第4章不动产权利

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1、 第第4章章 不动产权属不动产权属 （物权）法律制度（物权）法律制度 第一节 物权法概述 财产权 18661866年年1010月月1313日，刚刚打赢对奥地利的日，刚刚打赢对奥地利的“七周战争七周战争”，把把500500万人口和万人口和6464万平方公里土地划入了普鲁士版图的威廉万平方公里土地划入了普鲁士版图的威廉一世，在大批臣属的前呼后拥下临幸他在波茨坦的一座行一世，在大批臣属的前呼后拥下临幸他在波茨坦的一座行宫。然而，行宫前的一座破旧磨坊却让他大为扫兴，他想宫。然而，行宫前的一座破旧磨坊却让他大为扫兴，他想拆除，但磨坊并不属于王室；他想购买，磨坊主死活不卖。拆除，但磨坊并不属于王室；他想购

2、买，磨坊主死活不卖。愤怒的国王强令拆除，被磨坊主诉至法院。愤怒的国王强令拆除，被磨坊主诉至法院。 裁定裁定: :被告人因擅用王权，侵犯原告人由宪法规定的财被告人因擅用王权，侵犯原告人由宪法规定的财产权利，触犯了产权利，触犯了帝国宪法帝国宪法第第7979条第条第6 6款款；责成被告人威；责成被告人威廉一世，在原址上廉一世，在原址上立即重建一座同样大小的磨坊，并赔偿立即重建一座同样大小的磨坊，并赔偿原告人原告人150150德国马克德国马克。一、一、“波茨坦磨坊波茨坦磨坊”的故事的故事二、物权法的作用 一是明确物的归属；一是明确物的归属； 二是物尽其用；二是物尽其用； 三、物权法的调整对象三、物权法

3、的调整对象 物权法物权法第第2 2条第条第1 1款规定：款规定：“因物的归属和利用而产生的因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。民事关系，适用本法。”物权与债权物权与债权区别：区别：n性质上：物权是支配权；债权是请求权性质上：物权是支配权；债权是请求权 n客体上：物；给付行为客体上：物；给付行为 n效力范围上：对世权；对人权效力范围上：对世权；对人权 n效力上：排他性和优先性；相容性和平等性效力上：排他性和优先性；相容性和平等性 n实现方式上：绝对权；相对权实现方式上：绝对权；相对权 n设定上：采取法定主义；采用意定主义设定上：采取法定主义；采用意定主义 n义务主体：不特定；特定义务主体

4、：不特定；特定 n救济方法：物上请求权；损害赔偿救济方法：物上请求权；损害赔偿四、物权的原则四、物权的原则 （一）物权法定原则（一）物权法定原则 我国我国物权法物权法第五条规定：第五条规定：“物物权的种类权的种类和内容，由法律规定和内容，由法律规定。” 相关当事人不能任意的相关当事人不能任意的创立。与合同约定的民事法律关系不同创立。与合同约定的民事法律关系不同-意思自意思自治，协约自由治，协约自由。 （二）区分原则（二）区分原则 区分原则的基本含义，可以归纳为两点：第一，区分原则的基本含义，可以归纳为两点：第一，原因生效，不必然导致结果生效；第二，结果不生原因生效，不必然导致结果生效；第二，结

5、果不生效不必然导致原因不生效。效不必然导致原因不生效。【案例1】 李某和易某签订合同，将自己所有的房屋卖李某和易某签订合同，将自己所有的房屋卖给易某后，易某却未及时办理权属变更登记，因给易某后，易某却未及时办理权属变更登记，因此，李某主张合同无效，要求退钱退房。此，李某主张合同无效，要求退钱退房。 思考：思考： （1）李某和易某之间的房屋所有权转移了吗）李某和易某之间的房屋所有权转移了吗? （2） 合同是否有效？李某请求退钱、退房，合同是否有效？李某请求退钱、退房，法院会支持吗法院会支持吗? 【分析】 本案双方当事人意思表示一致，因而合同的效力本案双方当事人意思表示一致，因而合同的效力没有问题

6、。但是，李某将房屋和产权证都交给易某没有问题。但是，李某将房屋和产权证都交给易某后，易某没有进行物权变更登记，而不动产的物权后，易某没有进行物权变更登记，而不动产的物权变动的公示方法是登记，没有登记就没有发生所有变动的公示方法是登记，没有登记就没有发生所有权转移的后果。李某之所以可以基于物权登记簿上权转移的后果。李某之所以可以基于物权登记簿上的权利人的身份起诉，就是因为法律仍然承认其为的权利人的身份起诉，就是因为法律仍然承认其为该房屋的所有权人。该房屋的所有权人。 【案例案例2】 卖方于某与买方董某签订了房屋买卖合同，房屋系卖方于某与买方董某签订了房屋买卖合同，房屋系划拨划拨土地使用权土地使用

7、权，且于某可以通过办理出让手续后将房屋转让，且于某可以通过办理出让手续后将房屋转让，双方在合同中亦约定了由于某缴纳土地使用权出让金，办双方在合同中亦约定了由于某缴纳土地使用权出让金，办理该宗土地使用权合法转让手续的约定。但在双方的房屋理该宗土地使用权合法转让手续的约定。但在双方的房屋买卖合同签订之时，买卖合同签订之时，于某尚未取得划拨土地使用证，后于于某尚未取得划拨土地使用证，后于某取得了划拨土地使用证（在一审上诉之前）某取得了划拨土地使用证（在一审上诉之前）。双方因一。双方因一些原因失去联系，房屋产权和土地使用权变更登记手续未些原因失去联系，房屋产权和土地使用权变更登记手续未能按照约定办理。

8、两年后，于某以签订买卖合同时尚未取能按照约定办理。两年后，于某以签订买卖合同时尚未取得土地使用权以及该宗土地是划拨用地不得转让且产权还得土地使用权以及该宗土地是划拨用地不得转让且产权还未办理为由，向人民法院主张房屋买卖合同无效。未办理为由，向人民法院主张房屋买卖合同无效。 思考：思考： （1）房屋买卖合同的效力和产权变更登记的）房屋买卖合同的效力和产权变更登记的关系，此例中的合同是否有效关系，此例中的合同是否有效? （2）在于某可办理土地出让手续的情况下，）在于某可办理土地出让手续的情况下，以尚未取得土地使用权而主张房屋买卖合同无效以尚未取得土地使用权而主张房屋买卖合同无效能否得到法院的支持能

9、否得到法院的支持?【分析分析】 房地产买卖合同自成立时生效，但这并不意味着房地产的房地产买卖合同自成立时生效，但这并不意味着房地产的权属就此发生了转移。买卖双方签订的合同是物权变动的原权属就此发生了转移。买卖双方签订的合同是物权变动的原因，依法成立生效的合同不会必然发生物权变动的结果。因，依法成立生效的合同不会必然发生物权变动的结果。原原因和结果并不必然联系因和结果并不必然联系。 本案中，于某和董某签订的合同基于双方真实的意思表示，本案中，于某和董某签订的合同基于双方真实的意思表示，合同有效，虽然未进行产权的转移登记，但并不影响合同的合同有效，虽然未进行产权的转移登记，但并不影响合同的效力，效

10、力，不进行登记则不发生房屋所有权转移的效力，而不是不进行登记则不发生房屋所有权转移的效力，而不是指买卖合同本身无效指买卖合同本身无效。虽然在合同签订时未办理土地的出让。虽然在合同签订时未办理土地的出让手续，但于某可以补办，合同也依然有效。手续，但于某可以补办，合同也依然有效。（三）要因原则n要因原则pK无因原则（德国、台湾等）n要因原则：物权变动原因（合同）无效导致物权变动结果（登记）也无效。【案例3】n 2010 2010年年1 1月，月，A A与甲签订了购房合同，将与甲签订了购房合同，将A A公司位公司位于某小区的楼房一套出售给甲，随后，甲实际入住于某小区的楼房一套出售给甲，随后，甲实际入

11、住该套房屋。该套房屋。20112011年年1 1月，月， A A公司又将该套楼房出售公司又将该套楼房出售给乙，乙支付了全部房款并登记。给乙，乙支付了全部房款并登记。n问：房屋应该归谁？问：房屋应该归谁？【分析分析】甲需举证：甲需举证：1.1.乙知道或者应当知道乙知道或者应当知道 2. 2.乙存在恶意乙存在恶意合同法合同法第五十二条第五十二条 有下列情形之一的，合同有下列情形之一的，合同无效：无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；利益；