财税-不同税种下土地成本的计算和扣除.docx

财税-不同税种下土地成本的计算和扣除
以下结合案例并对照现行税法相关规定，就土地成本在房地产开发企业增值税、土地增值税、企业所得税计算中的分摊和扣除作一简析：
例：某房地产开发公司(一般纳税人)，2022年2月在取得的8000平方米的土地上进行房屋开发，分二期开发。土地成本17010万元(含土地出让金及拆迁补偿费)，规划建筑总面积37400平方米。一期建造6+1型多层住宅9600平方米，占地面积(含小区内道路、绿地等公摊面积)2600平方米，符合简易计税条件，实行简易计税;二期建造30层型高层住宅18000平方米，占地面积2200平方米，采用一般计税方式;项目配套建设学校10100平方米，占地3200平方米，建成后直接移交政府有关部门。(为简化计算，本例假设企业以分期项目作为土地增值税清算项目和企业所得税成本核算对象)
1、增值税：
在房地产开发企业增值税的计算中，对于简易计税项目，无需考虑土地价款。一般计税方法计税的，土地价款作为销售收入的扣除项。
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款



以下结合案例并对照现行税法相关规定，就土地成本在房地产开发企业增值税、土地增值税、企业所得税计算中的分摊和扣除作一简析：
例：某房地产开发公司(一般纳税人)，2022年2月在取得的8000平方米的土地上进行房屋开发，分二期开发。土地成本17010万元(含土地出让金及拆迁补偿费)，规划建筑总面积37400平方米。一期建造6+1型多层住宅9600平