贷款抵押物评估有关问题探讨.doc

贷款抵押物评估有关问题探讨.doc贷款抵押物评估有关问题探讨
一、 货款抵押物评估的有关概念
什么是贷款抵押物评估？可以从三方面理解。第一、评估目的是为抵押资产实现债权担 保提供价值依据。第二、评估对象应该是符合抵押条件的资产。第三、评估的最终结果应该 是抵押（或清算）价格。抵押是指债务人或者第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产 作为债权的但保，债备人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变 卖该财产的价款优先受偿。
贷款抵押物评估的前提条件按贷款发放的时间先后应分为以下三种：
企业拟以抵押方式向银行申请贷款，即评估在贷款之前。评估结果作为银行发放贷 款金额的决策依据，抵押物价值不足以抵偿贷款时，银行可以减少贷款额或要求企业提供其 他担保，在当前信贷体制改革中，这种评估日益增多。
在贷款未到期，而原评估结果超过了有效期，银行要对抵押物的保管、使用和实际 价值不断进行检查，重新评估，当抵押物价值低于借款合同规定的水平时，应要求借款人补 充新的抵押物。评估即为银行防范风险的一种方式。
贷款到期，债务人未能按期偿还时，抵押物需在折价或者拍卖、变卖前进行清算评 估，即处置抵押物前的定价评估，评估结果应作为抵押物变现的客观公允市价，目前以拍卖 方式的评估情况较多。
以上三种情况下的评估虽然同是对抵押物进行评估,但评估时考虑的因素和选取的方法 应分别对待。本文重点阐述第1、2种情况下的抵押物评估。
二、 贷款抵押物评估操作中应注意的问题
贷款抵押物的评估除遵守资产评估操作规范外，还应注意其特殊性，主要表现在以下几 点:
1 .抵押物的选择。一般而言，银行所希望的是直接得到还款，此外是获得对贷款的可 靠还款保证。因此，用作抵押的财产应该是可以在市场上出售的，流动性最好的，以及质量 最高的，银行还应能够对抵押财产予以充分的保证。按照风险大小选择抵押物的顺序为：存 款、可出售的证券、应收帐款、存货、机器设备、建筑物、股份。按照我国担保法的规定， 可以作为抵押物的财产为抵押人所拥有的房屋和其他地上定着物；抵押人所有的机器、交通 运输工具和其他财产；抵押人依法有权处置的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；抵 押人依法有权处置的国有机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法承包并经发包人同意 抵押的荒山、荒沟、荒丘、芒滩等荒地的土地使用权；依法可以抵押的其他财产。
评估基准日的确定。有人认为贷款前的抵押物评估基准日应放在贷款到期日，笔者 认为还是放在申请贷款时为宜，原因是资产评估的现实性要求以评估基准日为时间参照，按 这一时点的资产实际状况对资产进行的评价。也就是说，资产评估直接以现实存在为资产确 认估价和报告的依据，说明当前资产状况，强调客观存在，评估也可以反映未来，但必须以
现实状况为基础反映未来，例如有一笔期限为
8年的长期贷款，以现在的市场状态评估8 年以后的资产价值，不管现在的依据如何充分都很难保证评估结果客观、科学、合理，即使 贷款期限1年，1年以后的市场状态也会发生变化，从国家规定评估结果的有效期最长为1 年来分析，评估基准日也不应选在贷款到期日。
估价原则。除应遵守评估的基本原则，即替代原则、持续经营原则、公开市场原则 外，还应考虑银行保全资产的需要，评估时要采取保守、低价原则。
估价方法的确定。抵