温莎玫瑰公馆2012年营销执行方案

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1、1 温莎玫瑰公馆温莎玫瑰公馆2012年度计划与实施方案2012.32012.33淡 市 营 销 原则速度制胜速度制胜现金为王现金为王20122012“温莎玫瑰公馆温莎玫瑰公馆”如何完美绽放如何完美绽放4CONTENTS 目目 录录我是谁？要什么？怎么做？2012年营销目标形象目标形象目标 销售目标销售目标提升温莎玫瑰公馆知名度，树立其高品质大盘形象实现275套房源的快速去化，完成1亿元的销售额 （275套， 32150.54平米销售额1.32亿元，按照80%的销售率）56CONTENTS 目目 录录7宏观市场分析2012年房地产调控仍然从严，中央叫停地方楼市松绑政策3月5日，温家宝总理所作的政

2、府工作报告定调，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。国务院副总理李克强16日在求是发表文章称,要继续搞好房地产市场调控,巩固调控成果,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。逐步扩大房产税改革试点宏观市场分析2月9日，安徽芜湖市发布新政，为购买普通商品房的居民提供补贴。不过被称为“龙年救市第一枪”的芜湖新政，坚持3天后就暂停。去年10月11日，广东佛山市发布公告称，10月12日起放宽限购条件。当天23时24分，该市再发公告，称“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策1月初，有报道称限购令将“松绑”

3、，非京籍购房者需“连续5年纳税证明”将改为“连续3年”，不过北京市住建委随即辟谣否认。快速回款，快速出货成国内一线房企的共识！ 万科 全力出货： 2011年销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元。上海区域累计销售37.4万平方米，销售额78 亿元。截至去年三季度，总资产负债率78.97%。 “快速出货”万科每次对外的公开发言都离不开“速 度”这个关键词。向着1480亿元的销售目标，万科今年的任务就是全力出货。9金地 加大首套房财务表现：2011年累计实现签约面积223.6万平方米，签约金额309.2亿元。金地上海累计实现销售23.7万平方米，销售额56亿元。截至去年第三季度，总

4、资产负债率74.86%。破局思路：谨慎拿地，加大首次置业、首次改善型产品供给保利地产保利地产 坚持刚需主流坚持刚需主流 财务表现：2011年，保利地产全国销售总额达到732亿元，保利上海累计实现销售27.3万平方米，回 笼资金55亿元。截至去年第三季度，总资产负债率80.74% 破局思路：坚持开发144平方米以下的刚需主流产品，加大商业地产比重，试水养老地产。招商地产招商地产主动出击主动出击2011年全国销售突破200亿元，上海市场回笼资金约13亿元。截至去年三季度，总资产负债率66.9%。破局思路：14城22项目全线促销；抄底二三线土地市场。宏观市场小结楼市调控遏制房价上涨势头，2012年楼

5、市调控短时间不会放松面对12年市场形势，快速回款，快速出货已成众多房企的共识1011潍坊市场分析新年伊始，性价比高、优惠力度大的房源去化速度最快12从各区的成交分布情况来看2月份成交高新区和坊子区势均力敌，不相上下；奎文区和潍城区成交仅相差一套。与1月份相比，除寒亭区和高新区外，其他几区成交套数上涨。坊子区、奎文区和经济开发区上涨较明显，尤其是坊子区，房源销量猛增。，这说明购房者特别是刚需族在买房时更多的综合考虑房源区位、价格和居住舒适程度、升值空间，而不是非市中心不可。从房源价位来看，中等价位的楼盘较为受宠，销量较高的楼盘多数性价比较高、打折优惠力度较大。潍坊市场分析按照潍坊四季度去化速度来

6、说，需要24个月消化！以寒亭区去化速度来说需要20个月13区域可售套数可售面积可售住宅套数可售住宅面积滨海经济开发区3094350491.082475271656.31高新技术开发区175562192243.97116951381132.75寒亭区8899840026.845131505531.73经济开发区5338675749.424613477810.29奎文区253812855451.84185422051233.11潍城区228042127859140721342670.45潍坊经济技术开发区918159.03918159.03峡山生态经济发展区951134067.8392712776

7、6.29坊子区80991002663.25845644428.15出口加工区187059.46172676.46潍城经济开发区4344373880.381364134712.04合计9657510567652.05647726947776.61市场存量较大，销售难度加大潍坊市场分析14本案金山财富广场楼盘楼盘规划规划 均价均价剩余量剩余量户型面积户型面积去化速度去化速度恒信首府高层18层12栋；小高层11层7栋多层5层13栋4800元/m21.8万平米，15#21#未动工，其它多层基本售完，小高层、高层剩余较多，150余套小二81小三87-128标三132大三140-145复式206-2291

8、7套/月金山财富广场共7栋624户3800元/m21.3万平米，100余套一室；69、71二室：98三室：10810套/月欧洲小镇共3期120栋1000户独栋别墅、叠加别墅、多层120以下3800130以上3100/小二72-83标二85-88标三99-105大三133-139复式163-171/北美枫情共21栋2000 户4100元/m2剩余100多套，标二 84-107；小三113-128；标三132-13920套/月惠和园共22栋1222 户小高层17层5栋多层5层17栋4000元/m2多层全部售完正交房，高层未动工一室6070；小二72-774；标二88-100；小三101-126；大

9、三132-149；四室16024套/月周边项目月均去化率较低，市场较为冷淡周边项目月均去化率较低，市场较为冷淡16中建大观天下、恒大名都茂华爱琴海本案潍坊同品质项目分析17大观天下17000 户当期 2471 户多层基本售完，高层未开盘5380元/m2两室、三室8912548套/月恒大名都一期规划10栋32万平米，开工4栋楼5800元/m2两梯三户，两梯四户，面积110190 /茂华爱琴海46万平米，一期推售328套房源两室产品基本售完、140平米以上的三室滞销5300元90，108平米两室，140平米的三室、160、170平米的四室14套/月大观天下多层基本售罄，依靠高层走量。恒大持续蓄客，

10、预计3月份开盘，茂华多层去化较慢。小结 潍坊楼市供过于求的局面进一步加剧，销售面临巨大压力 高品质楼盘+科学合理的价格策略执行，凸显性价比， 必然市场追捧，去化速度较快1819CONTENTS 目目 录录20户型建筑面积总户 户数配比总建筑面积配比A（标二）A185.82(14#中户)、86.4（4#9#中户）、86.64（4#9#中户）、86.93（4#9#中户）、88.25（4#9#中户、10#中户、16#中户）、89.98(10#中户）、90.2（16#中户）12513749.8%10997.79小户型63.3%174套A200A383.73(15#中户/WT）121004.76A400

11、B（小三）B103713.5%0B2112.3(15#东西户/WT）、118.12（4#9#西户）、121.68（10#西户)、122.27（16#西户）363396.33B300B400B500B6120.82（9#7F东户）1120.82C（标三）C1135.03(14#中户)、136.31（10#中户)、136.4（16#中户）298229.8%3945.02中户型29.8%82套C2137.73(10#东户）、138.49（16#东户）、140.22(14#东户)294019.96C3132.57(14#中户)、133.83(14#西户)121598.4C4137.71（8#中户）12