第九章 抵押贷款市场

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1、债务资产证券化Mortgage Markets“Securitizing ones future income flow”o 按揭（不动产抵押）贷款及其特点o 机构投资者与按揭贷款市场o 按揭贷款的价值评估o Mortgage-backed securitieso 次贷（Subprime)危机的形成与影响o按揭（mortgage）是发放给个人或企业用于购买房屋、土地和其他实物资产的贷款总称。n首付（down payment）和所购资产应付额之间的差值o主要是储蓄机构和按揭贷款公司（mortgage companies）作为发起人（originator）发放按揭贷款n接受按揭申请并评估申请人的信

2、用记录n按揭合同约定按揭贷款利率、期限和抵押物（collateral）n发起人赚取按揭利率与资金筹集利率之间的息差截至截至20082008年第四季度，美国按揭贷款余额约为年第四季度，美国按揭贷款余额约为14.6414.64万亿美元万亿美元http:/www.federalreserve.gov/Pubs/supplement/2008/12/table1_54.htmo 联邦保险抵押贷款o 联邦机构提供担保以保证贷款者偿付按揭款n 保费为抵押贷款金额的0.5%，用于补偿抵押贷款提供保证的成本n 保证提供者为FHA（联邦住房管理局）or the VA（退伍军人管理局） n 法律限定了抵押贷款的最

3、大金额n The volume of FHA loans has consistently exceeded that of VA loansoFHA是美国1934年大萧条时期产物，其初衷是为了稳定住房业，而长期策略是向符合标准的中低收入者直接发放住房贷款或者提供全额担保。已为2400万个家庭提供了贷款保险，同时为许多住宅工程贷款提供了保险。o凡FHA保险的抵押贷款，由FHA承担因借款人无力偿还或房屋贬值造成损失的全部责任。oFHA利用收取的保险费建立三种保险基金，分别是共同抵押保险基金、一般保险基金和特别风险保险基金，分别为不同种类的住房抵押贷款提供保险。当FHA担保的抵押贷款出现坏账时，F

4、HA利用保险基金给予赔偿。 oVeterans Administration, VA o符合条件的退伍军人购买住宅，可以得到VA提供的部分抵押担保。服役情况不同，担保额也不一样，一般在抵押贷款总额的25%至50%之间nVA的抵押担保无需付担保费。VA的抵押担保和FHA的抵押担保可以结合一起来用，如VA提供25%的担保，再向FHA申请75%的抵押担保，那么，对中低收的退伍军人来说，他们可以得到100%的抵押贷款，无需付首期。 o 常规（Conventional）按揭贷款由商业保险公司提供担保 o 传统抵押（conventional mortgage）：有工资或有足够收入证明人士，假如房屋贷款首期

5、为购买价的25%或以上o 无联邦保险，但有私人担保o 传统按揭贷款：均额偿付、固定利率o 分期付款（Amortized）o 保险费由借款人支付，计入抵押贷款当中o特点n按揭贷款是否带有联邦担保n按揭贷款总额n按揭贷款利率是不变利率还是可调整利率n按揭贷款利率水平n到期期限（maturity）nOther special provisionsnDiscount points (1 point=1% of the loan amount),即发起人(originator)的发起费用o 早期的抵押贷款模式n 1、首付高，50%以上n 2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押价值Development

6、of mortgage payment patternso 不等额还款方式不等额还款方式 分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方式(递减还款) 这种还款方式是以总贷款金额除以还贷期，得出每期应还的本金，再加上该期利息，便得出各期应还金额。与按揭贷款递减 还款的计算原理相同，只是一般是按年还款。o 背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率o 动因:家庭偿债能力增强,房屋贬值可能性降低o 贷款形式:自摊销贷款(self-amortizing loan)nAmortization : the repayment of a mortgage loan by installments with regul

7、ar payments to cover the principal and interest.the Constant Amortization Mortgage Loano 设贷款额为P,利率为i,分N期偿还21NPi利息总额Nt,3,2, 1)1( tNPiPiNPRtt期还款第o 付款额逐期递减付款额逐期递减贷款余额逐期递减贷款余额逐期递减付款额付款额 逐逐期递减金额期递减金额)1( tNPiPiNPRtPaymenttN0BalancetN0tNPPBtiNPo A loan was made for $60000 for a 30-year term at 12 percent (

8、annual rate compounded monthly); payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization, so that the loan would be repaid at the end of 30 years. o 12%：表示每月还款一次的年名义利率，故每个月的实际利率为12%/12=1%逐期递减金额1212.0600003012600001PiNPR67.76660067.16634.16835936060060067.166360R67.101.0

9、36060000iNP10830021NPi利息总额MLC被称为贷款常数Mortgage loan constants, 是年金折现因子的倒数NNNttiiiRiRPV111111NiiPVR11NiiMLC11Fully Amortizing,Constant Payment Mortgage Loan资金回收式资金回收式资金回收式年度等额还款方式该方式是还款年度内，每年还款固定不资金回收式年度等额还款方式该方式是还款年度内，每年还款固定不变。变。本金利息平均归还方式本金利息平均归还方式 这种方式是借款人在各期次以相等的额度平这种方式是借款人在各期次以相等的额度平均偿还贷款的本息。均偿还贷款

10、的本息。o 摊销额（每期偿还本金数）逐期递增摊销递增金额摊销递增金额1111NttiiPiANt,3,2, 11111NttiiiPiA1,3,2, 1Nto 贷款余额加速递减1111NtNtiiiPB利息逐期递减利息逐期递减11111NtNtiiiPiINt,3,2, 1mmmiiPVR1117.617010286126.06000001.0111212.06000036020.22218136017.617还款总额20.162181利息总额利息总额=还款总额-贷款总额17.1760017.61711IRA60001.0600001 PiI10.56101.101.1600360119120

11、A07.56110.5617.617120120ARI28.542348A89.74348I09.593358A08.24358IPayment PrincipalYears Interest30years101.101.101.1600003601236012B27.5978299637121.06000024.5124385705713.060000180B49.3003050050818.060000293B51224293即即24年加年加5个月才个月才偿还一半本金偿还一半本金Years 30yearsCAMCPM差异现值60000.0060000.000.00利率0.120.120.0