返租税负(史)

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1、售后回租业务主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税及房产税等，以下详细说明：1、开发商：销售房屋涉及的税种、税率：以销售收入为计税依据的税种有营业税5%、预征土地增值税3%、印花税0.05%及水利基金0.08%。以收入计算的营业税额为计税依据）城建税7%、教育费附加3%及地方教育费附加2%。以销售收入-成本费用的利润为计税依据的税种有企业所得税25%。除了企业所得税以企业利润为计税依据外，其它税种合并以收入折算成综合税率为8.73%。2、购房者：购房者将所购非住宅性房屋返租给运营公司的出租收入涉及税种税率：以房屋出租收入为计税依据的税种有营业税5%、房产税12%、印花税0.1%及水

2、利基金0.08%。以收入计算的营业税额为计税依据的税种有城建税7%、教育费附加3%及地方教育费附加2%。个人所得税20%（月租4000元以下：按“财产租赁所得”计征个人所得税的应纳所得额=租金-定额800元-不高于800元修缮费用-缴纳的税费；月租4000元以上按上述公式的（1-20%）余额作为应纳所得额计征）。除了个人所得税以收入差额为计税依据外，其它税种合并以收入折算成综合税率为17.78%3、运营公司租赁收入涉及的税种、税率：以房屋转租收入为计税依据的税种有营业税5%、印花税0.1%及水利基金0.08%。以收入计算的营业税额为计税依据的税种有城建税7%、教育费附加3%及地方教育费附加2%

3、。以销售收入-成本费用的利润为计税依据的税种有企业所得税25%。除了企业所得税以企业利润为计税依据外，其它税种合并以收入折算成综合税率为5.78%。以具体案例说明各税种缴纳计算方法及计算金额：开发商将非住宅性房屋以售后回租形式售出，并同时与购房者签订第三方租赁协议将售出房屋租回。例如：某业主购房总价50万，并签订返租协议，前三年每年以总房款的10%租金返租，实际缴纳房款35万，销售合同以总价50万签订。在这项业务中，各方涉及税费如下：1、开发商以总价50万开具销售不动产发票并缴纳各项税费：营业税等（含城建税、土增税等）：50万*8.73%=4.365万企业所得税25%以取得收入与该项业务发生的

4、可扣除成本及费用的差额作为企业所得额计征，故暂无法预估。2、购房者收到的返租收入运营公司代扣代缴或业主自行缴纳税费： 营业税等（含城建税、房产税等）15万*17.78%=2.667万 个人所得税3*12*（15万/3*12-0.8）-2.667*（1-20%）*20%=1.5125万。3、运营公司将其房屋转租取得租赁收入按租赁业缴纳营业税等。假如，前三年取得共10万租赁收入，营业税等10万*5.78%=0.578万；企业所得税25%以取得收入与该项业务发生的可扣除成本及费用的差额作为企业所得额计征，故暂无法预估。综合以上各项业务分析，售后回租业务存在重复纳税现象，例如:购房者未实际交纳房款的1

5、5万开发商需纳税；给购房者返租的15万，企业要取得回租金额的正式发票作为运营公司的转租成本，则相应回租金额的税费还是转嫁于企业承担，如果未取得购房者的回租金额发票，则运营公司将来取得了转租收入，却没有租赁成本；另外运营公司又将其出租取得租赁收入10万的税费还是企业承担。假如，返租协议直接跟物业公司签订，根据税法相关规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入，减去代业主交纳的水电燃气以及代承租者出租的水电燃油、房屋租金的价款后的余额为营业额缴纳营业税。结合上述案例，即按差额5万纳税，节省税费10*5.78%=0.578万，或者直接跟购房者签订实际缴纳房款的合同，即35万并约定由第三方租赁前三年以后返租事项，节省税费15*8.73%=1.3095万，这样可以避免企业重复纳税，减轻税负。关于售后回租业务纳税方面粗浅分析，仅供参考。