第五章房地产评估

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1、第五章第五章 房地产评估房地产评估一、房地产的概念一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他附着于房地产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的各种定着物，包括物质实体及其相土地上的各种定着物，包括物质实体及其相关权益。归纳起来，房地产有土地、建筑物关权益。归纳起来，房地产有土地、建筑物和房地三种形态。和房地三种形态。 从资产评估的角度讲，房地产是土地和从资产评估的角度讲，房地产是土地和房屋及其权属的总称。房屋及其权属的总称。第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述（一）土地（一）土地 土地是指地球表面以及地表之上和之下延伸的一定空间。一宗土地的空间范围可以分为三层。 地表、地上空间、地下空

2、间土地的特性土地的特性土地的自然特性土地的自然特性 位置固定性 不可再生性 时间的持久性 效用的差异性 土地的经济特性土地的经济特性 供给的稀缺性 产权的垄断性 用途的多样性 保值增值性土地的权利土地的权利 土地所有权 土地使用权 土地租赁权 土地抵押权我国土地所有权我国土地所有权 国有土地所有权 农村集体土地所有权 土地的所有权不能够出让、转让土地使用权土地使用权 土地使用权是指依法对土地进行占有使用、出让转让和获得收益的权利。土地使用权按照交易方式可分为土地使用权按照交易方式可分为：出让（一级市场中进行,有偿取得土地) 国有土地使用权的出让方式包括招标、拍卖、挂牌和协议。转让(二级市场中进

3、行，有偿取得土地)划拨（无偿取得土地) 国有土地使用权按出让年限划分国有土地使用权按出让年限划分居住用地70年商业用地40年工业用地50年教、科、文、卫用地50年综合或者其他用地50年土地租赁权土地租赁权 是指土地使用者作为出租人，将土地使用权及地上建筑物出租给承租人。土地抵押权土地抵押权 是指土地使用人可以将土地使用权及地上建筑物在办理相关业务时进行抵押，当债务人不履行义务时，债权人有权将被抵押的财产进行变现处置。（二）建筑物（二）建筑物 建筑物包括房屋和构筑物两大类。 房屋是提供人们居住生活、工作、进行各类社会活动以及储藏物品等的场所。 构筑物是指除房屋以外的各类工程建筑，如道路、水坝、隧

4、道、桥梁等。 建筑物的特性建筑物的特性 不能脱离土地而单独存在 建筑物属于可再生社会资源 建筑物的所有权年限受其占用范围内土地使用权年限的限制影响建筑物房屋价值的个别性因素影响建筑物房屋价值的个别性因素 面积 建筑结构 建筑高度 建造质量 格局 楼层 建成及投入使用时间 外观 产权建筑物的分类建筑物的分类 1 1、按使用功能分类、按使用功能分类 民用建筑、商业建筑、工业建筑、农业建筑等。 2、按建筑物结构所用的材料分类按建筑物结构所用的材料分类 木结构、砖石结构、砖混结构 钢筋混凝土结构、钢结构等。建筑物的可使用年限建筑物的可使用年限 建筑物的使用不能脱离土地而单独存在，因此建筑物的年限不能超

5、过土地使用权的最高年限。通常只能根据土地使用权的剩余使用年限来评估建筑物的价值。 ( (三三) )房地产的分类房地产的分类房地产的分类是在土地与建筑物相结合的基础上进行划分的。1. 1. 按房地产的经济用途可划分为下列十类按房地产的经济用途可划分为下列十类 (1)居住类房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等(2)商业类房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺 (3)办公类房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。(4)住宿类房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所 (5)餐饮类房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店(6)娱乐类房地产：包括游乐场、娱乐城、俱乐部、影剧院(7)工业和仓储房

6、类地产：包括工业厂房、仓库等(8)农用类房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。(9)特殊用途类房地产：包括车站、机场、教堂、寺院、墓地等(10)综合类房地产：是指具有两种或两种以上作用的房地产。2 2、按是否产生收益划分、按是否产生收益划分 收益性房地产 非收益性房地产3 3、按使用方式划分、按使用方式划分 出售性房地产 出租性房地产 营业性房地产 自用性房地产 ( (三三) )房地产的分类房地产的分类4 4、按房地产开发程度分为、按房地产开发程度分为 生地生地 不具备相关基础设施 毛地毛地 具备基础设施，但有未拆迁的房屋 熟地熟地 具备基础设施的直接可用土地 在建工程在建工程 现房现房

7、房地产的房地产的特征特征20房地产评估的特点房地产评估的特点 房地合估 建筑物出让或抵押时土地随同一起出让抵押，反之亦然。 建筑物产权受土地使用权年限的制约房地产的相关术语房地产的相关术语 建筑容积率建筑容积率=建筑总面积/土地总面积 建筑覆盖率建筑覆盖率（建筑密度） =底层建筑物面积/土地总面积 楼面地价楼面地价=土地总价/建筑总面积 基准地价基准地价 是政府对不同级别的土地按照商业、居住、工业等不同用途对于土地使用权评估出的平均单位面积价格。 房地产价格的种类房地产价格的种类根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格等按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格按房地产的价

8、格表示形式可划分为总价格、单位面积价格（建筑面积、使用面积）、楼面地价等23房地产评估原则房地产评估原则最佳有效使用原则最佳有效使用原则 土地及其建筑物可以有商业、工业、住宅等多种用途。在市场条件下，应通过评估使被评估的房地产尽可能达到最佳有效的使用。合法原则合法原则 评估时应以被评估房地产的合法产权、合法使用和合法处分作为前提进行。在评估房地产的价值时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据所规定的用途、容积率上限、建筑高度上限等因素确定该房地产的有效合理价值。房动产价格的影响因素房动产价格的影响因素 一般因素一般因素 区域因素区域因素 个别因素个别因素 一般因素一般因素 是指对于所有房地产

9、价值都会产生影响的具有普遍性、共同性、全局性的因素。一般因素主要包括： 经济因素经济因素：经济状况、利率、通货膨胀、居民收入社会因素社会因素：社会治安、人口数量、城镇化进程 家庭规模 行政因素行政因素：房地产政策、城市规划区域因素区域因素 是指在某一区域地段内对房地产的价值产生影响的各种因素。 区域因素主要包括： 商业服务业繁华程度、交通便捷程度、基础设施及公用事业设施配套状况，以及自然和人文环境等。个别因素个别因素 是指对于房地产的价值会产生个别差异性影响的因素。土地的个别因素：土地的个别因素：区位因素、土地的临街宽度和临街深度、土地的面积、形状、地势、土地使用年限等建筑物的个别因素建筑物的

10、个别因素：建筑施工质量、建筑物的面积、楼层、朝向、设施完善程度、容积率、新旧、园区环境、物业管理等。房地产评估程序房地产评估程序 一、明确评估基本事项一、明确评估基本事项 （一）评估目的（一）评估目的房地产的评估目的可按业务性质划分为房地产的评估目的可按业务性质划分为: : 房地产出售、出租，房地产抵押，房地产保险和损害赔偿，房地产征税，房地产征用拆迁补偿，处理与房地产纠纷的有关法律诉讼等。（二）评估对象（二）评估对象 1 1、明确房地产类别、明确房地产类别 房地产主要分为土地、建筑物和房地等三种类别,具体又可分为以下几种情况： （1）空地； （2）有建筑物的土地； （3）地上建筑物； （4）

11、土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体（房地）； （5）在建工程； （6）未来将要建设的房地产； （7）房地产局部，如某栋公寓中的某套房或某个房间 2.2.明确房地产的实体状况明确房地产的实体状况 房地产的用途（工业建筑、商业建筑、住宅建筑等) 土地面积、土地形状、临街状态、土地等级、地质、地形； 建筑物的建筑结构（如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构等）、建筑面积、建筑式样、建筑物层数、朝向、施工质量、新旧程度、装修水平等。 3.3.明确评估对象的产权状况明确评估对象的产权状况 所有权或是使用权 （三）明确价值类型（三）明确价值类型 房地产评估的价值类型，主要分为市场价值类