房地产新员工法律培训6

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1、主讲：吴杨婷吴杨婷二O一一年六月版权所有，未经许可不得使用 第二部分第二部分 房地产法律法规房地产法律法规第一部分第一部分 法律基础知识法律基础知识第三部分第三部分 交易税费交易税费第一部分第一部分 法律基础知识法律基础知识一、一、法律的基本分类法律的基本分类民事法律民事法律 民事责任 调整平等主体之间的人身关系和财产关系的法律规范。 如：民法通则、合同法、婚姻法等行政法律行政法律 行政责任 关于行政权利的授予、行使以及对行政权力进行监督和对其 后果予以补救的法律规范。 如：行政处罚法、行政赔偿法、行政许可法刑事法律刑事法律 刑事责任 一切关于犯罪、刑事责任和刑罚的法律规范。 如：刑法、二、二

2、、民事主体民事主体自然人（年龄自然人（年龄+理智）理智） （1）完全民事行为能力）完全民事行为能力 十八周岁以上的公民 十六周岁以上不满十八周 岁的公民，以自己的劳动收 入为主要生活来源的 （2）限制民事行为能力）限制民事行为能力 十周岁以上的未成年人 不能完全辨认自己行为的精神病人 （3）无民事行为能力）无民事行为能力 不满十周岁的未成年人 不能辨认自己行为的精神病人法人法人其他组织其他组织1 1、几种合同类型、几种合同类型 （1）买卖合同买卖合同 出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款 的合同。的合同。 （2）借款合同借款合同 借款

3、人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 （3）租赁合同租赁合同 出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租 金的合同。金的合同。 （4）居间合同居间合同 居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同 的媒介服务，委托人支付报酬的合同。的媒介服务，委托人支付报酬的合同。三、三、合同的相关知识合同的相关知识2、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别合同公证、合同鉴证、合同见证的区别合同公证合同公证 指国家公证机关依法证明当事人之间签订的合同

4、的真实性、指国家公证机关依法证明当事人之间签订的合同的真实性、 合法性的活动合法性的活动 合同鉴证合同鉴证 工商行政管理机关审查合同的真实性、合法性的一种监督管工商行政管理机关审查合同的真实性、合法性的一种监督管 理制度。理制度。 （法律制度）（法律制度） “登记备案登记备案” 签订签订商品房买卖合同商品房买卖合同及及商品房预售合同商品房预售合同后需在广州后需在广州 市房地产交易中心登记备案（即为所称之鉴证）。市房地产交易中心登记备案（即为所称之鉴证）。合同见证合同见证 合同双方当事人以外的第三方（目前多为律师）对合同的真合同双方当事人以外的第三方（目前多为律师）对合同的真 实性、合法性进行审

5、查的活动。（一般证明作用）实性、合法性进行审查的活动。（一般证明作用）3 3、合同的效力、合同的效力（1）合同的成立）合同的成立 （2）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。 合同成立不等于合同生效合同成立不等于合同生效（3）可变更可撤销合同（）可变更可撤销合同（1年内申请）年内申请）重大误解重大误解显失公平显失公平欺诈、胁迫、乘人之危，不损害国家利益欺诈、胁迫、乘人之危，不损害国家利益（4）无效合同）无效合同欺诈、胁迫，损害国家利益欺诈、胁迫，损害国家利益恶意串通，损害国家、集体或第三人利益恶意串通，损害国家、集体或第三人利益以合法形式掩盖非法目的

6、以合法形式掩盖非法目的损害社会公共利益损害社会公共利益违反法律、行政法规的强制性规定违反法律、行政法规的强制性规定4 4、合同责任法律问题、合同责任法律问题 违约责任违约责任 争议的解决方式争议的解决方式 诉讼、仲裁诉讼、仲裁 定金、订金、押金、保证金、违约金定金、订金、押金、保证金、违约金 定金罚则定金罚则 四、诉讼时诉讼时效效1、普通诉讼时效：、普通诉讼时效：2年年2、特别诉讼时效：、特别诉讼时效： 1年年：身体受到伤害要求赔偿的；：身体受到伤害要求赔偿的； 出售质量不合格的商品未声明的；出售质量不合格的商品未声明的； 延付或拒付租金的；延付或拒付租金的； 寄存财物被丢失或损毁的。寄存财物

7、被丢失或损毁的。 4年年：国际货物买卖合同和技术引进出口合同争议：国际货物买卖合同和技术引进出口合同争议3、权利的最长保护期限：、权利的最长保护期限：20年年 第二部分第二部分 房地产法律法规房地产法律法规1、销售代理资格的法律规定、销售代理资格的法律规定 （1）中介服务机构）中介服务机构 从事房地产中介业务，应当设立房地产中介服务机构和具备从事房地产中介业务，应当设立房地产中介服务机构和具备 房地产中介资质。房地产中介资质。 （2）中介服务人员）中介服务人员 a、应当取得房地产主管部门核发的房地产中介服务人员资格、应当取得房地产主管部门核发的房地产中介服务人员资格 证和执业证。证和执业证。（

8、目前已两证合一为（目前已两证合一为“执业证执业证”） b、资格证的有效期为、资格证的有效期为3年。见习满年。见习满1年可申领执业证。年可申领执业证。 c、不予以颁发的情形：无民事行为能力或限制民事行为能力的；、不予以颁发的情形：无民事行为能力或限制民事行为能力的； 具有国家机关公务员身份的；具有国家机关公务员身份的；被吊销房地产中介服务人员执被吊销房地产中介服务人员执 业证书。业证书。 一、房地产销售代理服务的法律规范一、房地产销售代理服务的法律规范 2、房地产中介服务行为规范、房地产中介服务行为规范 （1）房地产中介服务业务，应当由）房地产中介服务业务，应当由中介服务机构统一接受委托中介服务

9、机构统一接受委托，并与委并与委 托人托人签订中介服务合同签订中介服务合同； （2）房地产中介服务人员进行中介服务活动时，应当）房地产中介服务人员进行中介服务活动时，应当出示房地产中介服出示房地产中介服 务人员注册证务人员注册证，并并及时告知服务进展情况及时告知服务进展情况； （3）中介服务人员应当在）中介服务人员应当在1个房地产中介服务机构执业个房地产中介服务机构执业，不得同时在不得同时在2个个 或或2个以上房地产中介服务机构执业个以上房地产中介服务机构执业； （4）房地产中介服务人员）房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托，收取费用不得以个人名义接受委托，收取费用； （5）禁止行为：禁止行

10、为： a 索取合同以外的酬金或者其他财物；索取合同以外的酬金或者其他财物； b 提供虚假材料或者隐瞒真实情况；提供虚假材料或者隐瞒真实情况； c 与一方当事人串通损害另一方当事人利益；与一方当事人串通损害另一方当事人利益； d 以诋毁其他房地产中介服务人员、机构或者支付介绍等不正当手段以诋毁其他房地产中介服务人员、机构或者支付介绍等不正当手段 争揽业务；争揽业务； e 为禁止转让、抵押的房地产提供转让、抵押中介服务；为禁止转让、抵押的房地产提供转让、抵押中介服务； f 法律、法规禁止的其他行为。法律、法规禁止的其他行为。 二、商品房销售的基本规定二、商品房销售的基本规定 （一）商品房预售（一）

11、商品房预售 1、商品房预售的条件：、商品房预售的条件： （1）申请人已取得房地产开发资质证书、营业执照；）申请人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（2）已交付全部地价款，取得土地使用权证书；）已交付全部地价款，取得土地使用权证书；（3）持有）持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和建设工程施工许可证建设工程施工许可证；（4）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总 投资的投资的25以上，已确定施工进度和竣工交付使用时间；以上，已确定施工进度和竣工交付使用时间；（5）七层以下（含七层）的商品房项目，已完成结构工程并封