 遵循规律，传承与创新。遵循规律，传承与创新。 n（五）坚持发展。以解决当前热点、难点问题

4、为突破，兼（五）坚持发展。以解决当前热点、难点问题为突破，兼 顾全省发展不平衡。顾全省发展不平衡。 72022-6-1n共识的指导思想概括为：共识的指导思想概括为： 坚持发展，总结借鉴 民生优先，协调利益 平衡关系，保护弱者82022-6-1 三.立法程序的价值取向n2010年下半年，省人大常委会决定将条例修订列入 2011年-2012年立法计划。n民生立法，理应回应民生关切。民生立法，理应回应民生关切。n坚持是多元利益群体相互博弈和妥协后做出的安排。多元利益群体相互博弈和妥协后做出的安排。n让不同的利益群体都能拥有畅通的利益表达畅通的利益表达，实现绝大多绝大多 数人利益的最大化数人利益的最大

5、化为前提和保障。 建立省人大常委会工作机构、省政府法制办及相关人员为主导，省住建厅为基础，协会、院校、相关专家参与起草参与起草制度。制度。92022-6-1 起草主要工作1行业基本情况调研。梳理重点和难点行业基本情况调研。梳理重点和难点 2收集资料。借鉴研究，确立起草思路和原则收集资料。借鉴研究，确立起草思路和原则 3专题调研，统一认识，逐条分析吸收专题调研，统一认识，逐条分析吸收4公开征求意见，听证辩论公开征求意见，听证辩论 ，数十稿修改，数十稿修改5人大常委会分别一审与二审，立法表决人大常委会分别一审与二审，立法表决 102022-6-1n立法程序依从公开、公平，过程监督的原则立法程序依从

6、公开、公平，过程监督的原则。使社会公众社会公众 参与，畅所欲言，摆明立场，直言改进。参与，畅所欲言，摆明立场，直言改进。人民群众、社会 各界所关心的热点、难点问题，在审议通过的条例 中，均一一回应。条例起草至审议通过，历经数十稿，逐渐成熟。 112022-6-1 四.条例主要内容与评价n（一）科学合理规定民事、行政活动相互关系（一）科学合理规定民事、行政活动相互关系n1.1.明确对物业管理活动内涵与外延界定。明确对物业管理活动内涵与外延界定。 n2.2.明晰物业管理活动中一系列相关民事代理关系。明晰物业管理活动中一系列相关民事代理关系。 n3.3.明确行政主管部门与街道办事处（乡镇人民政府）是

7、监明确行政主管部门与街道办事处（乡镇人民政府）是监 督管理与具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和督管理与具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和 监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。 确立的物业管理体制，坚持与我国行政体制改革对接。物业管理体制，坚持与我国行政体制改革对接。 122022-6-1n4.促使促使“网格化网格化”共管相关工作共管相关工作“落地落地”。 n5.坚持信息公开与对等。坚持信息公开与对等。 n（二）培育市场，促进有效地帮助业主维护共同的权益（二）培育市场，促进有效地帮助业主维护共同的权益n1.1.努力实现市场主

8、体的培育与努力实现市场主体的培育与“站立站立”。 n明确作为物业管理活动的“甲方”，可以多种组织形式多种组织形式管理自身财产。 132022-6-1n业主大会； n业主代表大会；n物业管理委员会 ；n业主小组（区分幢、单元）； n政府“托底”与“购买服务”； n社区服务机构（两站一中心与投诉处理平台）。 142022-6-1n2.2.基于业主专有权、享有共有权，行使共管权的权利与义基于业主专有权、享有共有权，行使共管权的权利与义务。务。n业主遵守使用与维护物业使用与维护物业基本准则，处理相邻关系相邻关系行为规 范。n3.3.业主大会设立的条件与行为规则业主大会设立的条件与行为规则。 15202

9、2-6-1n（1 1）由街道办事处（乡镇）、业主、建设单位、社区居 （村）民委员会等派员筹备组，负责组织成立首次业主大会（代表大会、物业管理管理委员会）筹备。 n（2 2）业主代表大会）业主代表大会与业主大会同等的法律地位。 n（3 3）采纳）采纳“无因管理无因管理”的民法制度，并加规范。n化解当前业主业主“站立站立”缓慢，缓慢，“契约纽带契约纽带”“”“甲方甲方”缺位。缺位。n（4 4）物业管理委员会的前提条件）物业管理委员会的前提条件，人员结构与和生效。人员结构与和生效。 162022-6-1n(5)(5)保护业主共同财产。保护业主共同财产。 n(6)(6) 物业管理前期阶段，保护未来业主

10、共同财产。物业管理前期阶段，保护未来业主共同财产。n普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导。n(7)(7)保障业主对物业服务的知情与选择权。保障业主对物业服务的知情与选择权。n(8)(8)住宅物业服务费价格定期调整机制，及物业服务费公住宅物业服务费价格定期调整机制，及物业服务费公 摊原则。摊原则。 n(9)(9)规定物业的使用和维护原则。规定物业的使用和维护原则。 172022-6-1n（1010）维护业主住宅专项维修资金权益。）维护业主住宅专项维修资金权益。n细化住宅专项维修资金保值增值。 n化解日常维修增多，资金程序“使用难”。 n（1111）对单体物业或者规模较小的物业，实行自行管理条）

11、对单体物业或者规模较小的物业，实行自行管理条n件予以规定。件予以规定。 n（1212）明确配套设施不齐全、环境较差的旧住宅区，由政）明确配套设施不齐全、环境较差的旧住宅区，由政 府府“购买服务购买服务”为主，区分承担的原则。为主，区分承担的原则。 n（1313）法律责任，以优先保护全体业主利益为原则。）法律责任，以优先保护全体业主利益为原则。 182022-6-1 （三）详尽建设、专业单位 履行法定义务n平衡关系，保护弱者。平衡关系，保护弱者。 n1.1.前期物业管理阶段，重点加强对建设单位履行法定义务前期物业管理阶段，重点加强对建设单位履行法定义务 予以明确。予以明确。n2.2.坚持国家、集