第四章 房地产税费3

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1、第五节第五节 房地产交易中的税费负担及案例房地产交易中的税费负担及案例 一、房地产交易税费负担一、房地产交易税费负担 （一）二手房交易税费负担（一）二手房交易税费负担 以杭州现行二手房交易双方的税费负担情况为例以杭州现行二手房交易双方的税费负担情况为例: 购买方税费负担表购买方税费负担表 税费名称税费名称税费率税费率收款单位收款单位印花税0.05%农税中心契税普通住宅1.50%；非普通住宅应该为3%（联系2010年10月新政）交易手续费住宅：人民币3元/平方米房管局非住宅及非普通住宅：人民币6元/平方米土地出让金（划拨土地的房地产转让须补缴，如房改房上市等）土地等级对应的出让金缴纳标准分摊的土

2、地面积年期修正系数（具体参见附表后面）（2009年7月1日取消年期修正。）农税中心产权登记及工本费住宅：80元5元（产权印花税）/本房管局非住宅：按面积A：A500，200元；500A1000，300元；1000A2000，500元；2000A5000，800元；A5000，1000元；另收产权印花税5元/本共有权工本费10元/本他项权工本费（有抵押的）10元5元（产权印花税）/本地产交易手续费（具体参见表4-4）土管局评估费（若抵押贷款）100万以下部分0.42%，100以上至500部分0.3%，500以上至2000部分0.12%评估公司保险费（若公积金贷款需要缴纳）房价保险费率年数保险公司

3、中介服务费（分档累进）50万以下1%（浮动范围25%） 1.25%中介公司50-100万 0. 7%（浮动范围25%） 0.875%100-200万0.4%（浮动范围25%） 0.5%200万以上 0.25%（浮动范围25%） 0.3125%对购买对购买90平方米及以下普通住房，且平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。税率征收契税。保险费=保险金额基准保险费率对应保险期限杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见障性住房建设的实施意见 （2010.

4、10.11) （四）落实差别化税收政策。将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；将购买超过5年（含）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；将购买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。 对购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减对购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对购买半征收契税。对购买9090平方米及以下普通住房，且该住房平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按属于家庭唯一住房的，减按1%1%税率征收契税。购买的普税率征收契税。购买的普通住房不符合上述规定的，不得享受上述优

5、惠政策。通住房不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。普通住宅是指符合以下三个条件的住宅： 住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上； 单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下； 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下 。 土地等级土地等级一二三四五六七八缴纳标准缴纳标准6005004003002001008050土地等级缴纳标准土地等级缴纳标准 交易类型交易类型地价总额（万元）地价总额（万元）交易手续费（元）交易手续费（元）地产转让10以下（含10）1001020（含20）2002050（含50）30050100（含100）600100500（含500）1200

6、5002000（含2000）25002000以上4000浙江省土地转让手续费标准浙江省土地转让手续费标准 出售方税费负担表出售方税费负担表 税费名称税费名称税费率税费率收款单位收款单位印花税0.05%农税中心交易手续费普通住宅：人民币3元/平方米房管局非住宅及非普通住宅：人民币6元/平方米地产交易手续费（具体参见表4-4）土管局营业税及附加（也称综合税，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加）5年以内住宅（普通和非普通）：售价5.6%农税中心 5年以上普通住宅免征5年以上非普通住宅：（出售价购入价）5.6%个人所得税不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按总价1%农税中心(转让收入-财产原值-合理

7、费用)20%土地增值税非住宅：（转让收入-扣除项目金额）四级累进税率农税中心1、普通住宅免征、非普通住宅居住满5年免征；2、非普通住宅未满3年成交价格* 0.5%，满3未满5减半征收；3、非住宅：成交价格*0.5% ；（不能提供发票或评估报告）中介服务费（分档累进）50万以下1%（浮动范围25%） 1.25%中介公司50-100万 0. 7%（浮动范围25%） 0.875%100-200万0.4%（浮动范围25%） 0.5%200万以上 0.25%（浮动范围25%） 0.3125%杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建

8、设的实施意见障性住房建设的实施意见 （2010.10.11) （四）落实差别化税收政策。将购买不足将购买不足5 5年的非普通年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；将购买超过住房对外销售的，全额征收营业税；将购买超过5 5年（含）年（含）的非普通住房或者不足的非普通住房或者不足5 5年的普通住房对外销售的，按照年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；将购其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；将购买超过买超过5 5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。 杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保杭

9、州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见障性住房建设的实施意见 （2010.10.11) 对出售自有住房并在对出售自有住房并在1 1年内重新购房的纳税人不再减年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。免个人所得税。 根据国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知(国税发201053号)要求，税务部门要进一步做好土地增值税的征收管理工作，市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%，住房开发项目销售均价高于项目所在区域届时新建商品住房平均价格1倍以上的土地增值税预征率为5%。同时，对

10、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，税务部门要加强税务稽查，严格土地增值税清算管理。停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关费用。停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关费用。 （二）新建商品房交易税费负担（二）新建商品房交易税费负担 新建商品房交易过程中所涉及的税费与二手房新建商品房交易过程中所涉及的税费与二手房交易税费存在着一定差别。下面是以杭州为例的商交易税费存在着一定差别。下面是以杭州为例的商品房交易双方税费负担情况表。品房交易双方税费负担情况表。购买方购买方主要主要税费负担表税费负担表 税种税种计税依据计税依据房屋类型房屋类型税率税率个人个人单位单位契税合同金额非住

11、宅3%3%非普通住宅3%普通住宅1.5% ，1%印花税合同金额0.05%交易手续费合同金额住宅由出让方承担，经济适用房减半非普通住宅非住宅6元/注册登记费产权登记费套住宅产权登记费80元/户件非住宅每件550元权证工本费本向一个以上权利人发放时，每加一本权证，工本费10元/本权证印花税本权证印花税5元/本与二手房基本相同，但少了评估费和中介服务费两个部分，住宅交易手续费由开发与二手房基本相同，但少了评估费和中介服务费两个部分，住宅交易手续费由开发商缴纳。商缴纳。出售方出售方主要主要税费负担表税费负担表 税种税种计税依据计税依据税率税率营业税销售收入税率5%城建税、教育附加营业税城建税纳税人所在