课程推荐 | 二、三线城市商业资产盘活高级研修班（8月7日—8日杭州）

发布时间：2022-07-21 15:51:58 万商俱乐部

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疫情后，二三线城市新兴市场消费力强劲，中国二三线新兴城市的零售业增长迅猛。同时，小而美的社区商业以快速的人气、销售恢复能力成为了实体商业的黑马，社区商业也迎来绝佳的窗口期。

50强新兴城市拥有3.7亿庞大消费群体市场，其中2.6亿城镇居民。预计非一线城市商业市场量级达到万亿，这个巨大想象空间让各种商业巨头和资本大鳄抢先布局、收购，二三四线商业进入发展的黄金期。

未来十年，中国新兴城市50强每年的实际经济增长率预计将达到10%，商业销售额有望创新高。

不同商业物业类型与经营模式下的投资测算逻辑？

商业地产从前期拿地到后期招商运营如何统筹算账？

大到10万方小到2000方的商业如何操盘？

商业地产全流程开发管控重点及关键点以及陷阱与风险提示；

街区商辅是销售还是自持 ? 街区商辅的退出路径有几条 ?退出价格的算法?

阶段性自持，以租带售如何操盘 ? 售后返租，关键点是什么?

商业精准招商的方法和渠道？

后置财务指标如何与前端业务指标统一的关键要点？

商业地产需要什么样的人才团队，如何建立考核机制？

以租带售的销售型商业如何有效招商运营全流程操盘

如何打造不输大悦城龙湖等区域购物中心品质的精致的社区型购物中心？

销售型商业物业的模式破局和快速去化？

如何打造服务二、三线城市、持续盈利的商业项目？

如何帮助开发公司和商管公司有效去化和管理销售型商铺

面对没钱、常规手段失灵、下沉市场的差异化、项目周期拉长、人才缺失等一系列问题如何做好下沉商业的投资和操盘？

1、二、三线城市商业业态组合的基本特点及趋势

2、二、三线城市商业类型：住宅底商、街区商业、小型购物中心、街区+mall、商办底商等

3、社区型商业与区域型商业、城市中心型商业的差异：从客群、辐射半径、人口总量、功能目的、服务时间、核心优势等差异进行详细比较。

4、二、三线城市商业发展的新趋势

5、新政策下商业地产开发的困境，包括但不限于政策困境、市场困境、资金困境、开发商的转型困境、接班困境等

6、商业地产与市场的基本盘总结

1、二、三线城市商业的定位方法论先行定位再行招商，如何做到差异化定位？体量太小了？体量太大了？定位同质化怎么办？持续亏损怎么调整商业定位？2、二、三线城市商业建筑设计与商业规划的原则3、二、三线城市商业情景氛围设计要点4、二、三线城市商业建筑规划设计关键要点5、以运营为导向的产品设计和品牌思维6、典型的商业项目建筑设计案例拆解7、规划和落地之间的要求和技巧

1、二、三线城市商业的招商困境：无商可招、租金极低、有效投入不足、人才缺失严重2、二、三线城市商业招商的破局之道吃透潜在小业主目标和租户目标集中优势攻下主力店同业差异、异业互补、稳抓核心、重视租期、如何控制招商节奏、宣传造势，实现95%以上的招商率3、如何做好招商管控从招商团队的组建，激励政策，计划管控，保证管理目标顺利实现。4、几个典型的商业案例招商实战分析5、业态配置的检验和调整6、经营指标的系统建立7、财务指标的建立和达成

1、商业地产与住宅地产的差异：理论基础、客户、规划、开发流程、利益关系等2、销售策略分析与应用：直接销售与返租模式，不同销售模式的适用性，租售比分析等3、商业地产客户分析及针对性销售政策4、商铺定价方法5、不同销售模式的盈利分析6、拆解光谷步行街100亿商铺销售背后的实战经验

面对没钱、常规手段失灵、下沉市场的差异化、项目周期拉长、人才缺失等一系列问题如何做好下沉商业的投资和操盘？退1、退出途径——主要3种

证券化：REITS，房地产投资信托基金
整售、散售

2、退出价格的算法：

收益型房产是指哪些？
3种算法——收益法、成本重置法、销售比较法
收益法公式——一个商铺值多少钱？

管1、运管目标——炒热商铺，促进销售。2、3种运管模式3、3个实用招商运营工具融1、开发贷和经营贷2、贷款处置方式3、商管公司的盈亏平衡点出租收租率投1、投资逻辑：以退定投2、商管角色定位—ub如何另四方满意？3、兼顾租售的产品研发设计

1、售前服务式招商，带租约销售

营销组织方法

A：自有营销团队、自有招商团队密切协作，自主营销-利弊分析 B：自有营销团队与外包营销代理公司合作操盘-利弊分析

操盘要点
工作流程
7个实用工作表单——租赁意向审批表模板；租赁意向书模板；放弃优先购买权的声明模板；合同审批表模板；三方协议模板；第一份租赁合同模板；第二份租赁合同模板

2、售后租管——承诺售后统一运营，返租+分成

营销组织方法和利弊分析
操盘要点
工作流程

3、售后免费租管——不统一运营，不承诺回报

工作流程
3个实用表单——委托服务式招商授权书；业主洽谈信息记录表；已售商铺租赁合同模板
服务内容

1、顾客分析2、街区商铺产品

租户的合作伙伴-使命、产品、服务
消费者的代言人-使命、产品、服务
街区商铺产品魅力算法

第一阶段：现场学员案例，方案提交及项目痛点梳理第二阶段：真实案例，实际操作项目招商或销售5步法第三阶段：多种实用工具，应用在项目上的方法及要点，解决项目难点第四阶段：运营视角的招商运营如何开展第五阶段：专业导师，项目点评及系统答疑，帮助项目完成从思维构建到落地

-房地产企业负责商业项目董事长、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员；-商业地产企业总部及项目人力资源、财务、设计、成本工程、营销、采购等部门致力发展成为商业项目总高潜人才:-有商业地产业务转型需求的传统房地产企业项目负责人及企业内部相关储备人才和高潜人才;-商业地产业务全链条从业者，各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。-关注商业地产项目投资的金融机构人士

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