3 市场比较法.ppt

第三章

市场比较法
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市场比较法的基本原理
搜集交易实例
选取可比实例
建立价格可比基础
交易情况修正
市场状况修正
房地产状况修正
求取比准价格
第三章 市场比较法
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第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念
二、市场比较法的理论依据：替代原理
经济理性主义假设：只有效用相同的商品之间才会产生替代作用，具有替代作用的商品在价格上互相牵制而趋于一致。
将待估房地产与同一供需圈内近期已经发生交易的类似房地产进行比较，根据已知类似房地产的成交价格，修正得到待估房地产在一定时点，一定产权状态下的市场价值的一种估价方法。
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第一节 市场比较法的基本原理
三、市场比较法的适用条件和适用范围
1、适用条件：活跃的市场
资料可以搜集
可比实例与估价对象相关
可比实例与估价对象供求一致
差异可以调整
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第一节 市场比较法的基本原理
三、市场比较法的适用条件和适用范围
2、适用范围：住宅
写字楼
商铺
标准厂房
房地产开发用地
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第一节 市场比较法的基本原理
四、市场比较法的操作步骤
搜集交易实例
选取可比实例
建立价格可比基础
进行交易情况修正
进行交易日期调整
进行区域因素修正
进行个别因素修正
求出比准价格
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第二节 搜集交易实例
一、搜集交易实例的途径
（1）查阅政府的房地产交易资料。
（2）向房地产经纪机构和房地产经纪人了解
（3）向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解
（4）同行之间相互提供。
（5）与房地产出售者或其代理人
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第二节 搜集交易实例
二、交易实例的搜集内容
①交易实例房地产的基本状况，例如名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境景观等；
②交易双方，例如卖方和买方的名称，卖方和买方之间的关系；
③成交日期；
④成交价格，包括总价、单价及计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)；
⑤付款方式
⑥交易情况
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第三节 选取可比实例
一、可比实例的概念
把握四个特征：
●可比实例房地产状况与估价对象房地产状况相同或相当；
●可比实例的成交日期与估价时点接近；
●可比实例的交易类型与估价目的吻合；
●可比实例的成交价格为正常市场价格或能 够修正为正常市场价格。
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第三节 选取可比实例
二、选取可比实例的要求
数量：3—10
质量：①类似房地产；
②交易类型吻合；
③日期应尽量接近估价时点；
④可比实例成交价格应尽量为正常价格。
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