成本法与剩余法计算公式深入剖析.docx

本钱法与剩余法计算公式深入剖析
韩铁涛
〔上海房地产估价师事务所，上海，200120〕
摘 要：本文把土地-房地产看作一个实物价值载体，通过对其生命周期各阶段状态进行模拟分析，对房地产估价理论和土地估价理论中本钱法和剩余法的计算公式进行梳理、合并，建立能够共容本钱法和剩余法的计算通式。然后对该计算通式中各构成项的内涵给予明确限定，并进一步推导出不同条件下可实践操作的计算公式。
关键字：本钱法 剩余法 计算公式 土地市场价值 折旧
1、引言
本钱法和剩余法是房地产评估和土地评估工作中常用的两种方法。本质上是一个数学等式中的两个互逆过程。由于房地产和土地的状态不同，这两种方法的计算公式有多种形式。评估工作中，估价师需要根据客观情况，选用正确的公式形式。笔者在实际工作中发现，房地产估价理论和土地估价理论中，本钱法和剩余法计算公式各构成项采用的专业术语是不同的，不同估价师对计算公式中各构成项内涵的理解容易产生差异。例如，土地重新购建价格、土地取得本钱与土地市场价值之间的关系；利息、利润、税费在建筑物和土地上如何分配？建筑物折旧的内容和范围等。这些理解上的差异可能影响评估结果的准确性和科学性。
2、本钱法和剩余法的根本计算公式
房地产估价理论中，本钱法的计算公式为：
房地产价值=重新购建价格-折旧 公式1
将公式展开，得到：
房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 公式2
房地产价值=土地取得本钱+开发本钱+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧 公式3
对于新建房地产，建筑物折旧为零。
房地产价值=土地取得本钱+开发本钱+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
公式4
?城镇土地估价规程?中，剩余法计算公式为：
新建房屋：
土地价格=房地产价格-造价-利息-利润-税费 公式5
旧有房屋：
土地价格=房地产价格-房屋现值-税费 公式6
3、土地-房地产连续状态分析模型
在确定这些计算公式中各构成项内涵之前，有必要对土地-房地产生命周期各阶段的状态进行梳理和描述，并表达土地-房地产价值随状态变化。为了方便分析，需要做如下假设:①土地无限期使用，土地价值为完全熟地价，且价值保持恒定〔本假设的目的是过滤掉土地使用制度和宏观经济波动对土地价值的影响〕；②建筑物残值为零，撤除
费用忽略不计；③建筑物折旧为直线折旧。
任何一个土地-房地产可能的状态有三种：①空地〔待开发〕；②在建工程；③存量房地产。本文只考虑空地为熟地的情形；存量房地产包括新建成房地产和旧有房地产。
以新建房地产竣工之日为时间零点，那么可以得到土地-房地产价值变化的连续状态模型，如图：
T
在建工程
空地
存量房地产
0
时间
价值
空地
土地-房地产价值
土地价值
以上是一个周期的土地-房地产价值变化图，