商品房领域格式条款点评.doc
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商品房领域格式条款点评
本刊编辑部
线索之一
认购定金难归还
目前,消费者在选购商品房时,常常被开发商要求签订“认购书” 、“订购协议”之 类的认购协议,即由开发商事先准备好的格式合同,主要就消费者所选定的房屋位置、面积 、单价、优惠比例、付款方式等几方面进行简单约定。其核心是要求消费者必须交纳少则千 元多则几万元的定金,并限定在短时间内签订《商品房买卖(预售)合同》。而在签认购协 议之前,开发商往往不向消费者提供《商品房买卖(预售)合同》等相关资料,使消费者无 从了解自已的权利、义务,却在种种诱导下被套上了具有惩罚性的定金枷索。
条款1:天津市《××花园商品房认购协议书》中规定:“乙方(消费者)清楚并认可 甲方提供的有关本认购协议书所指商品房的各项事宜,包括小区整体规划、小区平面布局、 房屋建筑形式、房屋建材及装修标准、设备配置、交屋时间、建筑面积、销售管理办法、由 甲方提供的《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中所列各项条款及物业管理的有关规定 等相关内容,且清楚知道甲方所提供一切资料仅供参考,如有变化,以政府有关部门最终批 准文件为准。乙方自愿与甲方就如下内容达成一致协议。”
消费者反映,在签认购书时,甲方并未提供《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中 所列各项条款及物业管理的有关规定等相关内容,却要求消费者违心签字,认可协议中所列 的内容,并交付定金2万元。
条款2:本协议签订后,如乙方要求终止认购,需向甲方提出书面申请并经甲方同意, 乙方所付定金不再返还,本认购协议书同时失效。
条款3:四川省消委会反映,成都《′′花园商品房认购书》中关于定金问题规定如下 :“认购方应在2003年×月×日之前携带本认购协议、认购金收据、签约应付款项及欲登记 产权名义人身份证原件、印章一枚,前往′′售楼部签订《成都市商品房买卖(预售)合同 》,逾期者视同违约,……所缴认购定金不退还。
认购方选择一次性付款的,应在签定上述买卖合同的同时付清全部房款,认购定金自动 转为房款,逾期者所缴认购定金不退还。”
点评
1、法律依据
《消费者权益保护法》第八条、第九条、第十条规定:消费者享有知情权、自主选择权 、公平交易权。
第十九条规定:“经营者应当向消费者提供有关商品和服务的真实信息,不得作引人误 解的虚假宣传。”
《商品房销售管理办法》第二十三条规定:“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合 同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房 的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”
《合同法》第四十二条:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失 的,应当承担损害赔偿责任(一)……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚 假情况。”
第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法律或者仲裁机构变更或者撤 销:……(二)在订立合同时显失公平的……”
第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给 付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方 不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍 返还定金。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规 定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保 的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理; 因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还 买受人”。
2、点评意见
(1)条款中需政府批准的只有小区整体规划、小区平面布局、房屋建筑形式三项,其 余均不需政府批准。经营者混淆政府批准的项目内容,并称“甲方所提供一切资料仅供参考 ,如有变化,以政府有关部门最终批准文件为准。”目的无非是以政府作挡箭牌,逃避自己 的缔约责任。
(2)在签订《认购协议书》前,由于经营者未提供《商品房买卖(预售)合同》作参 考,使消费者不能全面了解自已交付定金的担保内容。正式签约时,由于已交定金,迫于不 退定金的压力,消费者往往只能委曲求全,签订不平等的格式条款。这种在不知情前提下签 订“认购协议”的做法对消费者天然不利,加重了消费者的弱势地位,显失公平。经营者用 “消费者清楚知道等字样”将自己的意志强加于人,更是严重侵犯消费者知情权、公平交易 权的不法行为。
(3)经营者通过认购协议向消费者收取的定金在法律上称为“立约定金”,这种
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线索之一
认购定金难归还
目前,消费者在选购商品房时,常常被开发商要求签订“认购书” 、“订购协议”之 类的认购协议,即由开发商事先准备好的格式合同,主要就消费者所选定的房屋位置、面积 、单价、优惠比例、付款方式等几方面进行简单约定。其核心是要求消费者必须交纳少则千 元多则几万元的定金,并限定在短时间内签订《商品房买卖(预售)合同》。而在签认购协 议之前,开发商往往不向消费者提供《商品房买卖(预售)合同》等相关资料,使消费者无 从了解自已的权利、义务,却在种种诱导下被套上了具有惩罚性的定金枷索。
条款1:天津市《××花园商品房认购协议书》中规定:“乙方(消费者)清楚并认可 甲方提供的有关本认购协议书所指商品房的各项事宜,包括小区整体规划、小区平面布局、 房屋建筑形式、房屋建材及装修标准、设备配置、交屋时间、建筑面积、销售管理办法、由 甲方提供的《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中所列各项条款及物业管理的有关规定 等相关内容,且清楚知道甲方所提供一切资料仅供参考,如有变化,以政府有关部门最终批 准文件为准。乙方自愿与甲方就如下内容达成一致协议。”
消费者反映,在签认购书时,甲方并未提供《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中 所列各项条款及物业管理的有关规定等相关内容,却要求消费者违心签字,认可协议中所列 的内容,并交付定金2万元。
条款2:本协议签订后,如乙方要求终止认购,需向甲方提出书面申请并经甲方同意, 乙方所付定金不再返还,本认购协议书同时失效。
条款3:四川省消委会反映,成都《′′花园商品房认购书》中关于定金问题规定如下 :“认购方应在2003年×月×日之前携带本认购协议、认购金收据、签约应付款项及欲登记 产权名义人身份证原件、印章一枚,前往′′售楼部签订《成都市商品房买卖(预售)合同 》,逾期者视同违约,……所缴认购定金不退还。
认购方选择一次性付款的,应在签定上述买卖合同的同时付清全部房款,认购定金自动 转为房款,逾期者所缴认购定金不退还。”
点评
1、法律依据
《消费者权益保护法》第八条、第九条、第十条规定:消费者享有知情权、自主选择权 、公平交易权。
第十九条规定:“经营者应当向消费者提供有关商品和服务的真实信息,不得作引人误 解的虚假宣传。”
《商品房销售管理办法》第二十三条规定:“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合 同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房 的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”
《合同法》第四十二条:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失 的,应当承担损害赔偿责任(一)……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚 假情况。”
第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法律或者仲裁机构变更或者撤 销:……(二)在订立合同时显失公平的……”
第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给 付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方 不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍 返还定金。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规 定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保 的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理; 因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还 买受人”。
2、点评意见
(1)条款中需政府批准的只有小区整体规划、小区平面布局、房屋建筑形式三项,其 余均不需政府批准。经营者混淆政府批准的项目内容,并称“甲方所提供一切资料仅供参考 ,如有变化,以政府有关部门最终批准文件为准。”目的无非是以政府作挡箭牌,逃避自己 的缔约责任。
(2)在签订《认购协议书》前,由于经营者未提供《商品房买卖(预售)合同》作参 考,使消费者不能全面了解自已交付定金的担保内容。正式签约时,由于已交定金,迫于不 退定金的压力,消费者往往只能委曲求全,签订不平等的格式条款。这种在不知情前提下签 订“认购协议”的做法对消费者天然不利,加重了消费者的弱势地位,显失公平。经营者用 “消费者清楚知道等字样”将自己的意志强加于人,更是严重侵犯消费者知情权、公平交易 权的不法行为。
(3)经营者通过认购协议向消费者收取的定金在法律上称为“立约定金”,这种
商品房领域格式条款点评
