何李律师房产销售法律风险分析建筑土木工程科技专业资料培训.pptx

房产销售法律风险分析
主讲人：何李律师
2015年4月12日
第一页，共41页。
现房销售要件
根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售，应当符合以下条件；
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（四）已通过竣工验收；
　　（五）拆迁安置已经落实；
　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
　　（七）物业管理方案已经落实。

体现：取得大产证。
第二页，共41页。
期房销售条件
最终要件：取得预售许可证！
《预售办法》第五条规定商品房预售需具备以下条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 　　
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
以上要件为起码最基本得预售条件，各个城市及省份均会有不同规定，在上海，申请预售许可证的时候仍需具备以下要件。①商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准; ②已经确定商品房的竣工交付日期,并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划; ③已经与上海市从事房地产项目资金监管的专业机构(以下简称监管机构)签订预售款监管协议; ④已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。其中,第⑤项的规定标准由市房地资源局拟订,报上海市人民政府批准后执行。
第三页，共41页。
销售法律风险案例分享
在法务应对的众多诉讼中，有一半以上的案件来自销售纠纷，有来自购房者本身的问题，也有来自公司在销售过程中操作不规范导致的问题。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
律师建议：规范操作是王道，事先防范是根本！
第四页，共41页。
案例：原告朱某、王某为公司某小区的购房者，2008年10月看中小区房子一套，当天支付定金，未签购房协议，公司开具发票，上面记载房屋坐落位置、单价及总价。过了一段时间后在公司代理公司销售人员的催促下，缴纳了6万左右的购房款，未签任何购房协议书及合同，公司开具发票标有房屋具体位置，单价及总价。购房者需要换房，销售人员在自己的名片上签字，该名片上载有可换大房一套。后朱某、王某一直不来签订合同，也不缴纳剩余房款，经公司销售人员多次催促仍不缴纳，同年年底，公司将房屋转卖给第三人。2010年8月，朱某、王某起诉至法院，要求公司履行买卖合同，交付房屋。
问：1、该案中，现场操作有哪些违规行为？
2、公司是否需承担责任？
例一：商品房销售事实合同风险
第五页，共41页。
违规操作提示
1、未签认购协议书。
2、名片上出具承诺。
3、转卖房屋前，未发书面解约函。
第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第六页，共41页。
法律风险点提示
1、合同未签是否表示双方无合同义务？（事实合同风险）
2、如果合同成立，名片上记载的“可换大套房”是否表明标的物变更？（表见代理风险，或者职务行为）
3、如果合同成立，公司是否需要承担一房二卖的法律责任？
4、未签认购协议书导致公司无法按照认购协议书的约定行使权利。
第七页，共41页。
法庭辩论
原告（买房人）主张：1、已经缴纳房款，合同成立；2、我方提供的销售员名片已表明合同标的已变更，因此不存在我方逾期付款违约行为。
被告（公司）抗辩：1、缴纳的为定金款项，合同签订必须采用书面形式，合同不成立；2、原告提供的名片仅为销售员的签名，且在名片上内容非盖有公司公章，不具有任何效力；3、原告逾期不签订合同，不缴纳房款，构成根本违约，我方已合法解除合同。
一审判决：判决事实合同成立，驳回原告继续履行合同的诉讼请求（因为已经卖出）。现原告变更