房地产项目初步可行性研究

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1、农业大学东方科技学院课程设计 课程名称： 建设项目财务经济评价 题目名称： 房地产项目初步可行性研究 班 级： 姓 名： 学 号： 指导教师： 评定成绩：教师评语： 指导老师签名： 年 月 日建设项目经济性分析与评价目录一、项目概况- 3 -1.1地块的选择- 3 -1.2基本情况- 5 -1.3各项经济指标- 5 -二、2012年长沙市房地产发展现状及需求分析- 6 -2.1长沙市2013年房地产发展现状- 6 -2.2长沙市2013年房地产需求分析- 8 -三、市场调查与项目规划- 9 -3.1市场调查报告统计- 9 -3.2产品定位- 10 -3.3房地产开发销售进度安排- 11 -四、

2、项目投资估算- 12 -五、项目收入的估算- 13 -六、经济评价- 13 - 6.1净现值与内部收益评价- 13 - 6.2静态投资回收期评价- 14 -7、 不确定性分析- 14 -7.1盈亏平衡分析- 14 -7.2敏感性分析- 15 -八、结论与建议- 15 -九、附录附录一：市场调查问卷- 16 -附录二：竞争楼盘调查表- 17 -1、 项目概况1.1地块的选择在选地之前，我们做了市场调查报告，其中几个问题的数据在本组拍土地时齐了决定性作用。 由以上两个表格我们能明显看到：项目的周边配套设施对客户的购买欲的影响是不可挽回的。若一个普通小高层住宅建在非常偏僻的位置，或者一个别墅群建在吵

3、闹繁华的市区那么结果应该都不会太客观。房地产地段的选择，对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增值性，其在很大程度上是土地在增值。掌握好时机，以便宜的地价买下土地。土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度，都与地段有着密切的联系。市场供求行情、地块的自然条件、地块的社会条件 、地块的环境条件、地块周围的经济条件、政策限制、人口因素、城市规划因素、心理影响等等都对地块有着深远的影响。经过市场调查与楼盘调查之后，首先在长沙市国土资源交易系统中查看有哪些可以竞拍的土地，然后对比价格、环境与数据分析结果，选取一块性价比较高的土地来竞拍。竞拍流程：申请数字证书资源信息浏览提交竞买申请交纳竞买保证

4、金参与资源竞买查看最高报价保证书。在长沙土地资源网上我们看中了三块地，一是东岸乡合平村，二是位于远大路的晏家村一块，三是芙蓉区火炬村，由于第三块地离市中心较近并且挂牌价格很高所以经讨论过后排除。前两块地的基本情况如下。面积()起价(万)竞价幅度配套费(万)年限保证金容积率合平村地17535.59543055万420.8542401100万2.0晏家村地56340.0536425360万1893.02577014600万2.8 地块一：其位于隆平路以北，爵世名邸的东北方向，合平村从西北至东北方向几乎被农科院包围。这块地价格便宜，位于长沙东郊位置，但环境优美，宁静、与世无争，附近也有中低端的娱乐休

5、闲设施。美中不足的是交通不太便利，只有168可以直达，并且周围没有大型商场，也会给生活造成一定的影响。地块二：位于浏阳河东屯渡桥以东，长沙市汽车东站以西，远大一路以北。不在繁华的市区，与浏阳河相隔不远，空气比较清新。周围一公里范围内大型超市、酒店、学校、加油站、饭店、医疗诊所、农贸市场样样具备。因其与东站为邻，去市区、西南北站、火车站、星沙等地方的公交车齐全，所以交通方便。经过一番深思熟虑之后，我们选择了芙蓉区远大路晏家村的一块地。1.2基本情况项目名称：潭州·碧瓦蓝天周边配套：超市：大润发超市、沃尔玛超市、步步高超市、新一佳超市。银行：建设银行、工商银行、中国银行、招商银行、农业银

6、行。休闲：华雅高尔夫、碧海云天。酒店：华雅华天大酒店、新长福、新湘银。公园：浏阳河风光带。医院：旺旺医院、马王堆疗养院、芙蓉区红十字医院。学校：财经中专、树达学院、湖南农业大学、机电职院、田家炳中学、27中等等。公共交通：501路、703路、802路、502路、130路、127路、126路、114路、110路、103路等十多路公交线路；地铁2A号线；汽车东站。周边环境：1、主舵一河一湾·漫步风光带：浏阳河，长沙的母亲河，千年流淌，静水流深。传承楚风汉魂，绵延红色历史，在历史的长河中，孕育了湖湘文化。书香门第，一河一湾，惠风和畅，江景满目，有着千年美景传承。让您重温传承千载的水岸庭院文

7、化生活将是亲情、友情与人文精神的回归，是自然与人文合一的居住文明的回归，您将由此重新领略生活的河畔清风、庭院园林的人文情怀。2、辐射区域点线结合，配套齐全质优：项目专属配套极为优越，休闲广场、商业街、幼儿园等，为业主提供尊贵服务，使生活更加便利，更彰显尊贵身份和地位。项目周边，大润发、沃尔玛、步步高、人人乐等超市，建行、工行等银行等均在5分钟步行圈内。湘雅附二、旺旺医院、马王堆疗养院等医疗配套，为生活的健康护航。3、教育领航城东，文化底蕴深厚：百年大计，教育为先。书香门第为教育机构环绕左右。教育层次、教育规模、教育形式等极为丰富，文化氛围浓厚，具有极佳的教育环境。其中，张公岭中心幼儿园、马坡岭

8、小学、长沙市十六中、湖南农业大学、湖南师范大学树达学院、长沙财经职业中等专业学校、湖南生物机电、湖南劳动人事学校等为书香门第提供了优质的教育资。1.3各项经济指标潭州·碧瓦蓝天项目总占地面积56340.05，规划建设用地面积建筑面积约157752，其中营销中心占542，地下车位140个占地1750，容积率为2.8，绿化率45%，住宅总栋数10，总套数1172户。楼栋号每栋层数每层户数每层建筑面积主要户型×2166710三室两厅、二室二厅×2264610三室两厅246740三室两厅、一室一厅×2306720三室两厅、二室二厅×2144650四室二

9、厅266810三室两厅二、2013年长沙市房地产发展现状及需求分析2.1长沙市2013年房地产发展现状 2.1.1长沙市2013年上半年六区房价趋势 2013上半年麓南板块、武广板块、雅塘井湾板块、麓谷板块、市府板块、芙蓉北板块表现活跃，成交量居高，其中麓南板块成交4930套/54.66万，是各板块中成交量最高最活跃板块，而武广板块上半年39个项目有住宅成交，是成长最快地产新板块，活跃度排第二，共成交4639套/49.25万，而芙蓉中心板块虽成交量处于末位，但同比增长最大，增幅高达300%；成交均价来看，天心中心板块、雨花中心板块、开福中心板块、芙蓉中心板块均价突出，对全市房价有较大的支撑，其

10、中天心中心板块住宅成交均价8946元/，为各板块均价最高。上半年内六区商品住宅价格指数累计增长7.18点，至2013年6月底指数为260.76点，月均增长1.20点。各面积子市场指数均上升，120-144子市场指数涨幅较大，月均增长2.15点；各板块子市场中，河西板块指数涨幅略大，月均增长1.79点，东城板块、中心板块指数小幅下降。房价涨幅降低、政策推动、市场回升等因素使得我市房地产市场健康度达到了近几年的最高水平，虽有偶然因素，但也见证了我市房地产市场的理性发展，预计在国内金融形势好转及房产政策不变的前提下，全年健康测度指数仍将维持在标准健康以上水平。从单月指数来看，1月份与去年12月份基本

11、持平，以102.12点的高景气指数开局，2月份由于恰逢春节价淡季，市场景气指数迅速下滑，跌至98.34的冰点，直接落入低景气空间，并创下半年的最低值。3月份，“新国五条”随即出台，但房地产市场并未受此影响，反而二手房市场因政策预期出现交易激增的难得局面，新房市场也出现转机，因此3月份景气指数在2月份基础上上涨2.08点，开始进入高景气位，4月份市场行情基本维持。到了5、6月份虽二手房市场有所收敛，但新房市场、土地市场等表现出明显的转暖迹象，土地出让总价不断攀高，竞价十分激烈，开发商促销推盘力度加大，刚需等购房需求逐步释放，使得5、6月份景气指数在4月基础上逐月上涨，6月份达到103.81点，从