《商品房买卖合同》常见问题及防范处理11-6-29

《《商品房买卖合同》常见问题及防范处理11-6-29》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《商品房买卖合同》常见问题及防范处理11-6-29（165页珍藏版）》请在文档大全上搜索。

1、商品房买卖合同商品房买卖合同常见问题常见问题及防范处理及防范处理承办单位： 山东鑫士铭律师事务所 房地产业务委员会主 讲 人： 苗劲松概述 商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。 目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的商品房买卖合同示范文本（GF-2000-0171）。概述 在此示范文本的基础上，烟台市房管局对示范文本进行了多次的修改，形成了当前的示范文本。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制

2、使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义，并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须重视的课题。概述 下面，我们依据中华人民共和国合同法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等法律法规和司法解释，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。 商品房买卖合同说明 （内容略）合同双方当事人 1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策第一条第一条 项目建设依据项目建设依据 1、文本 2、常见问题 3、对策 第二条第二条 商品房销售依据商品房销

3、售依据 1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策第三条第三条 买方所购商品房的基本情况买方所购商品房的基本情况 1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策第四条第四条 计价方式与价款计价方式与价款 1、文本 2、常见问题 3、对策第五条第五条 面积确认及面积差异处理面积确认及面积差异处理 1、文本 2、常见问题 3、对策 第六条第六条 付款方式及期限付款方式及期限 1、文本 2、常见问题 3、对策第七条第七条 买方逾期付款的违约责任买方逾期付款的违约责任 1、文本 2、常见问题 3、对策第八条第八条 交付期限交付期限 1、文本 2、常见问题 3、对策 第九条第九条 卖方逾期交房的违约责任卖方

4、逾期交房的违约责任 1、文本 2、常见问题 3、对策 第十条第十条 规划、设计变更的约定规划、设计变更的约定 1、文本 2、常见问题 3、对策第十一条第十一条 交接交接 1、文本 2、释义 3、对策 第十二条第十二条 出卖人权利瑕疵担保责任出卖人权利瑕疵担保责任 1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策第十三条第十三条 卖方关于装饰、设备标准承诺的卖方关于装饰、设备标准承诺的违约责任违约责任 1、文本 2、常见问题 3、对策 第十四条第十四条 卖方关于基础设施、公共配套建卖方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺筑正常运行的承诺 1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策第十五条第十五条

5、关于产权登记的约定关于产权登记的约定 1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策第十六条第十六条 保修责任保修责任 1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策第十七条第十七条 双方就其他事项约定双方就其他事项约定 1、文本 2、常见问题 3、对策第十八条第十八条 房产用途及权利限制房产用途及权利限制 1、文本 2、释义 3、对策 第十九条第十九条 关于业主临时公约关于业主临时公约 1、文本 2、常见问题 3、对策 第二十条第二十条 争议的解决争议的解决 1、文本 2、释义 其他条款其他条款 第二十一条 第二十二条 第二十三条 第二十四条 第二十五条 第二十六条 第二十七条 其他约定 合同尾部谢

6、 谢 大 家 合同双方当事人：合同双方当事人： 卖方：卖方： 注册地址： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话： 邮政编码： 委托代理人：委托代理人： 地址： 邮政编码： 联系电话： 委托代理机构：委托代理机构： 注册地址： 营业执照注册号： 法定代表人： 联系电话： 邮政编码： 下一页待续 买方： 【本人】【法定代表人】姓名： 国籍： 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】 地址： 邮政编码： 联系电话： 【委托代理人】【 】姓名： 国籍： 地址： 邮政编码： 联系电话： 下一页待续 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律法规之规定，

7、买方和卖方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议。 返回 释义该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况。 常见问题1、有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。比如在房屋交付的时候，出卖人负有通知义务，而如果买受人的地址填写不详细，就会造成通知无法送达，给出卖人带来损失。 我们在处理开发区一个楼盘时就遇到这样的情况，买卖双方签订了商品房认购协议，买受人缴纳了2万元的定金，认购一套价值40多万元的房子。开盘后，出卖人需要通知买受人签订买卖合同时，发现买受人的电话已经停机，而认购协议上又没有载

8、明买受人的地址。由于买受人手里有定金收据、认购协议，开发企业也不敢将这套房屋对其他第三人销售，造成了一定的损失。 待续 常见问题 2、对几类特殊的买受人应当加以注意：一是境外机构和个人购房。对于此类购房，根据建设部等六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业得企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房；符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续；我市需要提供烟台市国家安全

9、局出具的此套房屋可以向外国人销售的证明材料；此外国人也要求在当地居住一年以上，且是只买一套自住房。 待续 常见问题二是无民事行为能力人、限制民事行为能力人购房。根据我国民法通则第十二条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条 不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活

10、动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 据以上法律规定，1、限制民事行为能力人和无民事行为能力人可以进行与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事活动，购买房屋是重大的民事活动，应由其法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意；2、如果是法定代理人以赠与的名义给限制或无民事行为能力人购买房屋，则要约明付款人是法定代理人；3、根据中国人民银行的贷款通则第十七条规定“借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。”按揭贷款的客户，无民事行为能力人、限制民事行为能力人不能作为借款人。

11、 返回 对策卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应详细填写。因为我们一般要求在补充协议中填写“送达”条款，这就需要确认买方的地址。如果买方变更了地址而没有通知卖方，根据“送达”条款的约定，就能较好的解决文书无法送达的法律后果。 对于买受人的主体资格，我们建议增加补充约定，即： 待续对策 一、承诺与保证 1、在签署本合同及补充协议前，买方已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买方权利的条款，卖方已采取合理的方式提请买方注意并作充分说明，经与卖方进行充分协商，买方明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。 2