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详细讲解几种估价方法
Haohao讲解几种估价方法
每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱 。
一，收益还原法
1.在收益法中选择相关资料 ，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择 持续稳定长期
2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以1 2，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼 ，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：
土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；


经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；
生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
Haohao讲解几种估价方法
每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱 。
一，收益还原法
1.在收益法中选择相关资料 ，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择 持续稳定长期


2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以1 2，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼 ，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。在理论选择里也可