第八章房地产估价成本法

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1、第第 八八 章章成本法及其应用成本法及其应用第第 八八 章章 成本法及其应用成本法及其应用n第一节第一节 成本法概述成本法概述n第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成n第三节第三节 成本法的基本公式成本法的基本公式n第四节第四节 重新购建价格的求取重新购建价格的求取n第五节第五节 建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取n第六节第六节 成本法应用中涉及的有关规定成本法应用中涉及的有关规定 n第七节第七节 成本法总结和运用举例成本法总结和运用举例第一节第一节 成本法概述成本法概述一、成本法的概念一、成本法的概念n简要概念：是根据估价对象的重新购建价格来简要概念：是根据估价对象的重新购建价格来求取

2、估价对象价值的方法。求取估价对象价值的方法。n具体概念：是求取估价对象在估价时点的重新具体概念：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。n 成本法是求取估价对象在估价时点时的成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格重置价格，然，然后扣除后扣除折旧折旧，以此估算估价对象的客观，以此估算估价对象的客观合理价格或价合理价格或价值值的方法。的方法。 定义中涉及的概念定义中涉及的概念n所谓重新购建价格，是指假设所谓重新购建价格，是指假设在估价时点在估价时

3、点重新重新取得取得全新状况全新状况的估价对象的必要支出，或者重的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和必要支出和应得利润。应得利润。n所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物建筑物价值损失价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。价值与在估价时点的重新购建价格之差。 n从从卖方角卖方角度看，成本法的理论依据是度看，成本法的理论依据是生生产费用价值论。产费用价值论。n从从买方买方角度看，成本法的理论依据是角度看，成本法的理论依据是替替代原理

4、。代原理。二、成本法的理论依据二、成本法的理论依据（一）成本法的适用对象（一）成本法的适用对象n新近开发建设完成的房地产新近开发建设完成的房地产(简称简称新开发新开发的房地产的房地产)n可以假设重新开发建设的现有房地产可以假设重新开发建设的现有房地产(简简称称旧的房地产旧的房地产)n正在开发建设的房地产正在开发建设的房地产(即即在建工程在建工程)n计划开发建设的房地产计划开发建设的房地产三、成本法适用的估价对象和条件三、成本法适用的估价对象和条件 特别适用成本法估价的房地产：特别适用成本法估价的房地产：n很少发生交易很少发生交易无法采用市场法无法采用市场法n没有经济收益或没有潜在经济收益没有经

5、济收益或没有潜在经济收益无法采用收无法采用收益法益法n为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产n单纯的建筑物或者其装饰装修部分单纯的建筑物或者其装饰装修部分 n房地产保险房地产保险( (包括投保和理赔包括投保和理赔) )及其他房地产损害赔及其他房地产损害赔偿偿 例如例如 学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。 n成本法成本法主要适用于主要适用于评估建筑

6、物是新的或者评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值比较新的房地产的价值n不适用不适用于评估建筑物于评估建筑物过于老旧过于老旧的房地产的的房地产的价值。价值。为什么为什么 ？( (二二) )成本法估价需要具备的条件成本法估价需要具备的条件房地产从房地产从长时期内平均来看，长时期内平均来看， 价格价格= 成本成本+平均利润平均利润 具体条件：具体条件： 一是自由竞争，即可以自由进入市场一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产二是该种商品本身可以大量重复生产应当注意：应当注意： 运用成本法时注意运用成本法时注意“逼近逼近”，最主要的具体以下，最主要的具体以下3 3个问题个

7、问题n一是应采用一是应采用客观成本客观成本而不是实际成本。而不是实际成本。n二是应在客观成本的基础上二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整结合市场供求分析进行调整。 供应需求，应在客观成本的基础上调低评估价值供应需求，应在客观成本的基础上调低评估价值 供应需求，应在客观成本的基础上调高评估价值供应需求，应在客观成本的基础上调高评估价值n三是应在客观成本的基础上三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析结合选址、规划设计等的分析进行调整进行调整。 四、成本法估价的操作步骤四、成本法估价的操作步骤 搜集有关房地产开发的成本、税费、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润利润 估算重新

8、购建价格估算重新购建价格 测算建筑物折旧测算建筑物折旧 求取积算价格求取积算价格n注意：注意：在现实中，房地产的价格直接取决在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。一定要对效用有所作用才能形成价格。 成本法估价程序成本法估价程序测算房地产开发成本、利润、税金测算房地产开发成本、利润、税金重置成本、重建重置成本、重建成本确定成本确定C建筑物折旧计算建筑物折旧计算D积算价格测算积算价格测算V=C-D房地产价格通常由房地产价格通常由7 7大项大项构成：构成： 土地取得成本土地取得成本开发成本开发成本管理费

9、用管理费用投资利息投资利息销售费用销售费用销售税费销售税费开发利润开发利润第二节第二节 房地产价格构成房地产价格构成一、土地取得成本一、土地取得成本n土地取得成本为用地单位为取得土地使用权土地取得成本为用地单位为取得土地使用权而支付的各项费用之和。而支付的各项费用之和。n因土地使用权取得的方式或所取得土地的因土地使用权取得的方式或所取得土地的生生熟程度不同熟程度不同，土地取得成本的，土地取得成本的构成不同构成不同。 取得房地产开发用地的途径可归取得房地产开发用地的途径可归纳为以下纳为以下3类情况：类情况：n通过土地使用权转让取得通过土地使用权转让取得n通过土地使用权出让取得（政府储备、通过土地

10、使用权出让取得（政府储备、征收）征收）n通过合作、合资取得通过合作、合资取得土地费用土地费用土地取得费土地取得费土地开发费土地开发费按照土地开发程度分类按照土地开发程度分类生地生地毛地毛地熟地熟地开发配套城市基础设施开发配套城市基础设施进行征收安置补偿进行征收安置补偿直接进行房屋建设直接进行房屋建设( (一一) )市场购买下的土地取得成本市场购买下的土地取得成本 土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方买方(在此为房地产开发商在此为房地产开发商)缴纳的税费构成：缴纳的税费构成：n土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也土地使用权购买价格，一般

11、是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。可以采用基准地价修正法、成本法求取。n买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手续费等。续费等。 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。 ( (二二) )政府征收集体的土地取得成本政府征收集体的土地取得成本 征收集体用地的土地取征收集体用地的土地取得成本包括以下三部分：得成本包括以下三部分： (1)征地补偿安置费用，也征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由称为征地