第一章物业管理概论

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1、Page 2第一章第一章 物业管理概述物业管理概述Page 3n 什么是物业？n 物业有哪些类型？n 物业由哪些要素组成？n 什么是物业管理？n 物业管理起源在哪里？n 物业管理是谁创建的？n 物业管理有哪些特点？n 物业管理是管理什么？n Page 5（一）物业的概念v狭义的“物业”是指具有特定价值和使用价值的建筑物及其附属设施设备和场地。v 在物业管理过程中，物业是物业管理活动的物质载体，也是联结物业管理相v关法律关系主体之间关系的介质，没有物业，就不会有物业管理。所以在我们介绍物业管理之前，首先要澄清物业的概念。v广义的“物业”指的是不动产（Real Estate)，即土地、土地附着物以

2、及它们的组合。其中，土地附着物包括建筑物、构筑物设施设备和花草树木。Page 6（一）物业的概念n 什么是不动产？n 房地产：指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。n 什么又是房地产？n 不动产：指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋，由于是不可移动的，所以叫不动产。Page 7（二）物业与房地产和不动产的关系1、物业与房地产的联系：n 物业与房地产都包含有土地、房屋及附属的设施、设备和相关场地；物业与房地产具有实物形态和资产形态。2、三者之间的区别：（1）使用范围不同：房地产一般指这一事物的整体，往往在宏观上使用。（2）称谓的领域不同或者说适用场合不同：n 不动产民法上n 房地产经济法和行政

3、法及商事实务中n 物业房地产领域中单元性房地产概念的别称（3）概念的外延不同：n 房地产包括房地产的投资、开发、建设、销售、售后管理等整个过程。物业仅仅是指房地产的交易、售后服务等使用阶段或区域。Page 8（三）物业的要素权益房屋配套设施设备相关场地（附属场地)Page 9（五）物业的性质v 作为不动产，物业是物业管理活动的物质载体，从自然和社会关系两个方面澄清物业的性质和特点，对于物业的维护和管理非常重要。 物业的自然属性（物理属性）n 物质内容的二元性n 数量上的有限性n 形式上的差异性和多样性n 空间位置上的固定性n 使用寿命上的长期性n 设施设备的配套性Page 10（五）物业的性质

4、 物业的社会属性n 物业的经济属性n 物业的商品性n 保值、增值性n 市场供应上的短缺性n 宏观政策上的调控n 物业的法律属性n 物权关系的多重性n 物权关系的可分性n 物业的相邻性及相邻关系Page 11（四）物业的类型物业物业的使用功能划分物业的使用功能划分物业的权属关系划分物业的权属关系划分按营业性质划分按营业性质划分居住物业居住物业公产物业公产物业商业物业商业物业私产物业私产物业公益性物业公益性物业单位产物业单位产物业混合物业混合物业私益性物业私益性物业其他类型物业其他类型物业工业物业工业物业Page 12(六)物业管理区域v 老城区范围n 旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区

5、需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。Page 13(六)物业管理区域v 新城区范围n 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。Page 14(六)物业管理区域n 如今，各地对物业管理区域有很多的划分方法。有的以业主公约的效力范围来确定，有的以公共设施设备的独立性来确定，有的以城市道路围合而成的区域来确定，有的以自然街坊来确定，还有的以实行封闭式管理的范围来确定。n 无论采

6、取哪一种方法来界定，物业管理区域的划分应当考虑以下几个主要因素:第一，要有独立的设施设备系统；第二，要有适度的建筑规模；第三，要方便开展社区建设。Page 15（七）相邻关系n 两个或多个相互连接毗邻的不动产所有人或物业使用人，在行使不动产的占有、使用、收益和处分权利时，相互之间应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。n 中华人民共和国民法通则第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。Page 16（七）相邻关系n 建筑物相邻关系是指

7、相邻的建筑物所有人或物业使用人之间，建筑物所有人或物业使用人与邻近的土地所有人或物业使用人之间，以及同一建筑物内彼此连接毗邻的建筑物单元所有人或物业使用人之间，由于不可量物侵入导致干扰或妨碍而发生的权利义务关系。n对于噪音、煤烟、震动、臭气、尘埃、放射性元素等物质，人们很难用常规方法对其质量或密度做出准确的测量，所以称为不可量物。n不可量物侵入邻人土地、建筑物时，造成的干扰性妨碍或损害称为不可量物侵害。Page 17Page 19v房地产业包括房地产开发建设、流通（买卖、租赁、抵押）和消费等三个环节，物业管理是房地产业中派生出来的，是房地产综合开发的延续与完善，是房地产业链中的消费环节，属于生

8、活服务业。（一）物业管理的含义和性质物业管理的性质Page 20（一）物业管理的含义和性质物业管理狭义狭义广义广义v狭义的物业管理则是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。v广义的物业管理是指房地产开发、租赁、销售及售后服务活动的总称。定义Page 21（二）物业管理的内容v 按照服务的性质和方式，物业管理服务可分为常规性服务、专项服务和特约服务三类。n 常规性服务n 房屋修缮管理n 设施设备管理n 环境管理n 公共秩序维护服务n 公共代办性服务n 物业档案管理n

9、 社区文化建设Page 22（二）物业管理的内容n 专项服务n 含义 专项服务是物业服务企业为创造良好的工作秩序和生活环境，面向全体业主与物业使用人提供的服务。n 内容n日常生活类服务n商业服务类服务n文化、教育、卫生、体育类服务n金融服务n经纪代理中介代理类服务n社会福利类服务n 特点 n专项服务以全体业主作为服务对象。n物业服务企业事先设立服务项目，向业主或物业使用人公布服务项目和收费标准，由业主自行选择。1. 服务品种多、专业性强、技术要求高，通常采取对外承包方式经营。Page 23（三）物业管理服务产品的基本特征 物业管理行业属于第三产业，和第一产业、第二产业的产品不同，物业管理服务产

10、品有着自身的特点。n 产品形式的无形性n 不可储存性n 生产过程的外在性n 需求的差异性n 物业管理区域的共有性Page 24（四）市场化物业管理的基本内涵 现代物业管理是一种市场化管理，其实质是建立在公正、公开、公平选择机制基础上的开放式管理。市场化的物业管理包括以下五个方面的要素。n 现代化的经营理念n 科学的管理体制n 健全的企业机制n 契约化的委托管理关系1. 充分竞争的市场结构Page 26（一）物业管理的起源n 英国人奥克维娅希尔（Octavia Hill）女士是公认的近代“物业管理”的创始人，她在1880年至1886年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料

11、地收到了良好效果，当地业主纷纷仿效。这种“早期的物业管理活动”，改善了居住的条件，为业主和承租人双方带来了利益，在一定程度上解决了房屋的维护和居住的环境管理的种种问题。奥克维亚希尔（Octavia Hill）（一）物业管理的起源n 1864年，26岁的希尔一笔钱在一个叫做小地狱（Little Hell）的地方买下了三幢极为破旧的住宅，并加以改造后出租给穷人，房东每年得到5%的回报。时至今日，在希尔博物馆的地下室内仍展示着当年小地狱在改造之前的破烂不堪的生活状况。 n小地狱改造项目的成功运作，从客观上为希尔树立了信心：一方面她得到了居民的认可；另一方面，她还从皇室成员或贵族，稍有积蓄的平民和艺人